После публикации статьи про вступление в силу Приказа Минстроя об утверждении формы акта приёмки выполненных работ посыпалось множество вопросов и комментариев от управляющих организаций. И это вполне понятно, поскольку данная тема волнует все УК. Большинство вопросов касается порядка и сроков составления и подписания данных актов между УК и председателем совета дома либо уполномоченным ОСС представителем от собственников помещений в МКД.

В документе, утверждённом Минстроем, дана лишь форма акта приёмки выполненных работ. Но не сказано ни слова о порядке или сроках актирования и подписания данной формы. В сегодняшней статье попытаемся разобраться в этих вопросах.

Порядок актирования выполненных работ между УК и собственниками помещений в МКД

Порядок составления и подписания акта приёмки выполненных работ прописан в Гражданском и Жилищном Кодексах РФ. К ним и обратимся за помощью и разъяснениями. Но прежде, чем докопаться до сути вопроса, необходимо углубиться в данную проблему.

Начать нужно с того, что в договоре управления МКД не прописан порядок актирования выполненных работ. В нём лишь говорится о порядке осуществления контроля собственниками помещений в доме за выполнением УК работ и оказанием услуг по договору управления (ст.162 ЖК РФ).

Но контроль собственников за выполнением обязательств УК по договору управления не имеет ничего общего с приёмкой выполненных работ. Это следует помнить и управляющей организации, и собственникам помещений в МКД.

Договор управления МКД представляет собой смешанный тип договорных обязательств между собственниками помещений в доме и управляющей организацией, которая выполняет работы по содержанию дома и оказывает услуги по управлению и текущему ремонту общего имущества МКД на возмездной (платной) основе (п.3 ст.421 ГК РФ).

Поэтому, если собственник вам говорят, что не будут подписывать, так как хотят проверить сметную и фактическую стоимость строительных материалов либо самих работ, то они не имеют на это право. Собственники не могут проверять финансовую сторону вопроса. Они вправе только контролировать качество выполняемых работ.

Если в процессе выполнения работ заказчик обнаружит несоответствие заявленным нормам, дефекты или неисправности, то он должен немедленно сообщить об этом исполнителю в лице УК или подрядчика. В противном случае впоследствии заказчик работ теряет право ссылаться на обнаруженные дефекты, так как вовремя не заявил о них.

Ответственность УК за некачественные работы

Если в процессе работ собственники выявили ненадлежащее их качество и вовремя заявили об этом, то они могут потребовать уменьшения стоимости выполненных работ (ст.723 ГК РФ). Чтобы для УК или подрядной организации наступила ответственность за некачественные работы , собственники должны выявить недостатки и заактировать сей факт.

В течение 6 месяцев с момента обнаружения дефекта собственники имеют право подать в свою управляющую организацию письменное заявление о перерасчёте (Приложение к ПП РФ №491).

Иными словами, сначала нужно выявить дефект и заактировать его, а потом на основании акта писать в УК, а не наоборот. То есть, у собственников не получится такая схема, что спустя месяц или два они решат сделать перерасчёт за неубранный вовремя или плохо убранный подъезд, составив акт с опозданием.

Акт о выявленных нарушениях составляется и подписывается в присутствии представителя УК и уполномоченного собственника помещений в МКД либо председателя совета дома (ПП РФ №354). Выходит, что если нет акта о выявленных нарушениях, значит нет и самого дефекта. Из этого следует, что нет акта о дефектах - нет перерасчёта.

Причём, перерасчёт делается только за период с момента составления акта о ненадлежащем качестве выполненных работ по дату составления акта об устранении выявленных нарушений (пп.111,112 ПП РФ №354).

Резюмируя всё вышесказанное, можно отметить следующие важные моменты:

• собственники помещений в МКД могут на правах заказчика контролировать выполнение работ и услуг, оказываемых УК по договору;
• при выявлении дефекта или ненадлежащего качества выполняемых работ должен быть сразу же составлен соответствующий акт и подписан в присутствии собственников и представителей УК;
• с момента составления и подписания акта о выявлении нарушений собственники имеют право в течение 6 месяцев в письменной форме потребовать от своей управляющей организации перерасчёта за выполненные ненадлежащим образом работы;
• при отсутствии вовремя и грамотно составленного акта о выявлении нарушений УК вправе отказать в произведении перерасчёта за выполненные работы.

Кто должен подписывать акт приёмки выполненных работ от имени собственников помещений в МКД

Жилищный Кодекс РФ нам говорит, что сторонами подписания договора управления МКД являются собственники помещений в доме и управляющая организация (п.2 ст.162 ЖК РФ). Также по жилищному законодательству собственники обязаны на общем собрании избрать совет многоквартирного дома и его председателя для осуществления контроля за выполнением взятых УК по договору обязательств.

Совет дома осуществляет контроль за выполнением работ и оказанием услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (пп.5 п.5 ст.161.1 ЖК РФ).

При этом, в перечень полномочий совета дома не входит функция подписания актов приёмки выполненных УК работ. Таким образом, члены совета МКД равно как и остальные собственники помещений в доме не имеют право подписывать данный акт.

