Предоставление земельного участка под ижс собственность. Как получить участок под индивидуальное строительство

11.08.2019

Хотя многие хотели бы жить в собственном доме, далеко не все знают о том, как получить участок под индивидуальное строительство. Между тем, эта проблема вполне разрешима. И федеральное и местное законодательство предусматривают различные возможности получения земли под строительство жилого дома, в том числе – и бесплатно.

Кто может получить участок под индивидуальное строительство бесплатно

Существуют определенные льготные категории граждан, которым имеет смысл обратиться в органы местной администрации и реализовать свое право на бесплатное получение участка под индивидуальное жилищное строительство. Как правило, это:

молодые семьи, где возраст обоих супругов не превышает 35 лет, либо неполные семьи с одним или более ребенком (в том числе – и усыновленным), при условии, что возраст родителя не превышает 35 лет;
многодетные семьи, то есть, воспитывающим трех и более детей;
семьи, воспитывающие детей-инвалидов;
дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей;
ветераны Великой Отечественной войны и нетрудоспособные члены их семей;
военнослужащие-контрактники, отслужившие 10 и более лет;
работающие на селе специалисты – учителя, врачи, работники культуры и сферы социального обслуживания, физической культуры и спорта;
некоторые иные категории граждан, в зависимости от регионального законодательства.

Для того чтобы узнать, имеете ли вы право на бесплатно получение земельного участка под строительство жилого дома, вам следует записаться на прием к главе местной администрации или хотя бы подойти и проконсультироваться со специалистом земельного отдела. Земельные участки предоставляются в собственность граждан в порядке очереди, исходя из наличия свободных земель на территории конкретного муниципального образования. Максимальный размер земельного участка, предоставляемого из земель, находящихся в государственной собственности, составляет 15 соток, максимальный размер земельного участка, предоставляемого из числа земель, находящихся в собственности муниципалитета устанавливается специальными постановлениями органов местной администрации.

Как получить участок под индивидуальное строительство на общих основаниях

Если вы не относитесь ни к одной из льготных категорий граждан, то бесплатно получить земельный участок у вас не получится. В соответствии с новым земельным законодательством, вам придется участвовать в аукционе на право аренды земельного участка под индивидуальное строительство. Но прежде всего, нужно выбрать тот земельный участок, который бы вас устраивал. Нужно сказать, что по новым законам администрация и сама обязана формировать, ставить на учет и выставлять на торги земельные участки из имеющихся у нее свободных земель. Объявления о назначении такого аукциона должны быть опубликованы на официальном сайте местной администрации, а также в местном печатном издании, которое есть у любого муниципального образования. Как правило, в таком объявлении должна быть указана площадь, адрес и кадастровый номер земельного участка, а также первоначальная стоимость его аренды. Вам останется только определить, устраивает ли вас данный земельный участок и подать заявку на участие в аукционе. С момента публикации объявления отводится ровно месяц для того чтобы все желающие могли подать свои заявки.

Не исключено, что вам повезет, и вы окажетесь единственным участником аукциона. В этом случае вы сможете приобрести право аренды земельного участка под индивидуальное строительство по его первоначальной цене. Если же участников окажется два или боле, то победителем аукциона окажется тот, кто предложит наилучшую цену. С ним и будет заключен договор аренды земельного участка – как правило, это три или пять лет. В течение этого времени необходимо построить жилой дом и ввести его в эксплуатацию. После этого можно будет оформить земельный участок в собственность по льготной цене, равной 2.5 % от кадастровой стоимости данного земельного участка. Имейте в виду, что если вы не уложитесь в срок, который будет указан в договоре аренды, вы сможете продолжать строительство, но арендная ставка, скорее всего, будет повышена.

Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельным участоком, предоставленным для жилищного строительства, признается земельный участок, отведенный для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, и прошедший соответствующую процедуру предоставления земельных участков для жилищного строительства в соответствии с действующим законодательством. Как правило, земельные участки для жилищного строительства предоставляются в составе жилых территорий. Жилые территории - участки, иные части территории города, предназначенные преимущественно для жилой застройки и размещения объектов комплексного повседневного и периодического обслуживания населения. В соответствии с действующим Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ), предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. В Земельном кодексе определен общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом следует отметить, что в этом документе, в отличие от Земельного кодекса 1991 года этот процесс расписан более детально. Сам процесс предоставления земельных участков зависит от того, как был сформирован сам предмет имущественных правоотношений – земельный участок. Всего Земельный кодекс предусматривает два случая: - без предварительного согласования мест размещения объектов; - с предварительным согласованием мест размещения объектов; Вообще такое деление сделано Законодателем не случайно. Так как земельные участки для целей строительства с предварительным согласованием размещения объектов предоставляются, в постоянное (бессрочное) пользование ограниченному кругу лиц – федеральным казенным предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям, органам государственной власти и местного самоуправления либо в аренду. То есть в этом случае государство или местное самоуправление не лишается права собственности на земельные участки, предоставленные под строительство. Предоставление же в собственность заявителей земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Это большой прогресс в земельных правоотношениях, так как по старому порядку органы исполнительной власти могли предоставлять земельные участки под строительство по своему усмотрению. Теперь же этот процесс стал публичным и компетентынм органам государственной власти или местного самоуправления стало сложнее предоставлять земельные участки исходя из собственных предпочтений. Теперь необходимо проводить обязательные торги, конкурсы, аукционы, где всякий желающий имеет право принять в них участие. Этим самым предполагается значительно снизить возможность злоупотребления представителями власти в процессе предоставления земельных участков для строительства. Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федераци был дополнен статьей 30.1, в которой нормативно закреплены особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Так, в этой статье закреплено правило, согласно которому земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Сам же порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта также подробно урегулирован в Земельном кодексе и сводится к проведению следующих действий (ст.30 ЗК РФ). Проведение работ по формированию земельного участка. Данная операция включает в себя следующие действия: - подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности. Данная операция предусматривает изучение всех имеющихся материалов на отводимый земельный участок для строительства, в которых имеется его графический план. При его отсутствии специализированный орган производит необходимые замеры и устанавливает межевые знаки на местности для выделения его на местности (в натуре); - определение разрешенного использования земельного участка. Разрешенное использование земельного участка устанавливается из постановления об отводе земельного участка под строительство и вместе с категорией земель указывается в документах государственного земельного кадастра при его кадастровом учете. - определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Эта операция осуществляется чаще всего непосредственно самим заявителем, желающим получить земельный участок под строительство, как правило, в органах архитектуры и местных органах Росземкадастра, где имеются все необходимые данные о наличии или отсутствии объектов инфраструктуры обеспечения строения, которое предполагается возвести на указанном земельном участке. Именно указанные органы обладают всей необходимой информацией об этих объектах, охранных зонах и территориальных зонах. В частности в органах архитектуры заявителям предоставляют по их запросам выкопировки участков населенных пунктов, где расположен земельный участок с указанием всех сетей инженерно-технического обеспечения. - принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) и или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов). В этом случае органы исполнительной власти должны принять решение, прежде всего, о возможности предоставления указанного земельного участка под строительство. И не просто какому-либо лицу или группе лиц, а можно ли предоставить земельный участок в принципе. В данном случае решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия. Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд, который в случае признания недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства, в своем решении обязывает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предоставить земельный участок. При этом в решении суда должны быть указаны срок и условия его предоставления. - публикации сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Здесь следует отметить, что из данного правила есть одно исключение, когда земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов. Об этом прямо записано в ст. 30 ЗК РФ: “Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка” . Проведение государственного кадастрового учета земельного участка в соответствии с действующими правилами. В результате указанного кадастрового учета земельный участок получает описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель и получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и произвести его качественную и экономическую характеристики. Проведение непосредственно самих торгов (конкурса, аукциона), после проведения которых должны быть подписаны либо протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов), либо подписан договор аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Общие начала проведения торгов определяются ст. 447 и 448 ГК. