Как лучше оформить недвижимость дарственная или завещание. Что лучше дарственная или завещание на квартиру

02.07.2019

Собственники квартир довольно часто задумываются о том, как грамотно передать свою недвижимость родственникам. Существует два законных варианта: подарить или оставить завещание на квартиру. У каждого способа есть свои плюсы и минусы, с которыми следует обязательно познакомиться, прежде выбрать наиболее оптимальный в конкретном случае. Что лучше: дарственная или завещание на квартиру, решает сам владелец после ознакомления с существующими правовыми нормативами.

Обе юридические сделки с недвижимостью предусматривают безвозмездную передачу недвижимости выбранному получателю: одариваемому или наследнику. При оформлении договора дарения новому собственнику передаются права и обязанности по владению квартирой в полном объеме. Наступает передача сразу после подписания договора и регистрации его в Росреестре. Дарение предусматривает обоюдное согласие участников, при нежелании одариваемого гражданина становиться владельцем невозможно осуществить дарение недвижимости.

Отозвать договор и признать его недействительным актом даритель может в исключительных случаях через судебное рассмотрение. Одариваемый, в свою очередь, имеет право отказаться от дара в течение трех лет без объяснений причины возврата. Забрать назад квартиру прежний владелец может при доказанности мошеннических действий, принуждения со стороны одариваемого физического и морального плана.

При родственном дарении налог государству не уплачивается, посторонние граждане должны заплатить 13% подоходного налога от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Иностранные подданные, ставшие обладателями подаренной недвижимости, платят в казну 30% от стоимости объекта. Дарение можно заключить на условиях, но только нематериального характера. Наиболее часто даритель прописывает пункт о пожизненном проживании в квартире, собственником которой становится его родственник.

Дарение может быть оформлено как обещанная сделка (консенсуальная дарственная), то есть отложенная до определенных событий, чаще всего по требованию дарителя. Все способы направлены на то, чтобы квартиру получил выбранный собственником родственник, для чего ее таким образом исключают из наследственной массы. Оспорить заключенный договор дарения возможно в течение года с момента регистрации в государственном реестре.

Нельзя забывать о существующих ограничениях для получателей дара. Принимать подобные подарки запрещено законом для чиновников и социальных работников, от которых зависит владелец квартиры.

Завещание предусматривает переход права собственности после смерти владельца недвижимости. Завещательная воля может распространяться на родственников или посторонних лиц, указанных в завещании. Количество составленных завещаний не ограничивается законом, действительным является последний вариант. Существует понятие обязательных наследников, получающих половину той доли, на которую могут рассчитывать по закону. Даже если данные лица не указаны в волеизъявлении, при их заявлении они получат причитающуюся им долю наследства.

Например, к обязательным наследникам относятся дети от всех браков и связей завещателя. Даже если завещание составлено в пользу одного из них, остальные получат причитающиеся им доли. В данной ситуации очевидно, что лучше: дарение или завещание на квартиру для выбранного наследника.

Завещание не требует уплаты налога, может быть отменено в любой момент, при этом квартира принадлежит завещателю до смерти.

Особенности данных юридических сделок очевидны и выбирать требуется в зависимости от конкретной ситуации. Плюсом завещания является возможность отменить письменную волю владельца в любой момент. Минусом является возможность оспорить волю наследодателя, если есть другие законные претенденты на имущество. Владелец должен осознавать, что невзирая на его завещание, могут заявить свои права обязательные наследники.

Кроме детей, на долю наследства имеют право рассчитывать иждивенцы наследодателя. Это нетрудоспособные члены семьи и другие граждане, регулярно получавшие материальную поддержку и проживавшие вместе с наследодателем. В такой ситуации порой предпочтение следует отдать дарственной на имя выбранного наследника, чтобы исключить родственные споры после смерти собственника квартиры.

Какой вариант предпочтителен для получателя?

Если приходится выбирать из дарственной, завещания или договора ренты, то предпочтение для получателя . Новый владелец приобретает весь комплект прав и обязанностей, причем исключены материальные благодарности за подаренную квартиру. Любая финансовая благодарность делает дарственную недействительным актом.

Финансовые отношения возможны при заключении договора ренты, когда квартира переходит к новому владельцу при материальном содержании прежнего собственника в указанный срок. Существует возможность дарения с правом пожизненного проживания владельца или третьих лиц, зарегистрированных на площади. Содержание (рента) может выражаться в виде регулярных платежей или поставки натурального обеспечения в виде услуг, продуктов или лекарств.

Для получателя менее предпочтителен вариант завещания, поскольку некоторые моменты не зависят от воли наследодателя. Следует помнить, что, получая недвижимость, приобретаются права и обязанности, что имеет важное значение при наличии обременений.

Существуют важные отличия в оформлении дарственной и завещания. Завещание заверяется нотариусом, что делает его действующим документом. Договор дарения оформляется у нотариуса при желании сторон, но это не обязательное требование. Обязательно регистрировать дарственную в Росреестре , после чего осуществляется переход собственности к новому владельцу.

При желании можно получить консультацию нотариуса, который рассмотрит конкретный случай и сообщит, что лучше: дарственная или завещание на квартиру в данной ситуации. В случае дарственной требуется согласие одариваемого, при завещании нет необходимости получать согласие наследника. Регистрация договора дарения происходит в течение 7 дней, заявление подписывается обеими сторонами сделки.

По завещанию наследник должен обратиться к нотариусу для принятия наследства в течение 6 месяцев после смерти наследодателя. Стать собственником сразу не получится, необходимо предварительно получить свидетельство на право наследования, которое является основанием для переоформления владельца в Росреестре.

Дарение недвижимости между родственниками не облагается налогом и требует только уплаты государственного сбора при регистрации в Росреестре. Если дар приобретает постороннее лицо, то одариваемый обязан уплатить подоходный налог и отчитаться, подав декларацию.

Вступить в права наследства можно после оплаты работы нотариуса и оценщиков наследственной массы. Государственная пошлина должна быть погашена перед получением свидетельства на право наследования. Затраты напрямую зависят от оценки имущества, поскольку услуги нотариата рассчитываются в зависимости от стоимости наследства.