Таким правом обладает только председатель совета МКД либо избранный на общем собрании и уполномоченный на то собственник от лица всех владельцев помещений в доме. Согласно пп.4 п.8 ст.161.1 ЖК РФ избранный из числа членов совета МКД председатель обладает правом:

• контролировать выполнение работ и оказание услуг УК по договору правления;
• подписывать акты приёмки выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме;
• подписывать акты о выполнении работ и оказании услуг ненадлежащего качества по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме.

При этом, председатель совета дома не имеет право, а обязан подписывать акты приёмки выполненных работ с управляющей организацией от лица всех собственников помещений в МКД.

Если же работы выполнены надлежащим образом, актов о выявленных нарушениях не составлялось и претензии в УК не поступали, но председатель совета дома либо уполномоченное на общем собрании собственников лицо не хочет подписывать акт приёмки, то он считается подписанным в одностороннем порядке.

Любой собственник от лица всех владельцев помещений в МКД не может подписывать акт приёмки выполненных работ, не имея доверенности или решения ОСС (ст.160 , п.1 ст.182 , ст.185 ГК РФ).

Подытоживая всё вышесказанное, можно сделать следующее заключение:

• акт приёмки выполненных работ должен быть подписан управляющей организацией в лице исполнителя и председателем совета МКД либо уполномоченным ОСС собственником в лице заказчика (ст.753 ГК РФ);
• никто из собственников помещений в МКД без доверенности либо решения ОСС не может подписывать акты приёмки выполненных работ от лица всех владельцев помещений в МКД;
• подписывать акты приёмки выполненных работ может только председатель света МКД либо уполномоченный решением ОСС собственник из числа владельцев помещений в доме;
• без выбора председателя либо уполномоченного лица собственники помещений в МКД лишают себя права подписывать акт приёмки выполненных работ, но оставляют за собой право контролировать процесс их выполнения;
• при отсутствии акта о выявленных в ходе выполнения работ нарушениях и в случае отказа председателя совета дома либо уполномоченного решением ОСС собственника подписывать акт приёмки выполненных работ документ считается подписанным в одностороннем порядке.

Сроки подписания акта приёмки выполненных работ

В Приказе Минстроя сроки подписания акта приёмки выполненных работ отсутствуют и прямого указания на примерный период отсутствует. Такие работы и услуги, как управление домом и содержание общего имущества в МКД заактировать попросту невозможно из-за частоты периодичности их выполнения. Что касается текущего ремонта, то тут всё проще, поскольку акт приёмки выполненных работ сдаётся по факту их окончания.

Поэтому оптимальными сроками подписания актов приёмки работ по содержанию общего имущества в МКД является ежемесячный период, то есть каждый месяц. Оптимальным сроком подписания акта приёмки выполненных работ по текущему ремонту является 1 раз в год или по факту их окончания.

Напоминаем, что если председатель совета дома или уполномоченный решением ОСС собственник отказывается подписывать акт, но при этом никаких письменных претензий или актов о выявленных нарушениях в УК не поступало, то документ считается подписанным в одностороннем порядке. Единственное, нужно будет сделать пометку об отказе подписания акта приёмки выполненных работ заказчиком от лица собственников.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (). Мы всегда рады вам помочь!

Минстрой утвердил форму акта, который управляющий должен подписывать с представителем собственников помещений. Это напоминание об одном из стандартов управления МКД: управляющий должен привлекать собственников помещений к приемке услуг и работ. Поэтому составлять акт необходимо, в противном случае есть риск привлечения к ответственности по ст. 7.23.3 КоАП РФ.

Приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр (зарегистрирован в Минюсте 02.02.2016) утверждена форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (см. стр.). Документ вступил в силу 16.02.2016. Профессиональное сообщество озадачено вопросом: означает ли принятие данного нормативного акта, что на УК теперь возложена обязанность регулярно представлять такие акты для подписания собственникам? Разберемся, что представляет собой предлагаемый акт, кто и в каких случаях обязан его составлять и зачем он нужен.

Когда составление акта приемки обязательно?

Если обратиться к федеральному законодательству, можно найти несколько ситуаций, в которых составление акта выполненных работ в отношении общего имущества в МКД является обязательным:

• оплата работ по капитальному ремонту за счет средств, выделенных в том числе из Фонда содействия реформированию ЖКХ, возможна только при условии подписания акта лицами, которые уполномочены действовать от имени ТСЖ, ЖК, ЖСК либо выбранной собственниками помещений в МКД управляющей организации (ч. 9 ст. 20 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ);
• перечисление денежных средств со специального счета, на котором аккумулируются средства фонда капитального ремонта, в адрес лиц, выполнивших работы по капитальному ремонту общего имущества, осуществляется при представлении среди прочего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору (п. 3 ч. 4 ст. 177 ЖК РФ);
• в обязанности регионального оператора по проведению капитального ремонта входит приемка оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечение создания комиссий с участием среди прочего управляющих МКД и представителей собственников помещений в доме (п. 5 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ). Этот акт является основанием для перечисления региональным оператором денежных средств по договору о выполнении работ по капитальному ремонту (ч. 2 ст. 190 ЖК РФ).

