Договор купли продажи на частный дом. Договор купли-продажи дома с земельным участком

21.07.2019

Процесс оформления договора купли-продажи дома и земельного участка очень похожи между собой. Их цель сводится к одному – юридическому узакониванию сделки между двумя ее участниками. Но, в случае заключения сделки купли-продажи участка земли, вместе с домом нужно быть готовым к тому, что придется учесть некоторые особенности юридического оформления такой сделки. Ввиду того, что участок и дом, возведенный на нем, являются неотделимыми друг от друга объектами, необходимо составлять один договор. Эти отчуждаемые объекты оказываются участниками одной сделки. Однако российское законодательство не запрещает составлять два отдельных договора: на дом и участок.

Чтобы продать участок земли с домом, а затем зарегистрировать право на него, от продавца недвижимости потребуется подготовить следующие документы:

Документы, которые подтверждают право собственности и на дом и на земельный участок.
Поэтажный план постройки, а также экспликацию.
Полный кадастровый план с указанием границ участка, выставленного на продажу.
Справку, которая подтверждает, что собственник уплатил имущественный налог на землю.
Выписку из Росреестра.

Существенные условия и нюансы составления договора

Договор можно составить самостоятельно или удостоверить в нотариальной конторе. И тот и другой вариант вполне законный. Другое дело, что подписание договора у нотариуса дает участникам гарантии. Он обязательно проверит законность совершаемой сделки. Сам переход участка с домом к другому собственнику в обязательно порядке подлежит государственной регистрации. По ее итогам покупатель получает соответствующие свидетельства.

В договоре важно существенные и другие данные:

Предмет договора. В случае, если в одной сделке продается и дом, и участок, в договоре необходимо прописать оба объекта.
Реквизиты продавца и покупателя, а также полные данные.
Цену продаваемых участков и дома, в том числе, и порядок передачи денежных средств, и валюту расчета.
Дополнительные условия: момент наступления прав собственника, гарантии, акт приема-передачи, порядок оплаты всех расходов при заключении сделки и другие немаловажные моменты.
Документация, которая дает право на землю является идентификационными данными участка. К ним же относится информация о категории участка, его местонахождении, общей площади. Указывается и кадастровый номер.

Идентификационные данные дома следует указывать отдельно. В договоре нужно описать его, указать адрес, назначение, вписать номер документа, подтверждающего право на собственность.

При заключении сделки указывается общая и отдельная стоимость дома и земельного участка.

Процесс передачи земли и дома, государственная регистрация

Процесс передачи участка и дома завершается тем, что покупатель подписывает акт передачи. Он является официальным подтверждением того, что недвижимость была передана новому владельцу, и он не имеет каких-либо претензий к качеству передаваемого участка. Акт приема-передачи может быть оформлен как самостоятельный документ и дополнять договор купли-продажи либо может быть включен отдельным пунктом в сам договор купли-продажи.

Все названные выше документы обе стороны должны предоставить в местное управление Росрегистрации. Туда же нужно подать:

заявку на то, чтобы переход собственности от одного собственника к другому был зарегистрирован,
квитанцию об оплате всех сборов при регистрации,
документы, удостоверяющие личность собственника и продавца,
подписанный передаточный акт,
нотариально заверенное согласие супруга продавца, если он также являлся собственником.

Продавая дом, продавец одновременно передает покупателю и право собственности на земельный участок (статьи 273, 552 ГК России). Нельзя отчуждать участок без дома, находящегося на нем. Это прописано в статье 35 Земельного кодекса. Поэтому важно определить предмет договора купли-продажи. Требуется указать по отдельности идентификационные данные дома и участка (статья 554 ГК России).

К таким идентификационным признакам можно отнести:

Для дома: кадастровый номер, общая площадь, адрес, информация о номере и дате выдачи свидетельства о праве собственности (выписка из ЕГРП).
Для участка земли: площадь участка, кадастровый номер, адрес, категорию земли, вид разрешения на использование, информация о номере и дате выдачи свидетельства о праве собственности (выписка из ЕГРП).

Невзирая на то, что по закону при продаже дома к покупателю переходит и земельный участок, в договоре обязательно нужно прописать весь состав отчуждаемого имущества, включая все идентифицирующие признаки и дома и участка (статья 554 ГК России).

Немаловажное значение при составлении договора купли-продажи после предмета имеет цена. Ее важно отразить в самом договоре. Обычно установленная цена включает стоимость здания и стоимость передаваемой с ним земли (статья 555 ГК России).