Если квартира дарится, находясь во владении менее трех лет, то налог с дарителя не взимается. Гражданин не получает прибыли с безвозмездной сделки, поэтому ему нет необходимости уплачивать подоходный налог за юридическую операцию. Именно данная льгота порой толкает участников сделки по передаче имущества на ложное оформление. Чтобы не платить значительные налоги, продавец и покупатель договариваются о родственном дарении недвижимости.

Если после регистрации договора станет известно о возмездной форме сделки, то дарственная аннулируется и будет признана недействительной, ст. 170 ГК РФ. Чтобы избежать подобных неприятностей, потребуется грамотно составить договор дарения и к основному пакету документов приложить справку ЗАГС о наличии близких родственных связей. Если справка не будет предоставлена, процедура оформления продолжится без претензий со стороны регистратора. Справка потребуется позднее, чтобы получить освобождение от уплаты налога.

Если одариваемый является близким родственником, но при этом имеет статус нерезидента РФ, то в этой ситуации платится налог в размере 30%. По существующим правилам резидентом считается гражданин, проживающий и зарегистрированный на территории страны в срок более 183 дней последовательно, без выезда за границу. Это важное условие, которое рекомендуется выполнять перед оформлением дарственной или получения наследства по завещанию, чтобы сэкономить значительные средства.

Декларировать приобретенный доход требуется до 30 апреля последующего года, опоздание с подачей сведений наказывается штрафом. Следует учесть, что оба участника безвозмездной сделки должны присутствовать при подаче данных в Росреестр. Если один из них умирает в период между подписанием документа и его государственной регистрацией, то дарение считается несостоявшимся актом. Квартира автоматически переходит в разряд наследства, принадлежность определяется по завещанию или закону.

Что лучше: дарственная или завещание на квартиру — должно определяться с учетом всех существующих обстоятельств дела. Потребуется учесть все нюансы и возможные проблемы, после чего грамотно составить документы и осуществить требуемый перечень юридических шагов.

Что лучше дарственная или завещание?

Посетители нередко интересуются у нотариусов, какой документ предпочтительнее: дарственная или завещание на квартиру. Что лучше составить, чтобы впоследствии избежать возможной неловкой ситуации?

Особые обстоятельства

На склоне лет пожилые люди обычно хотят заранее распорядиться своим имуществом. Сама жизнь нередко создает ситуации, которые заставляют задуматься о будущем. Такие мысли, как правило, приходят в голову старикам в случае, если:

Они больны и нуждаются в уходе.
Люди одиноки и ходят последние годы жизни провести, ощущая заботу близких.
У них несколько наследников и хочется выделить одного, самого достойного или любимого.

Вот тогда и встают вопросы: "Дарственная или завещание на квартиру? Что лучше оформить? Как поступить в такой ситуации?" В любом случае имущество, оставшееся после смерти владельца, будет передано по закону его наследникам (если таковые имеются). А в большинстве случаев именно жилплощадь оказывается самой ценной частью того, что смог скопить человек при жизни. Возможно, поэтому в первую очередь и составляется дарственная или завещание на квартиру. Что лучше будет из этих двух документов решать только владельцу.

Сравнительная характеристика

Для того чтобы сделать правильный выбор, надо четко представлять себе о чем идет речь и какие последствия ждут обе стороны в том и другом случае. По сути, оба документа являются фактом передачи прав на владение жильем. Разница лишь в том, что договор дарения делает это сразу, а завещание – только после смерти владельца. Поэтому именно ему решать, что предпочтительнее: дарственная или завещание на квартиру. Что лучше для наследников в данном случае не важно. Они вынуждены будут довольствоваться любым результатом. А хозяин квартиры должен знать, что после дарения он теряет на нее все права. Владельцем становится одариваемое лицо, и теперь оно будет распоряжаться квадратными метрами по своему усмотрению. Конечно, в случае доброжелательных отношений дарителю не о чем волноваться. Ведь он сохраняет за собой право проживания. Но так может быть не всегда. Новый хозяин может продать квартиру, решая свои финансовые проблемы. Тогда бывшему владельцу поневоле придется искать себе «крышу над головой». Об этом всегда надо помнить, принимая такое ответственное решение.

Возможные последствия

Рассуждая на тему того, что лучше - дарственная или завещание на квартиру, необходимо ясно представлять себе все последствия такого шага. Главное отличие этих двух действий в том, что одно из них уже никогда нельзя будет изменить. Речь идет о дарственной. В этом случае ничего невозможно повернуть вспять. Принятое решение можно изменить только встречной дарственной. То ли дело завещание. Его можно составить, а затем изменить в любой момент по своему усмотрению. Например, пожилая женщина решила завещать свою квартиру любимому внуку, надеясь на хорошее отношение с его стороны. Но через некоторое время она видит, что не получает желаемой заботы и внимания. В этом случае бабушка может снова обратиться к нотариусу и изменить содержание завещания. Закон разрешает менять его неоднократно. Понятно, что наследник не может иметь стопроцентной гарантии в таком деле. Все зависит от воли владельца, и при желании конечный результат можно будет узнать только после его смерти.

Сколько стоят услуги?

Чтобы сделать окончательный выбор и определиться, что лучше: дарственная или завещание на квартиру, владелец должен представлять, какие затраты он понесет в том и другом случае. Они не одинаковы и заметно отличаются друг от друга. К примеру, для оформления дарственной достаточно будет заплатить 1000 рублей (госпошлина). Средства пойдут на государственную регистрацию за изменение права собственности. В случае с завещанием дело обстоит несколько иначе. Здесь потребуется:

оплатить услуги организации, которая проведет оценку стоимости имущества;
рассчитаться с нотариусом за удостоверение составленного документа в соответствии с действующим прейскурантом.

Кроме того, наследник для вступления в свои права должен будет:

получить свидетельство о праве на наследство, оплатив 0,3-0,6 процента от его стоимости;
внести средства за услуги нотариуса.

Такие суммы могут оказаться значительными как для хозяина квартиры, так и для его будущего владельца. Поэтому нужно все взвесить и не спешить с решением.