Согласно п. 5 ч. 5 ст. 189 ЖК РФ решением общего собрания о проведении капитального ремонта общего имущества должно быть определено лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Как видим, обязательным является лишь актирование работ по капитальному ремонту. Положение п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, в котором указана одна из функций председателя совета МКД – подписывать акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, нельзя расценивать как возлагающее на управляющего МКД обязанность организовать сдачу услуг путем подписания актов. Таким образом, ЖК РФ требует актировать только работы по капитальному ремонту.

Если обратиться к гражданскому законодательству, можно увидеть, что в силу ч. 4 ст. 753 «Сдача и приемка работ» ГК РФ (статья расположена в § 3 «Строительный подряд») сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, который подписывается обеими сторонами. То есть по общему правилу составление акта обязательно лишь в рамках правоотношений по договору строительного подряда (предмет – выполнение строительных работ). В сфере управления МКД это актуально в отношении работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества.

Вообще федеральное законодательство не предусматривает обязательного составления актов об оказании каких-либо услуг, ведь услуга представляет собой полезную для заказчика деятельность исполнителя, не имеет материального выражения, потребляется одновременно с оказанием: составление акта об оказании услуг – это формальность, которая может быть обязательна в силу положений конкретного заключенного договора. Даже налоговики и финансисты указывают, что акт об оказании услуг не нужен для документального подтверждения осуществленных расходов, если его составление не предусмотрено законом или договором . Содержание общего имущества многоквартирного дома выражается в постоянной текущей деятельности исполнителя, создающей определенный полезный эффект не в виде овеществленного результата, а в виде самой деятельности. В связи с этим оплата оказанных услуг не связывается с наличием подписанного заказчиком акта об оказании услуг, так как действия истца как исполнителя не сводятся к результату, который мог быть передан заказчику и который позволил бы зафиксировать исполнение обязанности со стороны исполнителя (Постановление ФАС СКО от 26.02.2013 по делу № А53-25396/2011).

К сведению

Акты о выполнении работ по ремонту общего имущества могут пригодиться управляющему, если после прекращения управления домом новый управляющий предъявит требование о возврате неосновательного обогащения в виде неиспользованных платежей на ремонт (подробнее см. статью Е. В. Емельяновой «Старые накопления на капремонт: передача при смене способа управления» (№ 9, 2015)). О возврате платежей на содержание общего имущества речи не идет.

Таким образом, в первом приближении можно сделать следующие выводы:

• по ремонтным работам управляющий должен составлять акты;
• по услугам по содержанию общего имущества акты составляются, только если это предусмотрено договором управления МКД.

Во всех ли случаях эти выводы верны?

О составе технической документации на МКД

Согласно ПриказуМинстроя РФ № 761/пр форма акта утверждена в соответствии с п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Согласно данной норме сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ , отражаются в актах и являются составной частью технической документации на МКД. В свою очередь, в соответствии с обновленным пп. «б» п. 24 Правил содержания общего имущества в состав технической документации включены не только документы (акты) о приемке результатов работ, но и сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД. Подчеркнем, что акты об оказании услуг здесь не названы.

К сведению

Акт о приемке результатов работ – документ, удостоверяющий сдачу результата работ исполнителем и его приемку заказчиком (п. 4 ст. 753 ГК РФ).

Смета – это один из способов установления цены работ по договору подряда (п. 3 ст. 709 ГК РФ).

Согласно п. 2.3.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, разрабатывается и согласовывается с собственником жилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда в установленные сроки .

То есть сметы и описи по услугам и работам нельзя отождествлять с актами о выполнении работ, оказании услуг.

Документы, касающиеся текущего ремонта общего имущества, давно считаются частью технической документации на МКД и успешно истребуются при смене управляющего (Постановление АС УО от 18.11.2015 № Ф09-7142/15). Обоснование вполне логично: периодичность текущего ремонта составляет три-пять лет (см. п. 2.3.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда), поэтому новому управляющему необходимо иметь информацию о выполненных ранее текущих ремонтах, чтобы спланировать последующие. А требование проводить приемку результатов работ по текущему ремонту жилого дома комиссией в составе представителей собственников жилфонда и организации по обслуживанию МКД содержится в п. 2.3.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

Согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ за 30 дней до прекращения договора управления УК обязана передать новому управляющему техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением домом документы. Благодаря Постановлению Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 № 17074/09 на практике устоялся такой подход: если у прежнего управляющего отсутствует техническая документация, необходимая для управления МКД, он обязан восстановить ее за свой счет и передать новому управляющему. Можно ли считать, что новый управляющий вправе требовать у прежнего акты об оказании услуг по содержанию общего имущества в МКД, даже если они не составлялись? Представляется, что ответ на этот вопрос зависит от того, являются ли акты оказанных услуг по техническому и санитарному содержанию общего имущества документами, которые необходимы для управления домом. Возьмем на себя смелость утверждать, что акты не являются таковыми.

О стандартах управления МКД

Согласно п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, управление МКД обеспечивается выполнением определенных стандартов, среди которых:

• организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД исполнителями этих услуг и работ, включая документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества (пп. «д»);
• обеспечение собственниками помещений в МКД, органами управления товарищества и кооператива контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также за достижением целей деятельности по управлению МКД, в том числе обеспечение участия представителей собственников помещений в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в частности, при их приемке (пп. «з»).

