Признание договора ипотеки недействительным. Решение о признании договора ипотеки недействительным Договор залога недвижимого имущества признан недействительным

Дело № 2-887/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Судья Центрального районного суда г. Прокопьевска Тихонова Л.Г.

при секретаре Дьяконовой Ю.Р.

рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Прокопьевске

гражданское дело по иску Афтахова Рината Аббасовича к ОАО «Уральский банк реконструкции и развития» (УБРиР) о признании кредитного договора частично недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец Афтахов Р.А. обратился в суд с иском к ответчику о признании кредитного договора частично недействительным, снятии обременения с единственного жилья из-под залога, мотивировав тем, что он взял в филиале ОАО «УБРиР» кредит на сумму 1900000 рублей, кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ года. При подписании кредитного договора ответчик обложил залогом его единственное жилье, введя его в заблуждение, что единственное жилье тоже облагается залогом, пользуясь его юридической неграмотностью. Он приобрел жилье в 2007 году, оно не является ипотечным и было приобретено до заключения договора с банком.

В судебном заседании истец Афтахов Р.А. исковые требования поддержал и дополнил, что в доме прописан он и его несовершеннолетний сын.

Представитель истца Бшоян Джон, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, исковые требования поддержал, просил снять обременение с дома, чтобы истец мог свободно распоряжаться жильем, т.к. банк незаконно наложил обременение. На основании ч. 2 ст. 6 закона об ипотеке просит признать кредитный договор частично недействительным.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен.

Выслушав истца, его представителя, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

РЕШИЛ:

В иске Афтахову Ринату Аббасовичу к ОАО «Уральский банк реконструкции и развития» (УБРиР) о признании кредитного договора частично недействительным, снятии обременения с недвижимости отказать за необоснованностью.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Кемеровский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: подпись

Верно: судья Л.Г. Тихонова

Суд:

Центральный районный суд г. Прокопьевска (Кемеровская область)

Судьи дела:

Тихонова Л.Г. (судья)

Судебная практика по:

Признание сделки недействительной

Признание договора недействительным

Судебная практика по применению нормы ст. 167 ГК РФ

Договор представляет собой сделку, совершенную ее участниками в соответствии с положениями ГК РФ. Недействительность договора подразумевает, что факт его заключения не порождает последствий, которые ожидали стороны, его заключившие. Закон предусматривает два вида недействительных сделок: ничтожные и оспоримые. Недействительность сделок удостоверяет только суд. Закон допускает признание только части заключенного договора недействительным: в этом случае положения, отвечающие закону, исполняются по обязательству между сторонами.

Абсолютная и относительная недействительности

Общие причины признания договоров абсолютно или относительно недействительными установлены в ГК РФ. Специальные основания отражены в других законах: все зависит от вида правоотношений, в которых приняли участие граждане и юридические лица. К общим абсолютным причинам недействительности соглашения относится подписание банковского договора лицом, не достигшим 14 лет, недееспособным лицом (ст. 171 ГК РФ). Соглашение могут признать недействительным, если была проведена сделка с имуществом, в отношении которого имелись ограничения, запреты. Причинами могут быть также противоречие договора основам нравственности и правопорядка и несоблюдение его формы, требований к государственной регистрации.

К общим причинам признания сделки относительно недействительной относится подписание банковского договора под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), подписание документа под воздействием насилия, угрозы, обмана. Кроме того, сделка будет недействительна, если банк при подписании договора ипотеки вышел за пределы своей правоспособности (ст. 173 ГК РФ), а также за пределы полномочий (ст. 174 ГК РФ).

Специальные основания

Основания, рассмотренные выше, можно применить к любым видам и типам договоров. Но существуют и специальные основания, касающиеся только ипотечного соглашения. Во-первых, это отсутствие в тексте договора ипотеки существенного условия. По статье 9 Федерального закона №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке», кредит считается оформленным при достижении сторонами договоренности по всем существенным условиям контракта. Если хотя бы одно из них не включено в его текст, контракт даже в случае прохождения государственной регистрации является незаключенным.

Второй специальной причиной признания договора недействительным может быть то, что банк принял в залог имущество, в отношении которого было наложено ограничение по его использованию. Например, квартиру, которая являлась ранее совместной собственностью разведенных супругов. Раздела имущества не было. Банк, принимая недвижимость супругов, был обязан спросить согласие одного из супругов на ее передачу в залог.

Если соглашение было заключено между банком и должником с целями обеспечения ранее подписанных между ними кредитных договоров, то сделка также будет признана незаконной. В первую очередь, финансовые претензии в этом случае удовлетворяет банк-залогодержатель, требования иных кредиторов не принимаются во внимание, кроме того, ипотека делает невозможной возмещение задолженности перед ними. Также недействительность ипотеки наступает при наличии двух условий: причинение вреда и умысел должника, знающего о наступлении негативных последствий для кредитора.