Возможные последствия

Когда человек оказывается перед выбором, ему хочется взвесить все «за» и «против». Обидно понимать через какое-то время, что совершил ошибку. Но рано или поздно придется определиться: завещание или дарственная. Что лучше и в чем отличия между этими документами? Разобравшись с финансовой стороной вопроса и условиями оформления, необходимо обратить внимание на одну особенность. Завещание, как известно, можно легко опротестовать. Это может произойти в том случае, если среди наследников первой линии к моменту рассмотрения вопроса окажутся несовершеннолетние, инвалиды или просто пенсионеры. При наличии всех подтверждающих документов они смогут претендовать на часть имущества (квартиры), а это уже грозит семейным скандалом. С дарственной такого не произойдет, если только родственники не смогут доказать, что даритель был, как говорится, «не в себе», когда излагал нотариусу свою волю. Правда, это очень сложно, так как юрист обычно внимательно следит за чистотой совершаемой сделки и обязан предупредить возможное правонарушение. С этой стороны дарение – более надежный вариант.

Защищая интересы родственников

На практике чаще всего квартиры передают родственникам. Например, дедушка решает в будущем обеспечить жильем внучку или родители хотят позаботиться о своих детях. Здесь-то и возникает проблема, что выбрать: наследство или дарение квартиры? Что лучше для будущего владельца? Хочется сделать так, чтобы на тебя не обижались и вспоминали только добрым словом. Поэтому здесь надо смотреть на несколько шагов вперед. Жизнь иногда преподносит людям неприятные сюрпризы. Где гарантия, что после получения наследства (или подарка) семья новых хозяев просуществует долго? Муж с женой могут разойтись, и жилье станет объектом спора при разделе имущества. В этом вопросе закон учитывает право собственности. Дело в том, что квартира, полученная в дар, не может быть разделена между супругами после их развода. Она останется в собственности владельца. Таким образом, можно обезопасить своих родных и близких от жилищных проблем в будущем. Этот факт тоже не надо сбрасывать со счетов.

Особенности налоговой политики

Налоговое законодательство тоже вносит свои коррективы для решения вопроса, что лучше: завещание или дарственная? Чем отличаются эти два действия? В обоих случаях имеет место получение своего рода дохода. А как известно, доходы в нашей стране облагаются налогами. В данном случае законодательство поступает следующим образом: налоги взымаются с того, кто получает. Поэтому платить придется наследнику или одариваемому лицу. В случае оформления завещания взымается:

госпошлина за вступление в наследство;
налог на имущество, если его стоимость в 850 раз превышает минимальную оплату труда.

С дарственной дело обстоит несколько иначе. Прямые наследники на имущество налог не платят. Они также освобождены и от налога на доходы с физических лиц. Те же, кто не связан с дарителем семейными узами, обязан вернуть государству 13 процентов от полученного дохода. Останется заплатить только за регистрацию самого права на полученную недвижимость и все.

Национальные особенности вопроса

Жители разных стран рано или поздно спрашивают себя: завещание или дарственная. В Украине на этот вопрос отвечают практически так же, как и в России. Законодательства обеих стран по этому поводу мало чем отличаются друг от друга. Например, оформить дарение квартиры в Киеве или любом другом городе можно только при наличии следующих документов:

документ, подтверждающий право дарителя на квартиру;
паспорта на жилье (технический и кадастровый);
квитанция на оплату государственной пошлины.

Договор составляется в трех экземплярах. В России этот список аналогичен. Правда, у нас его можно заключить письменно и нотариально, а на Украине только в присутствии нотариуса. Кроме того, есть разница в уплате налога на доход. Украинцы его платят по-разному:

родственники первой очереди – 0 процентов;
посторонние «одариваемые» – 5 процентов;
лица, не являющиеся резидентами Украины – 15 процентов.

Таким ужесточением мер правительство страны пытается защитить права своих граждан.

Последняя воля

Завещать жилплощадь можно любому человеку – как родственнику, так и совершенно постороннему лицу.

«Завещанием является личное распоряжение гражданина на случай его смерти принадлежащим ему имуществом, сделанное в предусмотренной законом форме», – разъясняет генеральный директор компании «Юристат» Светлана Кириллова . При этом данная квартира обязательно должна находиться в собственности наследодателя.

Документ «последней воли» должен быть нотариально заверен. «Исключение из этого правила допускается лишь в том случае, когда завещатель находился в положении, явно угрожающем его жизни, и в силу сложившихся чрезвычайных обстоятельств был лишен возможности нотариально заверить свое распоряжение, – рассказывает юрист юридической компании «КМ Консалтинг» Константин Егоров . – В этой ситуации завещание может быть составлено в простой письменной форме».

Собственник вправе любым образом определять доли преемников, даже лишать некоторых из них наследства, не указывая причин этого шага, подтверждает адвокат, председатель региональной общественной организации правовой защиты граждан «Ваше право» Сергей Елисеев .«В некоторых случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, завещатель может включать в документ «последней воли» и другие распоряжения», – добавляет эксперт. Например, наследодатель может воспользоваться правом «завещательного отказа». Это обязывает наследников совершить определенное действие в отношении другого лица. «Например, наследодатель Иванов может передать наследнику Петрову свою квартиру, но с условием предоставления в этой квартире права пожизненного проживания родственнику Иванова – Сидорову», – поясняет Константин Егоров.

Завещание не является документом, который нельзя отменить. Сделать это можно одним из двух способов. Во-первых, путем составления нового завещания, в котором доли в праве собственности на завещанную квартиру между наследниками будут распределены иначе. «В этом случае ранее составленное распоряжение автоматически прекратит свое действие в той части, в которой оно будет противоречить новому документу», – говорит Константин Егоров. Во-вторых, можно подать нотариусу заявление об отмене завещания, и тогда оно прекратит свое действие полностью.

Переписывать завещание можно сколько угодно раз.

Все хорошо, прекрасная маркиза

У передачи «квадратных метров» по завещанию есть неоспоримые преимущества. Главное из них заключается в том, что после составления завещания наследодатель не перестает быть полноправным владельцем своей квартиры. Наследники приобретают право собственности на имущество только после его смерти.

Но свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве. «В соответствии с ними несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы получают независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону», – объясняет Сергей Елисеев.

Впрочем, эти родственники вправе претендовать на наследство только в случае, если они в течение одного года до смерти наследодателя находились на его иждивении.