Обращаем особое внимание, что ни ЖК РФ, ни Правила осуществления деятельности по управлению МКД не устанавливают конкретный порядок приемки услуг и работ, контроля за выполнением перечней услуг и работ со стороны собственников помещений.

Здесь следует отметить, что Правила осуществления деятельности по управлению МКД (впрочем, как и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД и Приказ Минстроя РФ № 761/пр) не разграничивают работы и услуги в целях фиксации их приемки и контроля за их выполнением и оказанием. Собственники помещений имеют право в любое время запрашивать и получать от ответственных лиц информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ, а также проверять объемы, качество и периодичность их оказания и выполнения (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы) (п. 40 Правил содержания общего имущества).

В отличие от составления акта приемки выполненных работ, приемка оказанных услуг в том виде, в котором мы привыкли ее понимать (составление акта по итогам отчетного периода), – это чаще всего формальность. Содержание общего имущества – комплекс разнородных услуг с разными моментами осуществления, многие услуги оказываются по мере необходимости или непрерывно. Здесь доказательством того факта, что услуга оказана, будет отсутствие зафиксированного факта неоказания услуги. Именно на этом принципе основан алгоритм снижения размера платы за жилое помещение, предусмотренный Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Если таких актов нет, значит, услуга оказана, составление общего акта за какой-либо период следует считать формальностью.

Между тем нужно помнить, что нарушение организациями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению МКД на основании договоров управления МКД, Правил осуществления деятельности по управлению МКД влечет наложение на юридических лиц административного штрафа в размере от 150 000 до 250 000 руб. (ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ). Автору удалось найти Решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 13.11.2015 по делу № 12-338/2015, которым признано законным привлечение УК к ответственности по названной выше статье за то, что результаты выполненных работ и оказанных услуг по договору управления МКД за определенный период оформлены частично, а именно не обеспечено участие представителей собственников помещений в МКД в осуществлении контроля за качеством услуг и работ при их приемке. В другом случае проверяющими также было установлено, что имеющиеся акты выполненных работ не подписаны со стороны собственников помещений, а начиная с 01.01.2015 они вовсе не составлены (проверка проведена 16.02.2015), но по основаниям, обусловленным процессуальными тонкостями, УК не была привлечена к административной ответственности (Решение Заводского районного суда г. Кемерово от 20.05.2015 по делу № 12-507/2015).

Поэтому, несмотря на то что актирование услуг является формальностью, с учетом всего вышесказанного представляется, что для управляющего наиболее безопасным будет составление актов об оказании услуг по содержанию общего имущества и представление их на подписание представителям собственников помещений. Периодичность составления актов следует предусмотреть в договоре управления (как минимум ежегодно). Составление актов на ремонтные работы – обусловленная законом необходимость.

Кто подписывает акт

Из формы акта следует, что на стороне заказчика всегда выступают собственники помещений в МКД (указывается адрес дома). От их имени выступает гражданин (приводятся его Ф. И. О.), являющийся собственником квартиры в МКД. В частности, им может быть председатель совета МКД (избирается в случае управления УК) либо уполномоченный собственник помещения.

Также в акте есть место для указания основания, на котором действует такой собственник помещения, – решения общего собрания собственников помещений в МКД либо доверенности (следует вписать реквизиты соответствующего документа). Общим собранием собственников помещений выбирается совет МКД, а затем из числа его членов – председатель совета (ч. 1, 6 ст. 161.1 ЖК РФ). Если в доме реализован способ непосредственного управления, по решению общего собрания собственников от их имени в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

На стороне исполнителя в акте указывают лицо, оказывающее услуги (выполняющее работы) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Эти работы и услуги выполняются и оказываются на основании:

• договора управления МКД;
• договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества в МКД;
• договора подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД.

Соответственно, исполнителем может быть УК, выбранная в качестве способа управления, или иное лицо, оказывающее услуги и выполняющее работы для заказчиков – собственников помещений в МКД в рамках непосредственного управления домом (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Возникает справедливый вопрос: входит ли ТСЖ в круг исполнителей, которые руководствуются формой акта и оформляют акты об оказании услуг и выполнении работ? Видимо, да, поскольку на ТСЖ в полном объеме распространяются такие документы, как Правила содержания общего имущества, Правила осуществления деятельности по управлению МКД, Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Табличная часть акта

Обращает на себя внимание содержательная часть акта, в которой стороны должны сформулировать его предмет. Она фактически заимствована из форм раскрытия информации об управлении МКД. В частности, в разделе «Детальный перечень выполненных работ (оказанных услуг) в рамках выбранной работы (услуги)» формы 2.8, утвержденной Приказом Минстроя РФ от 22.12.2014 № 882/пр, есть строки 23 – 26, в которых указываются наименование работы (услуги), периодичность ее выполнения (оказания), единица измерения и стоимость на единицу измерения. То есть УК, составляя акты, может взять из них всю информацию для обязательного опубликования. Примечательно, что последние три строки формы (24 – 26) заполняются при наличии информации по детализированной работе. Это может указывать на определенную свободу исполнителя в детализации видов работ, услуг.

Подчеркнем, что в форме акта приведены реальные характеристики услуг (работ), а не расчетные, которые фигурируют в подавляющем большинстве договоров управления МКД. Особенно четко это видно, если сравнить окончательный вариант формы акта с предложенным в первоначальном проекте.