Порядок признания через суд

Ипотека признается недействительной только через суд. Признание относительной недействительности ипотечного договора через суд необходимо в силу закона. Судебная практика показывает, что наиболее распространенными основаниями для инициирования этого процесса выступают нарушения положений гражданского законодательства (например, неуказание в тексте величины процентной ставки), нарушение правопорядка (цель договора - поддержание противоправной деятельности) и другое.

Примеры судебной практики о признание ипотечного договора недействительным

В 2011 году Тимирязевский районный суд Москвы принял решение по делу № 2-2294/11. Н.Валицкая обратилась с иском к банку «Хоум Кредит», в обосновании которого заявила, что между ней и организацией был заключен договор ипотеки на 115 000 долларов сроком на 122 месяца, в качестве обеспечения обязательств была подписана закладная на имеющуюся в собственности квартиру. В марте 2010 года это имущество, долг по кредиту были взысканы по решению суда. Истица просила признать сделку и договор ничтожными, поскольку в соглашении не была указана полная стоимость выданного кредита. Суд посчитал, что в данном случае нет причин для удовлетворения иска, поскольку на дату заключения договора отсутствовала императивная норма об обязательном предоставлении заемщику до заключения кредитного договора информации в отношении полной стоимости кредита.

В 2012 году Советский районный суд Махачкалы принял решение по делу № 2-3463/11. Г. Гаджиева обратилась к Сбербанку с иском, в обосновании которого заявила, что сделка по ипотеке должна быть признана недействительной, поскольку сведения о залогодателе в договоре являются ложными, а ее подпись поддельной. В ходе разбирательства выяснилось, что ипотека была оформлена на основании доверенности, выданной Г. Гаджиевой своей дочери, при этом в доверенности не были указаны полномочия заключения ипотечных сделок. Истица не знала о свершившейся сделке, таким образом не было высказано волеизъявление залогодателя. Исходя из материалов дела и руководствуясь положениями нормативно-правовых актов РФ, суд удовлетворил требования истицы и признал сделку недействительной.

В случае признания ипотеки недействительной, все юридические последствия, следовавшие за ее оформлением, прекращаются, все полученное (денежные средства) возвращается. Суд обязывает Управление федеральной регистрационной службы исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении права собственности (ипотеки) на спорную недвижимость.

Заключение

Таким образом, сделки по ипотеке и соглашения их скрепляющие могут быть признаны ничтожными, недействительными по ряду причин. Их перечень устанавливается нормативно-правовыми актами, в частности Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «Об ипотеке». Решение о прекращении действия соглашения может быть принято в досудебном порядке, если обе стороны согласны. В противном случае конфликт разрешается в ходе судебного разбирательства.

Дело № 2-2719/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Тракторозаводский районный суд г. Волгограда

в составе:

председательствующего судьи Малышевой Е.А.,

при секретаре Лихач О.В.,

с участием:

представителя истца Захаровой Г.А. – Паршиной Е.А.,

представителя ответчика ООО «Деньги в пользу» - Рытикова А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 05 октября 2017 года в городе Волгограде гражданское дело по иску Захаровой Галины Александровны к обществу с ограниченной ответственностью «ДЕНЬГИ В ПОЛЬЗУ» о признании недействительным договора ипотеки (залога недвижимости),

УСТАНОВИЛ:

Предметом спора является 1\2 доля в двухкомнатной квартире ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ дома ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ по улице АДРЕС ИЗЪЯТ города Волгограда, зарегистрированная в гос.реестре недвижимости по праву собственности за Захаровой Г.А. На указанную ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ долю в квартире наложено ограничение в виде ипотеки. Собственником другой ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ доли этой квартиры является Захаров Д.Ю.

Истец Захарова Г.А. и 3-е лицо Захаров Д.Ю. между собой ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ.

Захарова Г.А. обратилась в суд с указанным иском, в котором просит признать недействительным договор ипотеки указанной 1/2 доли квартиры, заключенный между ней и ООО МФО «ДЕНЬГИ В ПОЛЬЗУ» (впоследствии переименованном в ООО «Деньги в пользу»). В обоснование своих требований указала, что она 04 октября 2016 года заняла у ответчика взаймы 250 000 руб., о чем заключила с ответчиком договор займа от 04.10.2016г. В обеспечение возврата этого займа в этот же день она заключила с ответчиком договор залога принадлежащей ей ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ доли квартиры № ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ по ул. АДРЕС ИЗЪЯТ, который был зарегистрирован в госреестре недвижимости. Захарова Г.А. считает, что оспариваемый договор залога заключен в нарушении закона, то есть без соблюдения нотариальной формы этого договора, поскольку указанная квартира находится в общей долевой собственности истца и ее сына по ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ доли у каждого. Поэтому истец просит признать указанный договор залога ее доли в квартире недействительным.