Форма и образец договора

Согласно 549 статье Гражданского кодекса России, договор купли-продажи земельного участка с домом представляет собой договор купли-продажи недвижимого имущества. Поэтому он должен заключаться в письменной форме и подписываться продавцом и покупателем. Это регулирует статья 550 ГК России. Если нет соблюдения письменной формы, договор будет считаться недействительным.

Как таковой обязательной нотариальной формы договора купли-продажи законодательство не предусматривает. Но при желании покупателя и продавца его все же можно удостоверить у нотариуса.

Переход права собственности в обязательном порядке должен подтверждаться государственной регистрацией (статья 551 ГК России). Стоит принять во внимание, что правило о государственной регистрации не будет применяться к договорам, которые были заключены позднее марта 2013 года. Сегодня нужно регистрировать только переход прав на недвижимость. Регистрации подлежит лишь переход права собственности на недвижимое имущество.

Как происходит передача недвижимости

Момент фактической передачи недвижимости от продавца к покупателю оформляется как отдельный акт или прописывается в договоре, с указанием, что он одновременно является актом приема-передачи недвижимости.

Договор следует подписать в трех экземплярах. Два из них отдается участникам сделки, а третий передается в Росреестр.

Налогообложение

Доход, который получил от продажи продавец (физическое лиц) будут облагаться НДФЛ только в том случае, если имущество было в его собственности не более 3 лет (статья 210 Налогового кодекса России). Продавец имеет право использовать имущественный налоговый вычет, размер его не будет превышать 1 млн. рублей. Мы уже обсуждали

Купля-продажа дома с земельным участком, так же, как и купля-продажа любой недвижимости, оформляется с помощью договора, порядок оформления которого регламентируется гл.30 ГК РФ параграф 8. При оформлении сделки по купле-продаже дома с землей можно заключить один договор, образец которого предлагаем скачать в конце статьи. Кроме того, для удобства нами был заполнен образец договора купли-продажи, скачать который можно также ниже.

Особенности оформления договора

В сделке с недвижимостью участвуют, как минимум, две стороны: покупатель и продавец. Для совершения операций по купле-продаже недвижимости стороны должны обладать дееспособностью и правоспособностью и при этом достичь совершеннолетнего возраста.

Лицо, которое покупает дом с участком земли (покупатель), также должен лично присутствовать при сделке с документами, удостоверяющими его личность. Возможна покупка дома с землей доверенным лицом, которое должно предоставить нотариально заверенные документы о праве покупки недвижимости.

Кроме того, необходимо иметь следующие документы:

Справка, которая подтверждает регистрацию жилого имущества. Наличие оригинала.
Документ, подтверждающий государственную регистрацию прав на участок земли. Требуется оригинал свидетельства.
Документация, подтверждающая право собственности на землю и жилое имущество, предъявляется продавцом.
Основная выписка из Государственного Реестра о кадастровом учёте и картографических данных участка земли и жилого имущества. Действие такой справки проходит по истечении 10-ти дней.
Кадастровая выписка на участок земли предъявляется в трёх копиях.
Предоставление технического паспорта (плана) на жилое помещение.
Предъявляется кадастровый документ на жильё.
Записи, которые предоставляются из домовой книги. Учитывается, что данные из книги действуют в течение 10-ти дней, поэтому рекомендуется предоставлять их перед заключением сделки. Наличие в доме несовершеннолетних детей обязует продавца предъявить их письменное согласие о продаже жилого имущества.
Письменное согласие супруга (ги) лица, который продаёт жилой дом с участком земли, нотариально заверенное.
Согласие супруга (ги) лица, которое покупает жилой дом с землей, заверенное у нотариуса.
Предоставление информации из органов налогообложения о том, что продавец не имеет долгов по налоговым сборам (письменная справка).

Стоит обратить внимание на возникновение нестандартных ситуаций в процессе заключения договора о покупке и продаже недвижимого имущества с участком земли. Продавец должен учитывать, что существуют риски, которые имеют место в случаях когда:

дом оплачивается векселями;
отсрочка платежей на определённый период;
права собственности оформляются при помощи инвестиционного контракта (договор на основе вложений).