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для индивидуального жилищного строительства определяется п.2 статьи 38.1 Земельного Кодекса. Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение. Таким образом, основным условием проведения торгов является индивидуализация земельного участка, то есть соблюдение условий его формирования. Иначе говоря, с точки зрения гражданского законодательства, земельный участок после его формирования и определения на местности (в натуре) становится индивидуально-определенной вещью. До определения его в натуре, даже при наличии постановления об отводе определенного количества земли, можно говорить лишь о правах требования, то есть вещах, определенных родовыми признаками, на которое не может возникнуть право собственности. Еще одним дополнительным фактом здесь является то, что в качестве продавца земельного участка или права на заключение его аренды выступает уполномоченный на то орган государственной или муниципальной власти. Организатором же самих торгов может быть непосредственно сам собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. По мнению автора настоящей работы, для решения этой проблемы следовало бы либо организовать единый аукционный центр на уровне субъекта Российской Федерации, либо передать по договору право на проведение аукциона негосударственной специализированной организации, сделав эту процедуру максимально “прозрачной” для всех ее участников. В соответствии с земельным и гражданским законодательством решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, либо для заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность, либо для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду. Теперь обратимся к порядку подачи самого заявления о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства и этапах предоставления земельного участка. Предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании обращения гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. Гражданин обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о предоставлении в аренду земельного. Как уже отмечалось, данный орган власти должен быть правомочным в предоставлении земельных участков под строительство. В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответствующего органа (при наличии официального сайта) в сети "Интернет". В случае если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, обратившумуся с заявлением. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанным гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка. В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. В указанном заявлении должны быть указаны назначение объекта, который предполагается возвести, предполагаемое место его размещения, примерный размер земельного участка под объект строительства, а также обоснование этого размера. Эти данные являются очень важными, так если категория земель земельного участка для жилищного строительства, как правило, известна, то разрешенное использование должно определяться его собственником на основании данных в заявлении. И самое главное – испрашиваемое право на земельный участок. После поступления заявления о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Нормы предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства определены в Земельном кодексе Российской Федерации. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения индивидуального жилищного строительства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, в том числе и максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам бесплатно. После того как указанные действия будут проведены, а земельный участок будет выбран, результаты выбора земельного участка должны быть оформлены соответствующим актом о выборе земельного участка под индивидуальное жилищное строительство. К данному акту в соответствии с законом должны прилагаться проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора и утвержденные органом местного самоуправления. Для определенных категорий граждан предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Так, Инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства, на основании заявления и приложенной к нему копии справки, подтверждающей факт установления инвалидности, выданной учреждением государственной службы медико-социальной экспертизы, подаваемых в установленном порядке в органы местного самоуправления. Также предусморено бесплатное получение в собственность земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов, дач, в размерах, устанавливаемых в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации, но не менее чем 0,20 га в городах и поселках городского типа и 0,40 га в сельской местности для Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы. Предоставить сотрудникам органов внутренних дел, Государственной противопожарной службы МЧС России, прослужившим в районах Крайнего Севера и в местностях, приравненных к районам Крайнего Севера, не менее 15 лет и достигшим предельных возрастов по выслуге лет или которым до достижения этих предельных возрастов осталось не более трех лет службы, а также уволенным в запас по состоянию здоровья либо по сокращению штатов, семьям погибших или умерших сотрудников право на первоочередное вступление в жилищно-строительные кооперативы и получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства в населенных пунктах, избранных ими с учетом существующего порядка прописки.

