Предварительный договор купли-продажи квартиры. Предварительный договор. Заключать или не заключать

Предварительный договор , в соответствии с гражданским законодательством, может применяться в различных сделках, например, в некоторых видах . Однако, наиболее часто данное соглашение заключается в сфере гражданами. Такие предварительные договоры, предшествуют заключению непосредственно самой сделки по , и, как правило, составляются гражданами самостоятельно. В связи с этим, важно заранее ознакомиться с правилами, предъявляемыми законом к составлению данного документа, и с обязательными положениями, которые должен содержать такой договор. Именно об этом и пойдет речь дальше в данной статье.

Особенности предварительного договора купли-продажи квартиры

Прежде всего, хотелось бы сразу оговориться, что дальше речь будет идти о заключении предварительного договора между гражданами (физическими лицами) по поводу имеющегося в наличии недвижимого имущества . Вопрос о возможности заключения предварительного договора купли-продажи в отношении еще не построенного объекта недвижимости является спорным, поэтому, освещать его мы не будем. Как правило, именно в этих же правоотношениях в качестве продавца выступает – соответственно, этот случай так же содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем моментов. Поэтому, говорить мы будем о самой распространенной ситуации – о случае заключения предварительного договора купли-продажи гражданами.

Нормы, касающиеся всех предварительных договоров, содержатся в ст.429 ГК РФ . В соответствии с этой статьей, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Данный договор имеет смысл тогда, когда стороны не могут сразу заключить, по тем или иным причинам (причины могут быть самыми разными), основной договор купли-продажи.

Несмотря на то, что в соответствии с п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен заключаться в той же форме, что и основной договор, который будет составлен в будущем, предварительный договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме , но не регистрируется, как основной . Именно этим данный договор привлекателен для обеих сторон правоотношения, поскольку он может быть составлен участниками сделки самостоятельно, без привлечения специалистов, а так же, позволяет избежать расходов, сопровождающих регистрационные действия.

Как правило, после составления предварительного договора, покупатель передает продавцу определенную денежную сумму, как бы, в подтверждение будущего заключения договора. Однако, в соответствии с законом, передача денег по предварительному договору не должна осуществляться – смысл данного договора не предполагает совершения подобного действия. Поэтому правомерность отражения в предварительном договоре передачи является неоднозначной. В любом случае, обозначать переданную сумму денег как задаток или аванс, не стоит. Если же стороны все же хотят закрепить свои обязательства материальным подтверждением, можно прописать, что определенная сумма денег передана покупателем продавцу, как обеспечение исполнения обязательств в будущем.

Вообще же, на стадии предварительного договора, не рекомендуется осуществлять какие-либо платежи – разумнее это делать уже при непосредственном заключении договора купли-продажи. При этом, в предварительном договоре можно указать, что при заключении основного договора должно быть достигнуто соглашение о задатке (авансе), и определить его размер. Так же, важно помнить разницу между задатком и авансом – первый, в случае отказа покупателя от сделки, остается у продавца, а при отказе продавца от совершения сделки – возвращается в двойном размере покупателю. Аванс же данным правилам не подчиняется.

Возвращаясь к общим положениям, касающимся предварительного договора , установленным гражданским законодательством, можно отметить следующие моменты:

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот .

Стороны, заключившие предварительные договор, должны помнить о том, что впоследствии они не вправе уклоняться от заключения основного договора. В противном случае, вторая сторона имеет право, в судебном порядке, принудить уклоняющуюся сторону к заключению договора купли-продажи (п.5 ст.429 и п.4 ст.445 ГК РФ ).

Несмотря на то, что правоустанавливающие документы, как правило, принято проверять перед заключением договора купли-продажи, в случае, если стороны решают составить предварительный договор, сделать это следует до подписания данного предварительного договора. Проверка правоустанавливающих документов, а так же отсутствие обременений квартиры до заключения предварительного договора, позволит уже на этом этапе составить объективное мнение о возможности заключения впоследствии основного договора. При этом, следует помнить, что если в ходе данной проверки выясняются обстоятельства, препятствующие заключению договора купли-продажи на данный момент, это вовсе не исключает возможности заключения предварительного договора, при условии, что данные препятствия будут устранены к моменту заключения основного договора (либо к иному моменту, установленному в соглашении), определенного сторонами в предварительном договоре. При этом, внося данное условие в договор, следует быть крайне внимательным и трезво оценивать возможности устранения недостатков документов продавцом.

Итак, перейдем теперь непосредственно к рассмотрению содержания предварительного договора купли-продажи квартиры.