Проект формы акта	Утвержденная форма акта
Наименование работ	Наименование вида работы (услуги)
Периодичность выполнения работ	Периодичность / количественный показатель выполненной работы (оказанной услуги)
	Единица измерения работы (услуги)
Ежемесячная (или годовая) плата	Стоимость / сметная стоимость выполненной работы (оказанной услуги) за единицу
Стоимость 1 кв. м общей площади (руб. в месяц)	Цена выполненной работы (оказанной услуги), в руб.

Напомним, что плата за жилое помещение – это расчетный показатель, усредненный по календарному году для равномерности финансовых потоков. Для определения размера платы в расчете на 1 кв. м площади помещения нужно утвердить перечень услуг (работ), периодичность их оказания (выполнения) в году или иной количественный показатель (особенно если речь идет о ремонтных работах), единицу измерения, цену в расчете на единицу измерения и вывести общую годовую стоимость каждой услуги (работы). Затем итоговый показатель необходимо разделить на 12 (количество месяцев) и общую площадь помещений в МКД, принадлежащих собственникам.

Если в договоре управления раскрывается лишь перечень услуг (работ) с указанием их стоимости в расчете на один месяц и 1 кв. м площади помещения (например, обслуживание лифтов – 1,5 руб./кв. м в месяц, дератизация – 0,3 руб./кв. м в месяц), у собственников помещений нет понимания, как часто проводится соответствующее мероприятие и сколько оно стоит в целом. Утвержденная форма акта, как и форма раскрытия информации, позволяет дать пользователям реальное представление об объеме и стоимости обслуживания общего имущества. Ведь у подрядчиков управляющий запрашивает информацию о работах и услугах в реальных измерителях – куб. м вывезенного мусора, п. м. замененных труб, кв. м перекрытого кровельного покрытия и т. п. Поэтому, если услуги (работы) оказываются (выполняются) управляющим МКД подрядным способом, количественные показатели услуг (работ) следует заимствовать из актов непосредственных исполнителей. Если же мероприятия выполняются собственными силами, нужно оценить их объем на основании внутренних документов и точно так же составить акт для собственников помещений. Что касается стоимости за единицу, она должна соответствовать договоренности между управляющим и собственниками помещений (вполне может содержать наценку на цену подрядчика – непосредственного исполнителя).

Обратите внимание

Согласно п. 32 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» в системе должна размещаться информация о состоянии расчетов лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, или лица, уполномоченного в установленном жилищным законодательством порядке представлять в отношениях с третьими лицами интересы собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление этим домом, с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, с размещением заключенных договоров и соответствующих актов сдачи-приемки результатов оказанных услуг и (или) выполненных работ . Поставщиком этой информации является, в частности, управляющий МКД (ч. 18 ст. 7). Поэтому вполне логично, если на ту или иную услугу (работу) составлен акт с подрядчиком, она же должна быть отражена в акте, оформляемом для собственников помещений.

Периодичность составления акта…

…не регулируется нормативно. В шапке акта указывают дату его составления, но нет реквизита для фиксации периода оказания услуг (недели, месяца, квартала, года и т. п.). Лишь после табличной части в п. 2 акта оставлено место для указания начала и окончания периода, за который следует подсчитать общую сумму, на которую выполнены работы (оказаны услуги). Поэтому представляется, что в отношении услуг стороны вправе выбрать (и закрепить в договоре) любой период составления актов. Что касается работ, их приемка должна фиксироваться непосредственно после выполнения.

Прорабатывая вопрос о периодичности составления акта об оказании услуг по содержанию общего имущества, УК должна оценить возможные варианты в том числе с точки зрения соотношения их с принятым в бухгалтерском учете порядком признания выручки. Так, в большинстве компаний выручка определяется ежемесячно в размере начисленной потребителям платы, тогда как комплексную услугу по содержанию общего имущества можно считать оказанной в полном объеме только по истечении года, обоснование – определение степени готовности услуги на отчетную дату. Этому варианту полностью соответствует составление акта раз в год. Соответствующие данные следует перенести из акта в отчет об управлении домом за истекший календарный год.

Если УК будет составлять акт об оказании услуг ежемесячно или ежеквартально, стоимость указанных в нем услуг (фактически выполненных мероприятий по содержанию общего имущества) никогда не совпадет с платой, начисленной за тот же период потребителям, и всегда будет изменяться от периода к периоду в силу сезонности многих мероприятий. Наличие таких актов автоматически указывает, что УК оказала, а собственники помещений приняли услугу содержания в определенном объеме и по определенной стоимости. Игнорировать такой документ в бухгалтерском учете никак нельзя. Кстати, для целей применения льготы по НДС это выгодный вариант, но может показаться учетным работникам более трудозатратным.

Об отсутствии претензий

В форме акта есть любопытное условие: п. 3 гласит, что работы (услуги) выполнены (оказаны) полностью, в установленные сроки, с надлежащим качеством. С учетом того, что форма не названа в качестве рекомендуемой, включение этого условия в акт обязательно. Выходит, что в акте должны быть перечислены лишь реально выполненные работы и оказанные услуги, с реальной периодичностью и реальным качеством, а их стоимость должна быть указана с учетом перерасчета, если были допущены нарушения качества или была превышена допустимая продолжительность перерывов оказания услуг, выполнения работ. Это еще раз указывает на преемственность актов и формы раскрытия информации (где следует показывать фактическую стоимость, которая может отличаться от плановой на суммы перерасчета в связи с некачественным оказанием услуг).

