Договор аренды офиса между физическими лицами. Договор на аренду помещений под офис

Чего мы хотим, арендуя помещение под офис? Конечно, всего и сразу: чтобы офис был уже хорошо отремонтирован, желательно меблирован, телефон, выделенка и парковка, - вот они основные пункты, на которые обращают внимание при заключении договора аренды офиса. Именно поэтому на этапе составления договора аренды офиса следует особое внимание уделить таким мелочам. Укажите в самом договоре требуемое количество телефонных линий, скорость соединения с интернетом, сколько парковочных мест должно быть переназначено для вашей компании (сотрудников и посетителей) и т.д.

Договор аренды помещения для офиса отличается от прочих договоров аренды недвижимости практикой применения, так называемого страхового депозита. Эта сумма равная арендной плате от одного до трех месяцев, которая предоставляется арендодателю в качестве гарантий благонадежности арендатором. Как правило, эта сумма не возвращается арендатору, а зачитывается, как сумма арендной платы за последний (последние) период аренды.

Заключив договор аренды под офис сроком на 3-5 лет, арендатор обезопасит себя от повышений арендной ставки, однако такие договоры аренды помещения под офис подлежат государственной регистрации, на практике больше распространены договоры сроком до 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией. Хотя в договорах принято указывать стоимость одного квадратного метра арендуемого помещения за год.

Объект аренды под офис

Максимально полное описание помещения под офис , включая адрес, количество кв.м., комнат и прочих отличительных особенностей, позволяющих его однозначно идентифицировать, является существенным условием договора. Обязательно проверьте, совпадают ли перечисленные в договоре сведения с данными свидетельства о праве собственности. Недостаточно полное описание объекта аренды может послужить поводом для признания договора недействительным.

Арендная плата за офис

При заключении договора аренды под офис особое внимание следует уделить описанию арендной ставки – не только ее денежному выражению, а еще и тому, какие виды услуг в нее включены, будь то охрана и страхование офиса, коммунальные платежи, телекоммуникационные услуги и даже уборка помещений. Однако арендные платежи, состоящие лишь из коммунальных платежей, вызывают сомнения и в суде такой договор аренды офиса , как правило, признается недействительными. Не поленитесь прописать в договоре аренды офиса все подробности: оборудован ли офис датчиками движения и видеокамерами, часы охраны транспорта, состав включенных в арендную плату коммунальных услуг. Как правило, коммунальные платежи не превышают 10% от суммы ежемесячной арендной платы, так что у арендатора есть весьма весомый повод призадуматься, платить коммунальные платежи самому или включить в стоимость аренды. Позаботьтесь, чтобы НДС был включен в состав указанной в договоре арендной ставки.

«Ремонтный» вопрос офиса

Больной вопрос всех договоров офисной аренды: ремонт , а именно, кто его оплачивает. Арендодателя смущает возможно некачественное выполнение заказа, а арендатора – необходимость дополнительных затрат или необходимость простоя на время ремонтных работ. Согласно закону, все «отделимое» имущество отделяется арендатором по истечении срока договора, и вывозиться из офиса, а судьба произведенных неотделимых улучшений арендуемого помещения оговаривается отдельно. Отсутствие подробных условий, кто и за что отвечает, чревато для арендатора не только потраченными нервами, но и невозвратом депозита, и даже выселением из офиса. А случаи необоснованного повышения арендной платы после проведения арендатором ремонта не так уж и редки. Однако это не самое страшное.

Что скрывает офис

Гораздо страшнее неожиданно потерять офис не по своей вине. Предпринимателю следует помнить, что таки ил иначе ему придется арендовать офис на условиях собственника, поэтому крайне важно позаботиться о юридической чистоте сделки. В данном случае речь идет о случаях незаконной сдачи в аренду и субаренду недвижимости, отягощенной залоговыми обязательствами . Максимум, что может предпринять бизнесмен для улучшения своих условий при заключении договора аренды офиса – это попытаться отказаться от дополнительных обязательств. При подписании договора аренды помещения под офис обязательно следует убедиться в отсутствии ограничений на использование помещения в тех или иных целях (особенно, если офис находится в жилом доме).