Содержание предварительного договора купли-продажи квартиры

В соответствии с законом, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Таким образом, в содержание предварительного договора купли-продажи жилья обязательно должны включаться следующие положения :

-указание на предмет договора . Предмет договора – то есть продаваемая квартиры, должна быть как можно более подробно описана – необходимо указать её адрес, местоположение в (этаж), площадь, количество комнат и т.д. – одним словом, перечислить (целесообразно приложение к договору технической документации на продаваемую квартиру). Так же, целесообразно указать, что помещение было осмотрено покупателем, оно не имеет дефектов, и у продавца отсутствуют претензии по .

-указание на цену , по которой в будущем квартира будет продана/куплена. Так же, в предварительном договоре можно сразу указать, каким образом и когда будет осуществлен платеж по будущей сделке – наличными, переводом на банковский счет и т.д.

В качестве обеспечения исполнения обязательств в будущем,

-штрафные санкции для стороны, уклоняющейся от исполнения договора . Целесообразно указать в каких случаях виновная сторона будет подвергаться штрафным санкциям, а так же меру ответственности (то есть, какой и в каком объеме ущерб будет возмещаться пострадавшей стороне).

Таковы основные положения предварительного договора купли-продажи квартиры. Несмотря на то, что как правило, стороны в данном правоотношении не считают составление данного соглашения слишком сложной процедурой и предпочитают заключать договор самостоятельно, не обращаясь к помощи специалиста, все же, можно порекомендовать прислушиваться к мнению профессионалов. Поскольку только квалифицированный специалист может подсказать, исходя из конкретной ситуации, внести некоторые нюансы, в договор, которые впоследствии, избавят стороны от проблем при исполнении договора.

Непосредственное подписание договора является заключительным этапом сделки, связанной с недвижимостью. Все последствия такой сделки уже после окончательного подписания договора будут рассмотрены в суде. Поэтому в момент заключения договора следует обращать внимание на любые немаловажные детали...

Когда подписывается или аренды квартиры, то зачастую стороны не достаточно внимательно читают договор, а иногда и совсем этого не делают. Специалисты не рекомендуют поступать таким образом.

Тот, кто заключает договор, несет определенную ответственность за последствия совершаемой сделки. Поэтому не следует экономить время на прочтение всех пунктов составленного документа, чтобы избежать в дальнейшем многих неприятностей.

Естественно, что нужно уделить внимание установлению соответствия участников сделки. Здесь имеется ввиду, что договор должен быть подписан тем же человеком, который представлял квартиру. Не стоит попадать на уловку и подписывать договор, когда говорят, что собственником квартиры является близкий родственник и предлагают поговорить с ним по телефону.

Очень важно удостовериться в том, что продаваемая квартира действительно является собственностью того, кто ее продает. Стоит посмотреть паспорт продавца и сравнить его данные с теми, которые указаны в договоре купли-продажи, вместе с этим нужно изучить свидетельство на право собственности на жилье и удостовериться в его подлинности. Эти данные должны быть внесены в договоре купли-продажи.

Как только в договоре будут указаны все лица, принимающие участие в сделке и их данные, то можно будет переходить к ознакомлению с содержанием. Все составляющие договора должны быть внимательно прочитаны, а их содержание вполне понятно.

Иначе стоит попросить риэлтора разъяснить не до конца понятные моменты. Это входит в его обязанности и не нужно бояться показаться изрядной занудой! Ведь за все услуги специалиста платятся неплохие деньги.

В договор могут быть от руки вписаны определенные изменения, с которыми каждая из сторон должна быть согласна. Можно и самому попросить внести те или иные дополнения.

Например, если с хозяином квартиры заключена договоренность о внесении квартиросъемщиком платы ежемесячно, а тот, в свою очередь, требует заплатить сразу за три месяца вперед, то это тоже должно быть указано в договоре. Никакая мелочь не должна быть упущена. А любой договор должен пройти ряд инстанций, чтобы впоследствии иметь юридическую силу.

Для договора аренды квартиры вполне достаточно . А договор купли-продажи регистрируется в государственных органах. Личное присутствие участника сделки необходимо.

Следует также знать, что чем серьезнее человек подходит к вопросу подписания того или иного договора, тем больше у него возможностей избежать неприятностей, связанных с последствиями совершенной сделки.

Читать ещё

1. 
   Такой радостный момент покупки нового жилья, дома или квартиры, нередко сопровождается куда...
   -----
2. 
   Как известно, действующее гражданское законодательство разрешает оформлять договор купли-продажи жилья в простой...

Предварительный договор. Заключать или не заключать?