И еще один нюанс: «если наследодатель на момент составления завещания состоял на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, то в дальнейшем его распоряжение может быть оспорено в суде наследниками по закону (родственниками наследодателя)», – замечает Константин Егоров. «В случае признания завещания недействительным, квартира будет разделена между наследниками по закону – родственниками наследодателя – без участия того лица, в пользу которого было составлено завещание», – добавляет эксперт.

«Безвозмездно, то есть даром»

Помимо составления завещания, гражданин может безвозмездно передать свою жилплощадь другому лицу – подарить ее. «Договор дарения недвижимого имущества составляется в простой письменной форме и подписывается обеими сторонами. Кроме того, его обязательно нужно регистрировать в Управлении Росреестра», – сообщает Светлана Кириллова.

Принципиальное отличие этого способа передачи квартиры от «завещательного» состоит в том, что в данном случае одаряемый становится собственником «квадратных метров» сразу же после оформления сделки, а даритель, соответственно, утрачивает права на свою жилплощадь.

Никаких ограничений в выборе одаряемых нет. «Квартиру можно подарить любому – как родственнику наследодателя, так и абсолютно постороннему человеку. При этом он может являться гражданином другого государства или вообще – лицом без гражданства», – подтверждает Константин Егоров.

Для дарителя такой вариант распоряжения своей недвижимостью менее предпочтителен. «Как только преемники получают дарственную на квартиру еще при жизни наследодателя, они несколько уменьшают свое участие в его судьбе. Более того, известны случаи, когда граждане, получив жилье в подарок, просто выгоняют из нее прежних собственников, превращая их в лиц без определенного места жительства», – делится своими наблюдениями Константин Егоров («КМ Консалтинг»).

В отличие от завещания (которое можно отменить), со сделкой дарения дела обстоят иначе: оспорить ее можно лишь в судебном порядке.

Имеют место и другие ограничения. Так, если речь идет о квартире, нажитой в период брака, то она считается совместной собственностью супругов. Подарить ее можно будет только с нотариально заверенного согласия второй «половины». «При несоблюдении этого требования сделка имеет все шансы быть признана судом недействительной», – утверждает Константин Егоров.

Естественное право

Если завещание или дарственная на квартиру отсутствует, недвижимость переходит к наследникам по закону.

В этом случае жилплощадь получают близкие родственники умершего (так называемые наследники первой очереди). В эту категорию входят дети, супруг и родители. Всего существует восемь очередей наследников. Если первоочередные преемники вступают в наследство, то «нижестоящие» родственники в процессе раздела имущества не участвуют.

При законном «разделении пирога» часто возникает путаница: о своем праве на квартиру могут заявить родственники, о существовании которых прежний владелец и не подозревал. Несмотря на то, что закон предусматривает разрешение подобных ситуаций, спокойствия действительным наследникам это точно не прибавит.

У самого процесса вступления в наследство есть свои правила, которые необходимо соблюдать.

Так, имущество должно быть принято родственниками в течение полугода со дня смерти наследодателя. « Они должны в течение 6 месяцев обратиться в нотариальную контору и написать заявление об открытии наследства. После этого необходимо собрать пакет документов, в том числе из БТИ, Управления Росреестра, также могут понадобиться справки из различных архивов, Департамента жилищной политики, налоговой и иных органов. После получения свидетельства о праве на наследство начинается оформление права на квартиру», – рассказывает Светлана Кириллова.

Если в обозначенный срок наследники первой очереди не предъявят свои права на жилплощадь, на нее могут претендовать другие родственники. Впоследствии оспорить их права можно будет только через суд.

В копеечку

Выбирая между дарственной и завещанием, нужно учитывать и финансовую сторону вопроса.

Договор дарения может быть составлен как в простой письменной форме, так и заверен у нотариуса. «В простой форме его лучше составлять в юридической консультации или риэлторской фирме. Стоить это будет от 2 до 5 тыс. рублей. За нотариально заверенную дарственную придется выложить 0,5–1% от стоимости недвижимости по оценке БТИ», – конкретизирует Сергей Елисеев («Ваше право»).

Вторая статья расходов – оформление бумаг в Росреестре. Туда подаются одновременно два пакета документов: для регистрации договора дарения и права нового собственника на подаренную недвижимость. Сделать это можно как самостоятельно, так и с помощью риэлтора, которому придется заплатить не менее 5 тыс. рублей.

И, наконец, одаряемый должен оплатить НДФЛ – 13% от стоимости квартиры по оценке БТИ. Правда, «от этого налога освобождаются близкие родственники дарителя: супруг, родители, дети, бабушки-дедушки, внуки, братья и сестры», – уточняет Сергей Елисеев.

Наследодателю придется потратить примерно 1 000 рублей за оформление завещания ,а также оплатить:

1) 0,3% от стоимости наследуемого имущества (по оценке БТИ), но не более 100 тыс. рублей – детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя;

2) 0,6% от стоимости наследуемого имущества (по оценке БТИ), но не более 1 млн. рублей – всем остальным.

Госпошлина при оформлении права собственности обойдется в 1 000 рублей. Как и в случае с дарственной, собирать и подавать документы можно самостоятельно или с помощью специалистов из риэлторских агентств. Их посредничество обойдется минимум в 5 тыс. рублей.

«Таким образом, для близких родственников дарственная выйдет дешевле – от НДФЛ они освобождены, – резюмирует Сергей Елисеев. – Если же речь идет обо всех остальных – как о дальней родне, так и о друзьях – то выгоднее использовать завещание. Поскольку 0,6% от стоимости наследуемой квартиры за выдачу свидетельства о праве наследства однозначно меньше, чем 13% НДФЛ. Все прочие издержки по оформлению дарственной и завещания примерно равны».

Ипотека – не приговор

«Обременение ипотекой не лишает заемщика права распоряжаться собственностью, а только его ограничивает. Так, жилплощадь можно подарить, но лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено кредитным договором», – констатирует Светлана Кириллова («Юристат»).

Каких-то препон для завещания ипотечной квартиры чаще всего тоже нет.