Покупатель в свою очередь должен учитывать, что могут возникнуть непредвиденные ситуации, когда приобретаешь имущество:

отсутствие письменного соглашения продавца о переоформлении договоров коммунальных и энергетических услуг;
сопутствующие коммуникации, подъездные дороги к объекту недвижимости, не входят в стоимость покупки, поэтому могут привести к зависимости от третьего лица, которое ими владеет.

Учитывая все информативные позиции, можно с лёгкостью избежать некорректных ситуаций в оформлении сделки о покупке и продаже жилого дома.

Что входит

информацию о данных собственника (продавца) и покупателя;
описание договора;
общую информация о двух предметах купли-продажи (дома и участка земли) в том случае, если они продаются по одному бланку договора;
цену объектов недвижимости, которые подлежат продаже;
курс валюты, которой будет расплачиваться покупатель за дом с участком земли;
порядок осуществления передачи денежных средств;
гарантии периода вступления покупателя в права собственности на жилое имущество с земельным участком;
акт приёма-передачи объектов купли-продажи;
размер расходов вследствие оформления договора;
отдельно выделяются технические характеристики жилого дома и земельного участка.

Предварительная оценка состояния объектов недвижимости важна, поэтому стоит перед заключением сделки, проверить дом на наличие дефектов. По проверке участка приглашается специальная комиссия, которая устанавливает его принадлежность к государственной собственности. Оформление договора покупки и продажи жилого дома с участком земли сложный и трудоёмкий процесс, поэтому может понадобиться помощь агентства недвижимости.

Вместе с тем, мы предлагаем ознакомиться с типовым договором купли-продажи жилого дома с участком земли, которым можно воспользоваться в качестве образца при оформлении сделки. Возможно, вам также пригодится .

При покупке частного дома с прилегающей к нему территорией важно проводить сделку с соблюдением всех норм и требований Гражданского Кодекса Российской Федерации. В противном случае покупатель рискует доказывать факт владения в суде.

Купля-продажа недвижимости на земельном наделе регулируется ГК и осуществляется по стандарту. Особенностью процедуры является то, что можно составить одну купчую на строение и прилегающую территорию, а можно оформить два договора. Продажа недвижимости отдельно от земли или земли, отдельно от недвижимости невозможна, так как противоречит не только действующим законодательным нормам, но и здравому смыслу.

Особенности процедуры

Составление договора купли-продажи с прилежащей к нему территорией аналогично составлению других договоров, связанных с землей и строениями.

Важно! Оформление сделки возможно только при наличии у продавца документов, подтверждающих право собственности на недвижимость.

Если у продавца нет правоустанавливающих документов на территорию возле дома, то сделка все равно осуществляется. Оформлением права собственности на землю займется уже новый владелец постройки.

Такие случаи рискованны для покупателя, несмотря на то что и разрешены законодательством. Заключив такую сделку, покупателю придется потратить приличное количество финансовых средств и еще больше нервов на походы по различным инстанциям для легализации земельного участка.

Оформление договора

Договор на дом с придомовым участком составляется нотариусом либо самими участниками в произвольной форме. Главное, чтобы отвечал следующим требованиям:

письменная форма составления;
наличие подписей покупателя и продавца;
содержание данных об обеих сторонах;
подробное указание всех параметров дома и земельного надела;
наличие идентификационных сведений предметов продажи.

Если у земельного участка имеется кадастровый номер, то его также указывают в договоре. Также указывается факт его отсутствия. Помимо перечисленных данных в договоре обязательно прописывают стоимость сделки - общая цена строения и земельного участка.

Внимание! Цена, которая содержится в договоре купли-продажи дома с земельным участком может отличаться от указанной в кадастре.

Регистрация права собственности

В течение месяца после подписания договора новый владелец обязан зарегистрировать в Росреестре право собственности на дом и землю. В данной службе фиксируется факт перехода прав на недвижимость от одного владельца к другому.

Только после успешного завершения процедуры регистрации считается, что сделка свершилась. То есть чем раньше пройти эту процедуру, тем скорее возможно получить право собственности на недвижимость.

Акт приема-передачи

Совершение сделки доказывает наличие акта передачи - документа, который подтверждает, что покупатель передал продавцу определенную сумму, тот, в свою очередь, их принял, а недвижимость перешла во владение к новому хозяину. Акт является приложением к договору и может быть оформлен в свободной форме либо с привлечением сотрудника нотариальной службы.

Предупреждение! На практике бывают случаи, когда договор выполняет задачи акта приема-передачи. В этом случае, в договоре должна быть соответствующая запись.