Если вы решили продать или приобрести недвижимое имущество (квартиру, дачу, жилой дом, земельный участок), перед вами обязательно встанет вопрос: как закрепить ваши намерения и обезопасить себя от недобросовестности другой стороны, получить гарантию того, что основной договор купли-продажи будет заключен в установленный срок и с соблюдением оговоренных сторонами на этапе переговоров, условиях. Сегодня для заключения договора недостаточно просто ударить по рукам. Поэтому для подтверждения реальности своих намерений стороны вынуждены заключать письменный договор или соглашение. Современное законодательство дает продавцу и покупателю недвижимого имущества возможность заключить ряд договоров: это может быть договор о намерениях, договор аванса, договор задатка, предварительный договор купли-продажи. Какой договор выбрать – решать продавцу и покупателю. У каждого из перечисленных договоров есть свои плюсы и минусы.

Кратко разберем суть каждого из договоров.

Чаще всего на практике используются договоры аванса и задатка.

Следует отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит отдельных статей, определяющих правовую суть аванса. Из самого понятия аванса, следует, что аванс – это денежная сумма, которая передается до заключения сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей. Цель аванса схожа с задатком – подтверждение намерений в совершении сделки, но аванс, в отличие от задатка, не является способом обеспечения обязательств. Если сделка по каким-либо причинам не совершена в установленный договором аванса срок, аванс просто возвращается, независимо от виновности стороны. Стороны не несут никаких потерь, если только в договоре аванса не была оговорена уплата штрафа стороной, по вине которой сделка не состоялась или стороны предусмотрели иные санкции за не исполнение договора.

Совершенно другое дело задаток. Понятие задатка закреплено в статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации. Задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной стороной другой в счет будущих платежей по сделке для обеспечения ее исполнения. Задаток является способом обеспечения обязательств. Если сделка не состоялась в оговоренный срок по вине или не желанию покупателя, то задаток остается у продавца (получателя задатка). Если же сделка не произошла по вине продавца, задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере (статья 381 Гражданского кодекса Российской Федерации). Именно это положение и определяет существенное отличие между авансом и задатком.

Несмотря на различия между договором аванса и договором задатка, ни один из этих договоров не порождает у сторон права требовать заключения основного договора купли-продажи и, как следствие, не может служить основанием возникновения права собственности на недвижимое имущество у стороны, давшей аванс или задаток.

Иные правовые последствия порождает предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Положения о предварительном договоре закреплены в статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Перед заключением основного договора купли-продажи стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи. Предварительный договор позволяет не потерять возможность в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости с конкретным покупателем или продавцом по зафиксированной цене. На сегодняшний день заключение предварительных договоров купли-продажи квартиры довольно распространенное явление.

Имеет смысл заключить предварительный договор, если основной договор купли-продажи не может быть заключен в данный момент. К примеру, до заключения основного договора купли-продажи требуется провести какие-нибудь работы, необходимо собрать денежные средства в полном размере, или продавцу необходимо подготовить документы к сделке.

Наиболее целесообразным и защищающим права сторон, на наш взгляд, является заключение предварительного договора купли-продажи загородной недвижимости (дач, жилых домов, земельных участков). Не секрет, что согласование, получение различных разрешений, изготовление справок, проведение межевания и других необходимых мероприятий в Московской области занимает значительное время – от нескольких месяцев до, в исключительных случаях, нескольких лет. Достаточно распространены случаи, когда продать загородную недвижимость хотят люди пожилые, которые в силу возраста и состояния здоровья не могут пользоваться дачей или садовым участком, или граждане, получившие загородную недвижимость в порядке наследования и не нуждающиеся в ней, и не собирающиеся пользоваться ей. В таких случаях продавцы не всегда располагают временем на сбор справок и документов, необходимых для совершения сделки купли-продажи. Заключив предварительный договор, стороны не потеряют возможность в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости с конкретным покупателем или продавцом по зафиксированной цене. Кроме того, чтобы контролировать подготовку к сделке покупатель с согласия продавца, и наличия доверенности от него, может самостоятельно заниматься сбором справок, согласованием, получением различных разрешений, необходимых для заключения и последующей государственной регистрации основного договора купли-продажи.

Для того, чтобы работа покупателя и его затраты на сбор документов не были напрасны, стороны – продавец и покупатель - могут заключить договор, в соответствии с которым покупатель по доверенности, предоставленной продавцом, будет осуществлять ряд мероприятий, а также сбор документов, необходимых для заключения основного договора купли-продажи, при этом в договоре целесообразно предусмотреть вознаграждение покупателя за проделанную им работу.