Однако следует помнить, что вместе с «квадратными метрами», наследник принимает на себя и все финансовые обязательства заемщика после его смерти . «Вне зависимости от способа получения недвижимого имущества на него перейдут не только права на квартиру, но и обязанности по оплате кредита, обеспеченного залогом, плюс все иные обязанности по договору об ипотеке, включая и те, которые были выполнены первоначальным собственником квартиры не в полном объеме», – подтверждает Светлана Кириллова.

Так что в этом случае заемщику имеет смысл посвятить людей, которым он намеревается завещать заложенную квартиру, во все сопутствующие детали этого процесса.

Оценить:

2 1

Чтобы в конкретном случае выбор между дарственной и завещанием был правильным, надо разобраться, чем отличаются эти формы собственности на жилье. С первого взгляда между ними много общего: в каждом случае право собственности переходит к правопреемникам, и все же разница существенная.

Момент перехода наследникам права собственности

В ситуации с завещанием правопреемник превращается в собственника только после прохождения полной процедуры оформления наследства, включающей:

открытие наследства;
ведение дела, сбор документов;
регистрацию права собственности.

В случае с вариантом дарения наследник еще при жизни дарителя становится полноправным собственником.

Сроки оформления

Если подготовлены все необходимые документы, то за 30 дней. После составления договора дарения и оплаты государственной пошлины сразу же можно подать договор на госрегистрацию в Управление Росреестра (Юстицию). В ситуации с наследством процедура усложняется, оформление отнимает более полугода

Издержки и расходы

Сколько стоит оформление документов зависит от многих нюансов: степени родства, нотариального тарифа. Госпошлина для оформления договора дарения квартиры — 2 тыс. руб, одна тысяча уходит на регистрацию перехода права собственности, другая ─ за регистрацию договора.

Кроме того, на сегодняшний день отменили обязательное нотариальное оформление договора дарения недвижимого имущества, который может быть составлен в простой форме с передачей на регистрацию в Юстицию. Подписями стороны заверяют договор непосредственно при приеме документов. Благодаря простой письменной форме договор дарения стал более доступным, ведь исчезла необходимость платить процент от стоимости жилья нотариусу за простое удостоверение завещания.

Если рассматривать вариант наследования, то здесь предусмотрена плата нотариусу за удостоверение, оценщикам за подготовку отчета о рыночной стоимости квартиры, нотариальный тариф за свидетельство о праве наследования (размер ─ 0,3% ─ 0,6% стоимости наследства). К этим счетам можно добавить временные затраты в полгода, а также оплату технических и правовых услуг непосредственно в нотариальной конторе.

Возможность отмены

Наследодателю завещание оставляет большую свободу выбора. У него есть возможность составить один текст завещания, а может, и несколько, назначая каждый раз новых наследников. Завещание составляют на имущество (даже которого на момент его составления в собственности у наследодателя нет).

Одновременно могут быть действительны как одно, так и несколько завещаний. Главное условие ─ чтобы документы друг другу не противоречили. Наследодатель имеет возможность отменить либо изменить завещание в любой момент (что нередко на практике и случается). Дарение отменить невозможно, если для этого нет очень убедительных обстоятельств (например, недееспособность на момент совершения сделки).

Потенциальная проблема

При составлении завещания законодательство предоставляет наследодателю значительную свободу для изъявления своей «последней воли», но необходимо знать о наличии обязательной доли в наследстве, ограничивающей свободу завещания.

Право такой обязательной доли предоставляется пенсионерам по возрасту, несовершеннолетним и инвалидам независимо от содержания завещания. Что выгоднее ─ дарственная или завещание? Для одариваемого более выгодной и безопасной всегда будет дарственная, а для наследодателя — завещание.

Правила составления завещания

Если все же ваш выбор в пользу завещания, то всегда надо знать несколько правил его составления:

В юридически грамотном завещании должны использоваться формулировки, которые однозначно свидетельствуют о содержании и направленности последней воли наследодателя. Невероятно сложное завещание составил лаборант Нильса Бора – известного физика. Там было столько специальных терминов сложных фразеологических конструкций, что расшифровывать текст пришлось экспертам-лингвистам. Если не хотите повторить судьбу физика, привлекая к толкованию документа специалистов, надо однозначно сформулировать свои пожелания. Будьте проще, пишите простым языком "завещаю свою " вместо чего-то в духе "завещаю, принадлежащее мне недвижимое имущество, расположенное в посёлке городского типа Девяткино".
Лучше не допускать в завещании условия общей долевой собственности, так как этот режим приводит к неизбежным конфликтам наследников. А воспользоваться принципом раздельной собственности на каждый объект наследства, как в старой сказке: «Оставил старик сыновьям наследство: старшему─ мельницу, среднему ─ осла, а младшему ─ кота».
Если сравнивать, что важнее ─ дарственная или завещание, то не надо забывать о возможность подназначить наследников. То есть добавить в завещание другого наследника на случай, если обозначенный наследник или лицо, наследующее завещателя по закону может уйти из жизни до открытия наследства или одновременно с завещателем, или после, но не успев принять завещание. Подназначение наследников помогает предвидеть разные варианты развития событий и для любой ситуации конкретизировать волю наследодателя. Дарственная таких возможностей не имеет.

Надо помнить и об охране имущества, которое наследуется. Если в завещании нет наследников первой очереди, в первые дни после наследства иногда происходит полная неразбериха.Чтобы не допускать паники и нежелательных последствий, Гражданским Кодексом РФ предусмотрена фигура исполнителя завещателя. Душеприказчик назначается исполнителем, и его полномочия удостоверяются выданным нотариусом свидетельством.

В его обязанности входит:

обеспечение перехода причитающегося имущества к законным наследникам в соответствии с волей покойного;
принятие мер (самостоятельно или через нотариуса) по сохранению наследства и управлению им;
получить причитающиеся наследодателю денежные средства либо другие ценности для передачи законным наследникам, если это имущество не предназначено для передачи другим лицам;
исполнить завещательное возложение или требование исполнения завещательного отказа или возложения;
конечно, исполнителем завещания можно назначить и кого-то из наследников или незаинтересованных лиц (старый друг или юрист).

Можно ли оспорить дарственную через суд?