Всем знакомы Правила изменения размера платы, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Они предусматривают особый порядок изменения размера платы: если качество услуг или работ «хромало», потребитель должен обратиться к исполнителю с претензией, совместно с ним составить акт (с середины 2013 года введено правило о возможности одностороннего составления акта потребителем, если связаться с исполнителем невозможно), затем представить заявление о перерасчете. Выходит, по умолчанию считается, что все работы и услуги имеют надлежащее качество и периодичность их осуществления соблюдается четко. Чтобы доказать обратное, потребителю нужно потрудиться и соблюсти массу формальностей. Если стороны осуществляют свои права и выполняют обязанности добросовестно, ненадлежащее качество услуг фиксируется в режиме онлайн и разногласий в части фактической стоимости услуг, указываемой в акте, не должно возникнуть.

Впрочем, акт не может рассматриваться как единственно допустимое основание для перерасчета платы (см. Решение ВС РФ от 05.09.2012 № АКПИ12-1004). Поэтому представляется справедливым, что подписанный лояльным к УК представителем собственников помещений акт об оказании тех или иных услуг не закрывает иным собственникам помещений в МКД (как слабой стороне правоотношений) возможность доказывать ненадлежащее качество или сам факт оказания услуг в определенном объеме и требовать перерасчета стоимости, отраженной в акте.

Содержание последнего четвертого пункта акта вызывает вопросы. О каких претензиях по выполнению условий договора здесь может идти речь? Исполнитель выполняет главное условие договора – о проведении работ и оказании услуг. Об отсутствии у собственников помещений претензий в части сроков и качества работ и услуг сказано в предыдущем пункте акта. Главная обязанность потребителя – вносить плату. Выполнение данного условия договора не является предметом рассматриваемого акта.

Собственниками многоквартирного дома создано товарищество собственников жилья. В связи с созданием ТСЖ, выбором правления и председателя правления ТСЖ, председатель и члены Совета многоквартирного дома сложили свои полномочия, о чем письменно уведомили управляющую компанию. В уставе ТСЖ закреплено, что председатель ТСЖ вправе подписывать акты выполненных работ по текущему ремонту и содержанию. Однако УК посчитало протокол о создании ТСЖ незаконным, поскольку один из собственников обратился с иском в суд о признании недействительным протокола общего собрания собственников о создании ТСЖ. Решение по данному протоколу судом до сих пор не вынесено. При наличии судебного спора дом не исключен из реестра лицензий управляющей организации, и ТСЖ в этой связи не смогло приступить к управлению. Вопросы: кто в данной ситуации вправе подписывать акты выполненных работ по содержанию и текущему ремонту дома и может ли председатель ТСЖ являться уполномоченным лицом от имени собственников по приемке выполненных работ УК?

Ответ

Нет, не может, до момента внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ об управлении МКД, созданным ТСЖ.

Сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - МКД), отражаются в актах (далее - Акт приемки), составляемых по форме, установленной Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр (далее - Приказ). Это предусмотрено п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Кто уполномочен подписывать акт выполненных работ по содержанию и текущему ремонту дома

Такой акт подписывается председателем ТСЖ, совета МКД или лицом, уполномоченным ОСС помещений в МКД. Это предусмотрено п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ и преамбулой формы Акта приемки.

До внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ об управлении МКД, созданным ТСЖ, управление таким домом осуществляется УО, ранее управлявшей таким МКД. Это предусмотрено ч. 3 ст. 200 ЖК РФ и п. 24 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416.

До внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ выбранный собственниками помещений в МКД способ управления МКД нельзя признать реализованным, поскольку:

• ТСЖ не приступило к управлению МКД;
• у ТСЖ отсутствует заключенный договор управления МКД с УО, фактически управляющей таким домом.

Поэтому до внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ либо признания судом проведенного ОСС незаконным, подписывать Акты приемки работ вправе председатель совета МКД.

Подробности в материале системы «Управление многоквартирным домом»: «Обязательность подписания актов выполненных работ председателем совета МКД». Нестеренко Д.А.

Требования об обязательном подписании актов выполненных работ собственниками помещений в МКД закреплена п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Положения ЖК РФ (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ) говорят о том, что выбранный собственниками помещений в многоквартирном доме способ управления должен быть реализован, при этом не указано, что именно следует считать реализацией того или способа управления многоквартирным домом.

Вместе с тем, согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. № 75 открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом проводится, в том числе если принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано в следующих случаях:

• большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ (реализация непосредственного способа управления МКД);
• собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
• не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ.

Вопрос

В случае если способ управления МКД - управляющая организация и в МКД отсутствует старший по дому либо представитель собственников помещений МКД, кем от собственников может подписываться акт приемки работ (услуг) по содержанию и ремонту МОП? Понятно, что одной стороной является управляющая организация.