К документам, подлежащим обязательной проверке при заключении договора аренды помещения для офиса относятся:

• свидетельство о государственной регистрации объекта недвижимости;
• выписку из ЕГРЮЛ;
• оригинал доверенности представителя.

И помните, что передача арендной платы, ровно, как и возврат ключей от офиса, должны быть подтверждены соответствующими актами во избежание необоснованных претензий сторон.

При сдаче во временное пользование помещения под офис обязательно заключается , этим можно обезопасить себя от неуплаты арендных платежей, а также от порчи имущества. Правда, для того, чтобы доказать в суде наличие задолженности у арендатора, необходимо будет также предоставить акты выполненных работ, которые свидетельствуют том, что офис действительно арендовался на протяжении определенного времени. В данной статье мы разберем как составить договор аренды офиса правильно. В статье предлагаем также скачать типовой бланк договора и его заполненный образец при сдаче в аренду офисного помещения.

Все образцы и бланки представлены в формате doc и доступны для скачивания бесплатно! Ссылки для скачивания находятся в конце статьи.

Перед тем, как составлять договор аренды офисного помещения, нужно попросить предоставить копии уставных документов у юридических лиц или ксерокопии паспорта и кода у физических лиц потенциальных арендаторов.

Срок заключения договора аренды помещения под офис

Договорное соглашение заключается на определенный срок, лучше это делать в начале каждого года, даже если арендатор не съезжает. Это поможет избежать лишних вопросов от налоговой инспекции и соблюсти законодательство. Если же появился новый арендатор, то договор можно заключать любой датой, на срок до года, факт передачи офиса в аренду подтверждается другим документом – актом передачи недвижимости в аренду. Рассмотрим, из каких основных пунктов должен состоять данный договор.

Что входит в договор

В преамбуле бланка договора записывается, между кем заключается договор, это могут быть как физические лица, так и юридические.

1. Предмет договора аренды офиса

Здесь описывается, какая именно недвижимость (помещение под офис) передается в аренду, ее площадь и балансовая стоимость, цель использования.

1. Арендная плата

Указывается стоимость аренды за 1 квадратный метр офисного помещения и суммарно за всю площадь. Отдельно стоит подумать о возмещении коммунальных платежей, то есть электроэнергия, газ, вода, вывоз мусора. Арендные платежи за офис может начисляться как одним платежом, который будет неизменным на протяжении всего времени действия договора, так и меняться в зависимости от суммы коммунальных платежей. Возмещения коммунальных платежей может проводиться в процентном соотношении или пропорционально занимаемой арендатором площади, что описывается в этом пункте или в отдельном дополнительном соглашении. Также здесь стоит указать сроки оплаты за аренду и возможные штрафы за просрочку.

Многие начинающие арендодатели думают, что все люди добропорядочные и в суд обращаться не придется, но практика говорит о другом, случаи возмещения долга за аренду через суд довольно распространенные. К тому же, если в бланке договора обусловлен штраф или пеня за просрочку, арендатор будет стараться платить вовремя.

1. Права и обязанности сторон

Далее идут права и обязанности арендодателя и арендатора, которые одинаковы почти для всех договоров аренды. Здесь может обуславливаться запрет на передачу офиса в субаренду, варианты расторжения договора, форс-мажоры и прочие возможные ситуации. Также стоит написать, может ли арендатор проводить ремонты или перепланировки за свой счет.

В этом пункте можно обязать арендатора застраховать арендуемое имущество.

1. Срок действия

Нужно конкретно описать, с какого периода подписанный бланк договора вступает в силу, и до какого числа, варианты досрочного расторжения договора, по каким причинам он может быть расторгнут досрочно.