Что не оспаривается в суде ─ завещание или дарственная? Если сделку совершили с помощью обмана, угрозы, насилия, злонамеренного соглашения представителей обеих сторон, а также кабальная сделка, заключенная вынуждено вследствие определенных обстоятельств на невыгодных условиях, по иску потерпевшего может быть признана судом недействительной. Завещание можно изменить много раз, и каждая новая редакция, если она оформлена грамотно, отменяет предыдущую.

Можно оспорить дарственную, если она была совершена дееспособным лицом, находящимся в момент ее совершения в состоянии, когда не мог думать о последствиях своих действий и руководить ими.

Надо знать, что срок исковой давности о признании сделки недействительной ─ всего один год. Начинается он со дня прекращения угрозы либо насилия, повлиявших на совершение сделки.

Какими налогами облагается дарственная

Недвижимое имущество, приобретаемое в порядке дарения, подпадает под уплату НДФЛ (налога на доходы физлиц) ─13% стоимости (для сравнения: жилье по наследству – 0,6%), так что вопрос: что дешевле ─ дарственная или завещание очевиден.

Почему дарственная облагается таким налогом? Имущество в дар получают безвозмездно, а значит, это доход. Как известно, из всякого правила есть исключения. Если договор дарения оформляют между близкими родственниками, то одаряемого освобождают от уплаты налога на доходы физлиц.

Членами семьи или близкими родственниками считаются:

супруги;
дети (кровные или усыновленные) и родители (или усыновители);
бабушки и дедушки для своих внуков;
полнородные и неполнородные (общий только один родитель) братья и сестры.

Все родственники, которых нет в этом перечне, должны уплатить НДФЛ в размере 13% стоимости имущества, которое передается по договору дарения (при ценах на недвижимость может составлять значительную сумму).

Нередко люди заблуждаются по поводу «близких родственников». Например, тетя и племянники хоть и родные люди, но близкими родственниками по Семейному кодексу не считаются и платят налог на общих основаниях. Список близких родственников закрытый и не подлежит расширительному толкованию!

Документы для оформления дарственной

Примерный список документов для регистрации:

гражданский паспорт, для ребенка ─ свидетельство о рождении;
квитанция с оплатой госпошлины за госрегистрацию прав на имущество;
договор дарения в количестве экземпляров для каждой стороны;
свидетельство о госрегистрации права собственности дарителя;
кадастровый паспорт или план жилого помещения с экспликацией;
кадастровый план земельного участка.

Дополнительные документы:

разрешение органа опеки, если предмет договора ─ дом или квартира, которая находится в собственности несовершеннолетних, если в ней проживают под опекой члены семьи собственника помещения;
согласие супруга на дарение квартиры, с нотариальным удостоверением, если предмет дарения находится в совместной собственности супругов.

Когда в наличии только старая документация на квартиру

Прежде чем определяться, какая форма для передачи прав собственности на квартиру больше подходит ─ дарственная или завещание, надо разобраться, какие именно документы на квартиру у вас в наличии. Если речь идёт о , то следующие пункты можно пропустить. Стандартные случаи для "старых" квартир:

Если есть только ордер либо его корешок, это может свидетельствовать о неприватизированной квартире, которая собственностью жильцов не является. Такая квартира в собственности балансодержателя, а проживающие ─ всего лишь наниматели. Прежде чем подарить квартиру, надо пройти процедуру приватизации и оформить своё право собственности.
Для приватизированной квартиры есть старый договор передачи в собственность.Многие приватизировали квартиры в начале 90-х годов. Тогда заключали договор о передаче в собственность с регистрацией в органах БТИ. Этот договор клали в папку, где 20 лет он дожидался своего часа. Никаких действий по перерегистрации в Юстиции не совершалось. Вполне нормальный вариант, так как этот договор имеет силу, подтверждающую ваше право собственности. Чтобы распоряжаться таким имуществом (в том числе и дарить или завещать), сначала необходимо пройти процедуру оформления технической документации и первичной регистрации в Юстиции. Под технической документацией надо понимать кадастровый паспорт и технический, которые изготавливают в БТИ за две недели. Сначала придется вызвать на дом техника, чтобы он выполнил замеры помещения.После первичной регистрации права собственности на руки в Юстиции получают новое свидетельство о праве собственности, а данные заносят в Единый Государственный Реестр Прав.

Чем опасна самовольная перепланировка помещения

Улучшая жилищные условия, многие проводят перепланировку квартиры без согласия органов муниципалитета. С юридической точки зрения это ведет к печальным последствиям, ведь при перепланировке меняется сам объект недвижимого имущества. Если изменение незаконно, то таким объектом распоряжаться нельзя.Перепланировку придется узаконивать в судебном или административном порядке. Как об этом узнают власти? При проведении технической инвентаризации. Если на момент её проведения обнаруживают незаконную перепланировку, это отмечают в документации... и оформление дарения приостанавливает уже регистратор в Юстиции.

Подписание договора дарения

Договор дарения подписывают в Юстиции при подаче документов, но из-за преклонного возраста, состояния здоровья, проживания в разных городах не всегда Даритель и одаряемый могут присутствовать на подписании лично. Такую проблему решают просто ─любую из сторон заменяет представитель с нотариально заверенной доверенностью и правом подписи. Представитель формально заменяет Дарителя или одаряемого, выполняя все необходимые процедуры. Квартирой по такой доверенности распорядиться невозможно, поэтому стороны ничем не рискуют. Стоит такая доверенность от 300 до 1000 руб., если вызвать нотариуса на дом, то значительно дороже.

Согласие супруга при дарении

Ответ на этот вопрос зависит от периода и оснований, на которых получали квартиру. Если жилье было приватизировано или квартира была собственностью Дарителя до вступления в брак, то согласие не потребуется. Если квартиру купили, то на нее действует режим общей долевой собственности супругов. Когда все документы оформляются на одного, второй из супругов также имеет в квартире свою половину. При распоряжении таким имуществом требуется оформить нотариально согласие супруга на дарение квартиры. В реальности при регистрации договора нотариус может потребовать такую доверенность в любом случае.