Ответ

Акт выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД со стороны собственников может подписать только:

• лицо, уполномоченное собственниками помещений в МКД;


• председатель совета МКД.

Если в МКД отсутствует совет и нет уполномоченного лица, УО должна принять все зависящие от нее меры по соблюдению законодательства, а именно:

• обратиться в ОМС для созыва общего собрания (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ);


• самостоятельно инициировать общее собрание (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).

При выполнении данных мер отсутствие подписи со стороны собственников будет оправдано, и УО не сможет быть привлечена к административной ответственности (ч. 2 ст. 2.1 КоАП РФ).

Требования об обязательном подписании актов выполненных работ собственниками помещений в МКД закреплена п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Акт приемки работ МКД: форма и нормы

Форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме утверждена приказом Минстроя России от 26 октября 2015 г. № 761/пр.

Пунктом 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ закреплена норма, согласно которой председатель совета МКД осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК РФ.

Учитывая изложенное, анализ норм действующего жилищного и гражданского законодательства позволяет сделать вывод о том, что подписание актов выполненных работ председателем совета МКД является его обязанностью.

На основании ч. 1 ст. 1.5 КоАП РФ лицо подлежит административной ответственности только за те правонарушения, в отношении которых установлена его вина. В соответствии с ч. 2 ст. 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых Кодексом об административных правонарушениях или законами субъекта РФ предусмотрена административная ответственность, но таким лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению. Если УО приняла все зависящие от нее меры по соблюдению норм и правил, то она не подлежит привлечению к административной ответственности ввиду отсутствия вины в указанном правонарушении. При рассмотрении дел, связанных с привлечением УО к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ, арбитры в обязательном порядке исследуют вопрос о вине таких компаний.

Таким образом, УО должна иметь возможность сослаться на обстоятельства, исключающие ее вину в правонарушении, а именно доказать, что ею были предприняты все зависящие от нее меры по соблюдению норм и правил.

Решение № М-1871/2013 2-233/14 2-1743/2013 2-233/2014(2-1743/2013;)~М-1871/2013 2-233/2014 от 6 февраля 2014 г.

Дело №2-233/14 копия

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Новоильинский районный суд..... в составе председательствующего Карасовской А.В.

При секретаре: Виноградовой В.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании в городе.....

Гражданское дело по иску ООО Управляющей компании «И.» к И. о понуждении к совершению действий по предоставлению подлинников документов, подписании актов выполненных работ за период с..... г.

УСТАНОВИЛ:

ООО «И.» обратилось в суд с иском к Кальченко О.Г. о понуждении к совершению действий по предоставлению документов.

Требования мотивированы тем, что решением общего собрания собственников МКД по.....А от...... было принято решение о заключении договора управления МКД с управляющей организацией ООО «И.». Указанным решением общего собрания собственников МКД не определено место хранения решений собственников дома и иных материалов. Однако, в уведомлении о проведении общего собрания собственников дома определено место хранения решений (протоколов) общих собраний собственников дома по адресу: ..... пом. 142 ООО «УК «И.». В адрес председателя совета дома -Кальченко О.Г. было направлено письмо, с просьбой предоставить в адрес истца подлинники документов, однако до настоящего времени данные документы не предоставлены. Отсутствие указанной документации создает управляющей организации препятствия в управлении МКД, что в свою очередь приводит к нарушению прав собственников дома. Просит понудить ответчика передать подлинник решения общего собрания собственников дома к протоколу..... от..... и подлинник приложения..... к договору управления многоквартирным домом №......, взыскать судебные расходы по уплате госпошлины в размере 4000 рублей, расходы по уплате услуг представителя.

ООО «УК «И.» обратилось в суд с иском к Кальченко О.Г. с требованиями о подписании актов выполненных работ за период с..... г.

Требования мотивируют тем, что ООО «И.» на основании договора управления МКД по.....А..... от..... осуществляет управление указанным домом. Решением общего собрания собственников МКД по.....А..... от..... председателем совета МКД является Кальченко О.Г., которая отказалась подписать акты выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, что создает управляющей компании препятствия в управлении МКД. Просит понудить ответчика подписать акты выполненных работ за период с..... по..... г., взыскать судебные расходы по уплате госпошлины в размере 4000 рублей, расходы по уплате услуг представителя.

Определением..... райсуд..... от..... исковые требования ООО Управляющей компании И.» к И. о понуждении к совершению действий по предоставлению документов, о подписании актов выполненных работ за период с..... г. были объединены в одно производство.