1. Статус плательщика налогов

Стороны оговаривают статус плательщика налога друг друга. Договор может заключаться в 2 или 3 экземплярах, по одному для каждой из сторон. Третьей стороной может выступать главное предприятие, если договор заключается между филиалом и арендатором.

Договор считается действительным, если на нем проставлены подписи обеих сторон, а также есть мокрая печать. Если арендатором является физическое лицо, работающее без печати, то достаточно только подписи.

Ирина Самойлова

10168

5

Аренда коммерческой недвижимости - типичная ситуация для начинающих предпринимателей. На первый взгляд правоотношения просты, но все же имеют ряд юридических тонкостей, незнание которых может стоить и денег, и времени. Из статьи вы узнаете, как заключить договор аренды, как отказаться от помещения, как продлить срок пользования. Кроме того, сможете скачать образец договора.

Кадр из фильма "Особо опасен"

Основные требования к договору об аренде офиса

1. Стороны договора - арендатор: тот, кто пользуется помещением, и арендодатель: тот, кто имеет право распоряжаться. Обратите внимание, что сдавать в аренду могут только правомочные собственники.
2. Офис представляет собой отдельное помещение в здании или же целое здание. Помещение может быть поставлено на отдельно от здания, или же отмечено штриховкой в технической документации (на поэтажном плане, экспликации, являющихся частями технического, либо кадастрового паспорта). Опишите как можно подробнее предмет аренды, укажите площадь, индивидуальные характеристики, наличие ремонта и тому подобное.
3. В договоре должна содержаться ежемесячная стоимость за использование помещение - арендная плата. Стороны вправе договориться, что включает эта сумма, может, туда будут входить коммунальные платежи, а может они будут поименованы отдельно. Предусмотрите, кто будет платить за интернет и телефон, будет ли эта сумма входит в ежемесячную стоимость аренды.
4. Договор на срок больше года регистрируется в юстиции. Вернее, не сам договор, а право аренды. Если в договоре отсутствует указание на срок, то подразумевается, что он бессрочный и требует фиксации обременения в Росреестре.
5. Отношения начинают действовать с момента передачи помещения по акту, который является обязательным приложением к договору. Определите конкретный срок передачи помещения, можно даже конкретную дату.

Какие нюансы надо учесть, подписывая договор аренды офиса

• Обратите внимание на полномочия лица, подписывающего договор. Это может быть генеральный директор, либо доверенное лицо, право на подписание подобных сделок которого прямо указано в выданной доверенности. Кроме того, если есть спор о полномочиях директора, то подписанный им договор может оказаться ничтожным. Чтобы проверить полномочия арендодателя, попросите предоставить Устав юридического лица и свежую выписку ЕГРЮЛ.
• Из устава можно узнать, требует ли сделка по передаче в аренду помещения одобрения акционеров или совета директоров. Из выписки станет ясно, кто является генеральным директором на текущий момент.
• Будьте осторожны, ваш офис может быть уже сдан в аренду, так называемая двойная аренда. Выяснить поможет выписка из реестре и непосредственный осмотр помещения до подписания договора.
• При осмотре офиса, поинтересуйтесь, чье в нем оборудование, столы, компьютеры. Если это все принадлежит собственнику помещения, то уточните, можно ли будет арендатору пользоваться техникой и мебелью. Может оказаться, что мебель и оргтехника принадлежат бывшему арендатору, этот момент надо заранее обговорить.
• С любым арендатором может произойти ситуация, когда бизнес не идет, и платить за аренду нечем. Возможность отказаться от обязательств без обращения в суд логично предусмотреть в условиях договора. Так, при аренде на неопределенный срок арендатор вправе отказаться от договора, заблаговременно уведомив арендодателя (общий срок за 3 месяца, в договоре можно обозначить и другой период). Если отношения со сроком, то по закону отказаться от них можно только в судебном порядке при наличии существенных нарушений условий одной из сторон. В тоже время, если пункт о возможности расторжения с непременным уведомлением стороны прописать в условиях, то в суд идти не надо.