Как защитить интересы дарителя

Иногда при оформлении дарственной дарители опасаются за своё будущее: если отношения испортятся, и одаряемый «попросит» съехать с собственной в недалеком прошлом квартиры? В таких случаях даритель может включить в условия договора условие о проживании в подаренной квартире до самой смерти. Вопрос, конечно, спорный, так как дарение носит полностью безвозмездный характер. Даритель не может требовать ничего взамен подаренной квартиры. Для такой цели есть договор ренты. Условие можно включить в договор, но при судебных разбирательствах на него надежды мало. Если сравнивать, что лучше ─ дарственная на долю в квартире или завещание, то целесообразно подарить не всю квартиру, а её долю. Например, подарить 0,9, а 0,1 завещать. Владение даже такой малой частью квартиры дает возможность пользоваться всем жильем.

Дарения доли — особенности

Большое число недоразумений возникает при общей долевой собственности. Вот типичная ситуация: двухкомнатная квартира с двумя долевыми собственниками, у каждого ─ по 1/ 2 доли. Как они должны пользоваться жильем? По логике ─ каждый пользуется своей комнатой, но на деле далеко не так. Доля —понятие абстрактное: в праве собственности одна вторая доля означает наличие 0,5 доли в каждом метре квартиры... А значит, даже обладая 0,1 долей, долевой собственник имеет право пользоваться всем жильем, если другой порядок не закреплен решением суда или соглашением собственников. Основная масса жилищно-имущественных дел в судах связана с общей долевой собственностью. Крайне опасный с точки зрения пользования режим: без особых оснований лишить права собственности нельзя, а вместе пользоваться жильем порой невозможно. Поэтому по возможности, надо избегать возникновения общей долевой собственности, даже между близкими родственниками.

Вторая проблема — разница между общей совместной и общей долевой собственностью. Если при долевой собственности у каждого определена конкретная доля, то при общей совместной собственности доли НЕ выделяют. Такие ситуации бывают при разводе, когда один из супругов желает подарить собственную долю ребенку. Чтобы подарить свою долю, сначала надо перевести квартиру из режима общей совместной в общую долевую собственности. Делается это особым соглашением об определении долей.

Рента с пожизненным содержанием

Кроме дарственной или завещания для приобретения жилья существует еще и рента с пожизненным содержанием. Сделка по требованиям к комплекту документов ничем не отличается от стандартной купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Права на собственность переходят после госрегистрации. В разделе обременений свидетельства о собственности будет указано «рента».

Главная особенность сделки в том, что ее обязательно надо заверять в нотариальном порядке, так как нотариус является еще и независимым гарантом дееспособности сторон. Оплата за совершение перехода прав берется в сумме 3-4% от сделки, обозначенной в договоре.

Дополнительной страховкой от иска о расторжении сделки может служить справка психиатра, что бабушка никогда в подобных заведениях на учете не состояла. Даже после грамотной сделки риск лишиться квартиры остается, если не соблюдать в точности условия договора ренты. Содержание получателя ренты может быть оговорено в виде определенной сумы, выплачиваемой ему ежемесячно или набор услуг (лекарства, продукты, медицинские процедуры), могут быть и комбинированные варианты.

Иногда в договоре ренты есть пункт об индексации суммы, но официальные показатели инфляции не всегда позволяют реально ее измерить, и тогда получатель ренты имеет шанс расторгнуть договор. Так что от такого пункта лучше отказаться сразу. Все обязательства, указанные в ренте, надо соблюдать строго, иначе получатель может обратиться в суд, и чаще всего суды оказываются на стороне пенсионера. Добросовестности выполнения обязательств недостаточно, важно еще и документальное подтверждение всех действий, чтобы можно было подтвердить чеками или документацией служб адресной доставки. Расписки в получении денег недостаточно (можно сослаться на проблемы с вменяемостью), лучше переводы на сберкнижку. Документировать помощь неприятно, но необходимо: настроение пожилых людей переменчиво, к тому же могут объявиться родственники, желающие завладеть квартирой. Если изменились обстоятельства, и получателю ренты потребовалась сиделка, покупатель квартиры с жильцом за дополнительные расходы ответственности не несет, ну, а моральные принципы у каждого свои.

Если пожилой или тяжело больной человек обращается к нотариусу, очевидно им движет желание своевременно распорядиться своим имуществом перед смертью. Скорее всего, он уже решил, кому достанется его квартира, дом, машина, депозит и прочее, поэтому хочет документально оформить передачу этого имущества выбранному лицу (не важно – родственнику или нет). Осталось только решить – какой договор оформить – завещательный или дарственный. Что лучше выбрать?

Конечно, в обязанности нотариуса, к которому обращается клиент, входит подробное разъяснение условий и правовых последствий оформляемого договора. Но прежде, чем Вы отправитесь в нотариальную контору, не лишним будет самостоятельно ознакомиться с особенностями завещания и дарственной. На первый взгляд они очень похожи, но при детальном рассмотрении обнаруживается множество отличий.

Понятия – завещание и дарственная

Прежде, чем начинать сравнительную характеристику завещательного и дарственного договора, стоит разобраться с обоими понятиями.

Завещание – это односторонний договор, представляющий собой распоряжение собственника имущества о том, к кому и на каких условиях перейдет право собственности на это имущество после его смерти.

Дарственная – это двусторонний договор дарения, согласно которому право собственности на имущество безвозмездно переходит от дарителя к одаряемого.

И завещание, и дарственная предполагают переход права собственности на имущество от одного лица (завещателя и дарителя) – к другому (наследнику или одаряемому). Вот только условия смены собственника очень отличаются. Рассмотрим, в чем заключаются эти отличия.

Чем отличается наследство от дарственной?

Основное отличие между ними заключается в том, что сразу после заключения договора дарения собственником имущества становится одариваемый, а даритель теряет право собственности. Передумать и забрать подарок обратно — нельзя. По этой причине договор дарения чрезвычайно выгоден для одариваемого.

В отличие от дарственной завещание предполагает переход права собственности на имущество завещателя только после его смерти, да и то не сразу, а спустя полгода. К тому же, для наследника существует риск, что завещатель передумает. У него есть право менять условия завещания неограниченного количество раз – например, завещать свое имущество кому-то другому. При этом ставить об этом в известность наследников – совершенно не обязательно.

Это не очень нравится наследникам, которые хотели бы иметь гарантию на получение имущества завещателя в будущем. Но это очень безопасно и выгодно завещателю, который до самой смерти остается владельцем своего имущества, и может сколько угодно раз менять свое решение относительно того, кому оно достанется после смерти.