Истец Захарова Г.А. в судебное заседание не явилась. О дне, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца Захаровой Г.А. в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «ДЕНЬГИ В ПОЛЬЗУ» в судебном заседании иск не признал, суду пояснил, что для заключения договора залога недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, нотариальное оформление этого договора и согласие остальных сособственников жилого помещения не требуются.

Третье лицо Захаров Д.Ю. в судебное заседание не явился. О дне, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 1 ФЗ № 102 «Об ипотеке» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по договору займа.

В силу ч. 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст. , права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Частью 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и о преимущественном праве покупки, принадлежащим остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности.

На основании части 1 статьи 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений) договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

РЕШИЛ

В иске Захаровой Галине Александровне к обществу с ограниченной ответственностью «ДЕНЬГИ В ПОЛЬЗУ» о признании недействительным договора ипотеки (залога недвижимости), заключенного 04 октября 2016 года между обществом с ограниченной ответственностью «ДЕНЬГИ В ПОЛЬЗУ» и Захаровой Галиной Александровной – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд в течение одного месяца через Тракторозаводский районный суд города Волгограда.

ФИО5 обратилась в суд с настоящим иском, указав, что ДАТА ИЗЪЯТА заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве МКД ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ по АДРЕС ИЗЪЯТ, по условиям которого истица обязалась оплатить стоимость однокомнатной квартиры в раз...

Инспекция государственного жилищного надзора Волгоградской области обратилась к Межведомственной комиссии по оценке состояния жилых помещений муниципального жилого фонда и многоквартирных домов на территории Тракторозаводского района г.Волгограда...

В качестве гарантии исполнения обязательств в последнее время выступает залог. Фиксирование данного факта происходит с помощью заключения договора .

Чтобы защитить права предусмотрена возможность аннулирования данного договора . Для осуществления данного права необходимо доказать наличие оснований, которые позволят отменить его условия.

Сейчас распространены случаи, когда признаются недействительными договора по залогу недвижимости , автотранспорта, доли в ООО, акций.

Основания недействительности договора

Для признания договора залога недействительным необходимо наличие следующих оснований:

• недееспособность одной из сторон по сделке;
• отсутствия полномочий для заключения данного договора;
• одной из сторон по сделке выступает ребенок младше 18 лет;
• отсутствие ;
• отсутствие согласия супруга, если залог был приобретен после ;
• в договоре не оговорены основные условия.

Если при , одна из сторон не обладает дееспособностью, то такой договор ничтожен. Доказательством недееспособности может послужить решение суда , документ, подтверждающий возраст ребенка.

В случае, когда договор заключается на основании доверенности, необходимо внимательно изучить ее текст. Проверить имеется ли в ней ссылка на возможность подписания такого рода документов .

Когда стороной в сделке является ребенок, не достигший 18 лет , и отсутствует согласие законных представителей, такой договор также ничтожен.

Относительно договоров залога недвижимости существует обязательное правило, по которому такой договор требуется зарегистрировать в органах Росреестра .

В том случае, если залог является собственностью мужа и жены, то необходимо получить согласие второго супруга .

При отсутствии в договоре обязательного указания на существенные условия , его также можно признать недействительным.

Порядок признания залога недействительным

Признание договора залога недействительным происходит в суде . Для этого потребуется обратиться в данную инстанцию с соответствующим заявлением.

Свои требования нужно будет доказывать, приглашать свидетелей, предоставлять необходимые документы , которые подтвердят вашу правоту.

После оценки всех доказательств и изучения , суд примет решение по вашему заявлению .

Последствия признания недействительным залога

Если договор признан судом незаконным полностью, либо только в части, результатом будет возврат сторон в период, когда сделка еще не была заключена .

Для кредитора это чревато отсутствием обеспечения займа, который был предоставлен. Для залогодателя особенных хлопот данные последствия не доставят.

В случае если залогодержатель не станет возвращать заложенное имущество, потребуется обращение в суд . После того как суд обяжет передать имущество, будут контролировать передачу имущества собственнику.

Также следует иметь в виду, что залогодержатель при изменении условий по обеспечению кредита, может потребовать изменений условий данного договора. И заемщику потребуется возвратить денежные средства, которые были предоставлены .