В судебном заседании представитель истца ООО УК «И.» - Двизова С.О., действующая на основании доверенности, выданной от..... настаивала на заявленных требованиях, суду пояснила, что решением общего собрания собственников МКД по..... а..... от..... г., договора управления МКД № ..... от..... управление указанным МКД осуществляет ООО «УК «И.». Однако, после проведения собрания..... г., председателем совета МКД Кальченко О.Г. не были переданы в управляющую компанию подлинники: решения общего собрания собственников к протоколу..... от..... г.; приложение..... «Список собственников помещений МКД» к договору от..... Место хранения указанной документации между собственниками МКД и управляющей компании фактически не определено, однако, в уведомлении о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений, указано, что в повестку дня также входил вопрос относительно места хранения документов, предложено- г. ..... ..... ООО «И.». Считает, что ответчик, как председатель совета МКД, инициатор собрания от..... г., обязана передать указанные документы в управляющую компанию. Кроме того, ответчик Кальченко О.Г. не исполняет свои обязанности, и отказывается подписать акты выполненных работ по содержанию и текущему ремонту МКД за период с..... ..... несмотря на то, что со стороны управляющей организации работы по содержанию и текущему ремонту за указанный период времени выполнялись. Не подписание Кальченко О.Г. актов выполненных работ, нарушает права истцов, поскольку не пописанные Акты выполненных работ создают управляющей организации препятствия в управлении МКД, особенно в случае предъявления организацией пакета документов, подтверждающих надлежащее выполнение работ по содержанию и текущему ремонту МКД. Просит понудить Кальченко О.Г. предоставить оригиналы документов: подлинник решения общего собрания собственников МКД оформленного протоколом..... от..... и подлинник приложения..... к договору управления многоквартирным домом №......, подписать акты выполненных работ за период с.....

Представитель истца ООО «УК «И.» - Вавилова М.А., действующая на основании доверенности от..... в судебном заседании исковые требования и доводы Двизовой С.О. поддержала. Считает, что Кальченко О.Г. в силу того, что она является председателем совета МКД по..... ..... ....., должна подписать акты выполненных работ, по тем работам, которые были выполнены управляющей компанией. Также считает, что Кальченко необоснованно удерживает у себя оригиналы документов: приложение..... к Договору управления МКД от..... г., решение общего собрания собственников МКД от..... После проведения собрания собственников МКД..... г., Кальченко предоставляла в Управляющую компанию оригиналы указанных документов, но только для обозрения. ООО «УК «И.» до настоящего времени продолжает осуществлять управление МКД по.......... ...... Просит понудить Кальченко О.Г. предоставить оригиналы документов: подлинник решения общего собрания собственников МКД оформленного протоколом..... от..... и подлинник приложения..... к договору управления многоквартирным домом №......, подписать акты выполненных работ за период с..... г.

Ответчик Кальченко О.Г. в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила что действительно она была инициатором заочного собрания, проводимого собственниками МКД по....., однако, оригиналы подписных листов (приложение..... к договору от..... г.), решение общего собрания собственников МКД, она передала в ООО «УК «И.», в соответствии с которыми и был заключен договор от..... Подлинников, запрашиваемых ответчиком документов у нее нет. Также, возражает относительно требований о понуждении ее к подписанию актов выполненных работ за период с..... ....., истцом, ни разу на протяжении..... г. не были предоставлены акты выполненных работ, выполненных в МКД. Лишь в..... г. на ее письменное требование ей, в присутствии собственников МКД были переданы Акты выполненных работ за период с..... г., однако, поскольку она хотела с ними ознакомиться, проверить фактическое выполнение работ сразу их подписывать не стала, в связи с чем, в полученных Актах указала «получено для ознакомления». Ознакомившись с Актами выполненных работ, предоставленными истцом, она с ними не согласилась, так как выполненные работы и те которые были отражены в Актах не совпадали и именно поэтому Акты выполненных работ она не подписала. Кроме того, впервые Акты выполненных работ за..... г., ей предоставили для ознакомления (подписи) только в..... ..... отказать ООО «УК «И.» в удовлетворении заявленных требований, взыскать судебные расходы по оплате услуг представителя 15000 руб.

Представитель Кальченко О.Г. – Стрекалова Н.В. действующая на основании доверенности от..... г., сроком до..... возражала против заявленных требований. Доводы Кальченко О.Г. поддержала. Суду пояснила, что заявленные истцом требования не основаны на законе. Так, в соответствии с решением собственников МКД по ул. ....., ..... ..... от..... г., место хранение документов, в том числе оригинала приложения №м 1 к Договору управления МКД от..... г., подлинника решения общего имущества к протоколу..... от..... собственниками указанного МКД не определено, Кальченко О.Г. отвергает факт нахождения у нее документов. Основанием заключения договора управления МКД является решение собственников помещений МКД, оригинал которого, был представлен в управляющую компанию. Именно на основании указанного решения собственников МКД был заключен договор управления МКД. Доказательств нахождения оригиналов документов у ответчика, истцом не представлено, а кроме того, сам факт нахождения у одного из собственника МКД документов, подтверждающих факт выбора управляющей компании, которая осуществляет управление МКД не может нарушать права и законные интересы управляющей компании. Также, считает, что истцы не вправе требовать от Кальченко О.Г. подписания актов выполненных работ. Так, принимать (не принимать) выполненные работы, это право, а не обязанность заказчика. Кроме того, Кальченко О.Г. о выполненных управляющей компанией (подрядными организациями) работах, о необходимости принять результат выполненных работ истец не извещал. Просит отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, взыскать в пользу Кальченко О.Г. судебные расходы.

Выслушав участников процесса, допроси свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

РЕШИЛ:

ООО Управляющей компании «И.» в удовлетворении исковых требований заявленных к Кальченко О.Г. о понуждении к совершению действий по предоставлению подлинников: решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома оформленного протоколом..... от..... года; приложения..... к договору управления многоквартирным домом №......, подписании актов выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с..... г. - отказать.