Заключать договор дарения рекомендуется лишь тогда, когда даритель совершенно уверено в том, что одариваемый, став собственником имущества, не станет совершать бесчеловечных поступков (например, выселять бывшего собственника из квартиры).

Это основное отличие дарственной от завещания. Кроме того, существует несколько других отличительных особенностей.

	Завещание	Дарственная
Порядок оформления документов	Обязательное требование к завещанию – нотариальное заверение документа. В некоторых случаях допускается заверение завещаний не нотариусом, а должностными лицам учреждений (медицинских, исправительных, воинских), в которых завещатель находится перед смертью и не может посетить нотариальную контору. Завещание, составленное в простой письменной форме без заверения нотариусом (должностным лицом) – недействительно!	Дарственный договор, в отличие завещания, не требует нотариального заверения. Но требуется обязательная регистрация перехода права собственности на основании договора дарения - в органе Росреестра.
Срок оформления документов	Договор завещания составляется и заверяется при жизни завещателя, а вступает в законную силу только после смерти. И только спустя полгода после смерти завещателя наследник получит Свидетельство о праве на наследство по завещанию.	После составления и подписания сторонами договора дарения требуется подать документ в орган Росреестра для регистрации. Для регистрации права собственности отводится не более 18 дней. После этого одаряемому выдается соответствующее Свидетельство.
Переход права собственности	При наследовании по завещании право собственности на наследственное имущество переходит к наследнику после смерти завещателя и принятии наследства. На принятие наследства законом выделяется 6 месяцев, причем сократить этот срок нельзя. На протяжении 6 месяцев происходит подача заявления, сбор документов, оплата пошлины и, наконец, выдача Свидетельства о праве на наследство по завещанию.	При дарении право собственности переходит от дарителя к одаряемому после государственной регистрации договора в органе Росреестра.
Возможность отмены	Завещание – это свободное волеизъявления владельца имущества. Он может указать в завещании одного или нескольких наследников, завещать все свое имущество или его часть, он может изменить или отменить завещание в любой момент, даже составить еще одно завещание, которое не противоречит предыдущему. При этом он не обязан уведомлять наследников о своем решении.	Дарение – это двухсторонний договор, основанный на взаимном согласии дарителя и одариваемого. Поэтому отменить его по инициативе одной из сторон крайне сложно, практически невозможно. За исключением тех случаев, когда договор был заключен в неадекватном состоянии, под воздействием обмана или заблуждения, насилия или угроз, что будет доказано в суде.
Расходы по оформлению	При оформлении завещания потребуется оплатить: Завещателю: нотариальную плату за составление текста завещания и удостоверение документа; Наследнику: государственную пошлину за выдачу Свидетельства (0,3 или 0,6% от стоимости наследства, в зависимости от родственной связи; плату государственному или негосударственному оценочному учреждению за услугу оценки наследственного имущества; нотариальную плату за услуги правового и технического характера; госпошлина при регистрации права собственности в органах Росреестра.	При оформлении договора дарения не требуется нотариальное заверение, поэтому затрат на нотариальные услуги не будет. Единственная плата – за регистрацию перехода права собственности от дарителя к одариваемому в органах Росреестра.
Налоги	При приобретении права собственности на имущество в порядке наследования по завещанию налог не взимается.	От оплаты налога за подаренное имущество освобождаются только близкие родственники дарителя: муж/жена, дети (усыновленные), родители (усыновители), братья/сестры, дедушки/бабушки, внуки/внучки. Остальные одариваемые оплачивают налог на доход физического лица в размере 13% стоимости подаренного имущества.
Другие претенденты	При составлении завещания необходимо помнить о лицах, имеющих право на обязательную долю в наследстве – нетрудоспособные (инвалиды и пенсионеры) дети, родители, муж/жена и несовершеннолетние дети завещателя. Они получат свою часть, даже если завещание составлено в пользу других лиц.	Собственником имущества становится только то лицо, которому оно подарено, другие лица (в том числе, родственники дарителя) не могут претендовать на это имущество. Сам даритель также утрачивает право владения, пользования, распоряжения имуществом, которое подарил. А одариваемый, наоборот, приобретает такое право. Он может продать, подарить, завещать это имущество по своему усмотрению, не ставя об этом в известность предыдущего владельца.

Что дешевле?

Наследство по завещанию освобождается от оплаты налогов. Единственная плата – госпошлина за получение Свидетельства, которая составляет 0,3% — для близких родственников (мужа/жены, детей, родителей, братьев/сестер) и 0,6% — для остальных лиц. Некоторые категории лиц вообще освобождаются от оплаты госпошлины и нотариальных услуг, что делает получение наследства практически бесплатным.

Налог на подаренное имущество не отменялся – он составляет 13% , что в несколько раз выше, чем госпошлина при наследстве. Но от его оплаты тоже освобождаются близкие родственники дарителя (муж/жена, дети, родители, братья/сестры, дедушки/бабушки и внуки/внучки).

Оплата госпошлины за госрегистрацию перехода права собственности – затраты незначительные, притом присутствующие как в случае наследования, так и в случае получения имущества в дар.

Поэтому, сложно утверждать однозначно – что выгоднее и дешевле? Ответ на этот вопрос можно получить в каждом конкретном случае, с учетом всех обстоятельств.

Что же выбрать?

Для владельца имущества более безопасным и выгодным является завещание – он остается владельцем своего имущества до самой смерти и может передумать, например, если наследник по завещанию не оправдает надежд или не выполнит обещаний. Конечно, это не очень выгодно получателю имущества.

Для получателя имущества предпочтительнее договор дарения. Он сразу становится владельцем имущества и может распоряжаться им по своему усмотрению, не опасаясь, что со стороны других родственников дарителя (инвалидов, пенсионеров, детей) будут заявлены какие-либо требования. Оспорить договор дарения практически невозможно, что исключает риск того, что даритель передумает. Все это крайне невыгодно для дарителя. Ведь в жизни нередки случаи, когда пожилые и больные люди оставались без крова над головой после того, как доверились родственникам (или даже посторонним людям) и подарили свой дом или квартиру в обмен на право проживания, уход, заботу.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!