Однако, не во всех случаях предварительный договор является наиболее приемлемым и не всегда может гарантировать исполнение предусмотренных условий сторонами в установленный срок и должным образом. Так не всегда исполним предварительный договор при приобретении жилья в строящемся доме, когда окончание строительства, ввод дома в эксплуатацию, оформление права собственности продавца на объект строительства, зависит от множества условий, на исполнение которых продавец повлиять не может. Несмотря на изменения от 04 июня 2010 года, внесенные в Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве..», которые предусматривают, что денежные средства граждан могут привлекаться для строительства жилья только на основании: договора долевого участия в строительстве, путем выпуска эмитентом ценных бумаг, а также жилищно-строительными и жилищными кооперативами, на практике, мы сталкиваемся с тем, что инвестор привлекает денежные средства граждан, предлагая заключить предварительный договор купли-продажи жилья. По нашему мнению, граждане, соглашаясь с таким способом вложения своих денежных средств на строительство жилья, не могут в полной мере быть уверены в том, что договор будет исполнен, и не могут рассчитывать на гарантию возникновения у них в будущем права собственности на квартиру. Следует иметь в виду, что по общему правилу, заключить основной договор купли-продажи в отношении недвижимого имущества, которое отсутствует, нельзя. Предварительный договор купли-продажи несуществующего объекта недвижимости, например, квартиры в строящемся доме, не подлежит обязательной государственной регистрации, а, следовательно, не может в полной мере дать покупателю гарантий, что будет исполнен в полной мере. На практике часто получается так, что покупатели недвижимости в строящемся доме, не имея возможности в установленный срок заключить основной договор купли-продажи и оформить право собственности обращаются в суд. Однозначной судебной практики по этому поводу нет, и вопрос остается открытым. В некоторых случаях суды признают право собственности покупателя на основании предварительного договора купли – продажи, объектом которых является объект незавершенного строительства, и, как правило, в тех случаях, когда по предварительному договору было выполнено большинство существенных условий, предусмотренных для основного договора, в частности произведена полная оплата стоимости приобретаемого жилья. Связано это с многочисленными нарушениями сроков завершения строительства; особенно актуально такое положение для Московской области. Еще раз повторим, вопрос это спорный и не всегда решается в пользу покупателя. В комментариях к статье 429 Гражданского кодекса прямо говорится, что право собственность на имущество не может быть приобретено истцом на основании предварительного договора о продаже имущества, поскольку предварительный договор является лишь основанием для заключения основного договора купли-продажи.

Поэтому заключать предварительный договор купли-продажи строящегося жилья или найти другого добросовестного инвестора (застройщика), который работает в соответствии с действующим законом, предлагает заключить договор долевого участия в строительстве, зарегистрировав его в Управлении Федеральной регистрационной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, решать, конечно, вам.

Если вы решили заключить предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, вы должны предусмотреть в нем все условия, по которым будет в будущем заключен основной договор купли-продажи. В предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества обязательно должны быть прописаны существенные условия, предусмотренные законом для договора купли-продажи. К ним относятся: предмет договора, то есть обязательства сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи, объект договора – та недвижимость, в отношении которой у сторон возникают взаимные обязательства. Объект должен быть описан так, чтобы его однозначно можно было идентифицировать: адрес, количество комнат, площадь. В предварительном договоре купли-продажи должны быть указаны данные сторон сделки. Необходимо указать фамилию, имя и отчество, если стороной договора купли-продажи является физическое лицо, и обязательно вписать паспортные данные и адрес местожительства. Если лицо действует на основании доверенности, то нужно указать реквизиты доверенности. Если стороной сделки является юридическое лицо, то указывается его организационно-правовая форма, наименование юридического лица, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, а также данные лица, уполномоченного заключить предварительный договор. Предварительный договор обязательно должен содержать пункт о цене объекта; именно эта цена должна быть и в основном договоре купли-продажи. Следующим существенным условием, оговоренным в предварительном договоре, является срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества. При заключении предварительного договора покупатель, как правило, передает продавцу недвижимости часть суммы, от цены договора, которая будет являться гарантией для продавца. Кукую сумму вносить при заключении предварительного договора решать, безусловно, продавцу и покупателю. На практике, обычно, эта сумма составляет 5 - 10 % от общей стоимости за недвижимое имущество. В некоторых случаях, продавец хочет получить при заключении предварительного договора большую сумму. Целесообразно ли это, решать покупателю. На наш взгляд, оплата при заключении предварительного договора более 30 % от цены основного договора, не желательна.

Предварительный договор является основанием для заключения основного договора купли продажи. В случае если одна из сторон, уклоняется от подписания основного договора купли-продажи квартиры, другая сторона может обратиться в суд с требованием заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества. Сторона, которая отказывается от регистрации основного договора купли-продажи, должна возместить другой стороне убытки в полном размере. Однако, если такой срок не определен, основной договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного документа (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Если же договор купли-продажи квартиры в оговоренный срок (или срок по закону) не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор то обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи квартиры, прекращаются, и принудить его заключить уже будет невозможно. Основной договор купли-продажи жилого помещения после его заключения подлежит обязательной государственной регистрации в территориальном отделении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Предварительный же договор купли-продажи квартиры, дома, дачи, земельного участка не регистрируется.