Купля-продажа дома без земельного участка

В соответствии с действующим законодательством невозможно продать дом без оформления прав собственности на участок, на котором возведено данное строение. Но согласно ст. 25.2 (пункт 7) у нового владельца дома есть возможность зарегистрировать право собственности на участок под ним. Для этого ему нужно будет посетить администрацию и подать заявление на получение земельного участка под купленным домом в аренду или собственность.

При обращении в местные органы самоуправления может понадобиться такой пакет документов:

паспорт российского образца;
заявление в произвольной форме;
документы, подтверждающие факт владения домом;
документ, подтверждающий совершение сделки (договор или акт купли-продажи).

Недавно вышедший закон о регистрации собственнических прав допускает регистрацию земельного участка, не поставленного на учет в кадастровой службе, только в том случае если он имеет небольшой размер. Но для этого понадобятся техпаспорт участка, кадастровый план и другие технические документы.

Статья 36 (пункт 5) закона РФ гласит, что земля под домом находится в собственности хозяина постройки. Поэтому если площадь участка небольшая, то местная администрация выносит постановление о разрешении на использование земли под домом.

Чтобы продать дом без земельного участка, владелец должен вызвать сотрудников земельной организации, которая поставит границы надела, составит топографический план и сделает топографическую съемку. Все документы, которые сделают специалисты службы, необходимо предъявить сотрудникам регистрационного центра. После проверки и обработки документов на участок будет выдана выписка из документов.

Договор купли-продажи дома с земельным участком — это соглашение о передачи в собственность дома с землей. В данной статье мы рассмотрим, как заполнить договор купли-продажи и избежать типовых ошибок.

Достаточно оформить все документально и непременно правильно. Залог удачи в написании договора-купли продажи. Есть разные его разновидности. Ниже предлагаем типовой бланк оформления договора купли-продажи дома с земельным участком, который можно скачать в формате word и заполнить своими данными. Вам в помощь предлагаем также заполненный образец договора, который можно скачать в конце статьи.

Договор купли-продажи дома с земельным участком. Образец заполнения

Что нужно учесть при оформлении договора купли-продажи дома с земельным участком:

в заголовке важно указать, что это договор купли-продажи дома с земельным участком на нем;
далее указывается место заключения договора и дата;
потом идут паспортные реквизиты, полностью, включая прописку. Еще указывается, что теперь человек именуется продавцом;
по аналогии указываются паспортные реквизиты покупателя и его нарекают – покупатель;
стоит включить важную фразу, о том, что покупатель и продавец заключают договор о нижеследующем. И начать описывать предмет договора;
дальше включается запись о том, что продавец уже продал, а покупатель уже купил недвижимость и землю. Надо подробно описать все данные покупки, кадастровые номера и прочие нюансы;
не забудьте описать информацию и по земельному участку и по дому;
потом идут гарантии от продавца. В них сказано, что земля и недвижимость (дом) не обременены ограничениями и прочими помехами, такими, как арест, залог, подарок другому человеку, не являются чьим-нибудь наследством;
следует внести пункт об отсутствии зарегистрированных в доме. Продавец должен заранее совершить выписку в другое место;
и главный пункт о том, что продавец все-таки продал, а покупатель все-таки купил дом и землю за определенную стоимость.

Передавать дом по актам приемки необходимо заранее и также указать это в договоре. Дом и землю передают через органы государственной регистрации на основании гражданского кодекса, в этих же органах и проверяют возможность обременений на объект договора. Само право возникает после регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Тщательность при проверке документов играет первостепенную роль. В наше время появилось много желающих обмануть доверчивого человека. Для проведения сделки купли-продажи по договору лучше нанять специалиста. Этим человеком может стать лицензированный юрист. Он проверит все бумаги в соответствующих органах и поможет включить в договор важные пункты. Такие сделки проводятся как по личному денежному расчету, так и безналичными средствами через банк. Второй способ предпочтительнее, так как исключает махинацию и имеет в свидетелях банковских работников.

Договор считается действительным с момента подписания в трех экземплярах.

Не покупайте недвижимость по доверенностям, высок риск обмана. Мошенники даже могут подделать государственные бланки и предоставить «лже-нотариуса», ищите своих представителей самостоятельно. Обязательно поговорите с соседями на улице, где приобретаете дом, выясните фамилии владельцев, состав семьи. Убедитесь, что номер дома не подменен. Сохраняйте внимательность, и прислушивайтесь к своей интуиции.