Содержание:

Выяснить, как получить бесплатно участок под ИЖС, необходимо при отсутствии средств на покупку земли. Ст. 28 ЗК РФ предоставляет гражданам возможность приобрести землю в аренду, собственность и срочное пользование.

В первом случае заплатить все равно придётся – арендная плата будет минимальной, но понадобятся расходы на регистрацию договора в Росреестре. Выделение земельных участков входит в полномочия муниципальных органов. Они формируют очередь из льготников и лиц, желающих улучшить свои жилищные условия.

Юридическая основа для выделения земельного участка

Получение земли на бесплатной основе регламентируется региональными законодательными актами. На этом уровне принимаются законы, регулирующие земельные отношения в конкретном регионе. Право на бесплатный участок доступно для:

многодетных семей – где есть трое и более детей в возрасте до 18 лет, или детей старшего возраста (до 23 лет), обучающихся в вузе на очной основе, или проходящие срочную воинскую службу;
молодых супругов, в возрасте до 35 лет;
ветеранов ВОВ, боевых действий, инвалиды войны и труженики тыла;
членов семьи погибших военнослужащих;
участников ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС, производственном объединении «Маяк»;
инвалидов всех групп.

Получить земельный участок также вправе граждане, которые закончили училища, вузы, и работают в сельскохозяйственном производстве. Обычно срок трудовой деятельности должен составлять не менее 5 лет. Право есть у граждан, которым необходимо улучшить жилищные условия.

В аренду или собственность?

Большинство муниципальных образований предлагают получить землю на праве аренды. Оформить участок в собственность получится, если льготник начал своевременное строительство, выплачивает арендную плату и пользуется участком по назначению.

Иногда специалисты предлагают альтернативный метод, но он позволит получить участок по ИЖС бесплатно только в случае, когда организованы публичные торги. В некоторых регионах есть заброшенная земля. Если выясняется, что она бесхозна, на неё не установлены границы ИЖС, то можно обратиться в администрацию муниципального района с заявлением о предоставлении земли в собственность на льготных условиях – за относительно невысокую выкупную цену.

Органы местного самоуправления обязаны разместить в местных СМИ объявление о свободном участке. Если претендентов на землю оказывается больше одного человека, то муниципалитет обязан провести торги. Получить землю в собственность сможет тот, кто предложит за участок под ИЖС лучшую цену.

Возможна ситуация, когда аукцион признается несостоявшимся из-за того, что на торги прибыл только один участник. Тогда земля ИЖС достаётся ему за определённую в условиях аукциона цену.

Легче оформить участок под ИЖС в бесплатную, долгосрочную аренду. Практически в каждом муниципальном районе и городском округе разработаны правила землепользования, согласно которым утверждается план выделения земельных участков ИЖС под застройку.

Гражданин может обратиться в отдел земельных отношений или управу района с заявлением о предоставлении участка под ИЖС. Выдача земли возможна как уже с обозначенными размерами, так и только с формирующимися границами.

В СМИ размещается информация о том, что получить землю можно с конкретным и установленным адресом. Остаётся принести заявление и ожидать решение комиссии.

Процессуальные особенности

Гражданин пишет заявление на имя руководителя органов местной власти. В документе содержатся сведения о заявителе – его ФИО, состав семьи, информация о льготе, на основании которой положена земля. Внизу документа обозначается дата и подпись. Заявление на выдачу участка рассматривается в течение 30 дней с момента поступления.

Если у муниципалитета есть бесплатная земля, с обозначенными границами, то гражданину остаётся провести за свой счёт кадастровые работы и получить план, с обозначенными границами. Обычно на руки выдаются 2 папки – 1 пакет документов предназначен для регистрации договора аренды (или перехода права собственности) в Росреестр. Другой нужно отнести архитектурный департамент, для получения разрешения на строительство.

Перечень документов

К заявлению нужно приложить:

паспорт льготника (копия + оригинал);
любое подтверждение права на льготу – удостоверение ветерана, справку об инвалидности, удостоверение многодетной матери;
справку из Росреестра о наличии недвижимого имущества;
выписку из государственного кадастра об отсутствии в собственности земельного участка.

Разрешено действовать по нотариально оформленной доверенности . Получить землю под ИЖС можно только после положительного решения земельной комиссии. Оно оформляется главой муниципального района в виде специального постановления.

Часто льготники получают необходимые справки по принципу «одного окна». Платность таких работ, которые выполняются специалистами администрации, изначально предусматривается и составляет в среднем 5 тыс. руб. Отдельно производится регистрация договора аренды в Росреестре. Для этого нужно принести следующие документы:

постановление главы о предоставлении земельного участка;
копию страницы из местной газеты, с предложением о приобретении земли, -заверенную печатью муниципалитета;
копию паспорта арендатора (или будущего собственника);
квитанцию об оплате государственной пошлины.

Регистрация права (аренды или собственности) осуществляется в среднем за 15 дней. Собственность на ИЖС оформляется в виде свидетельства. На договоре аренды ставят печать Росреестра.

Возможные сложности

Основная проблема, с которой приходится сталкиваться, чтобы получить землю бесплатно – это отсутствие участков. Льготников может быть много, а свободных земель – гораздо меньше. Приобретателю надела ИЖС придётся заниматься оформлением самостоятельно либо нанимать посредника и платить ему дополнительную сумму.

Встречается ситуация, когда на уже оформленный участок может быть наложен публичный сервитут – например, если земля ИЖС предоставлена в аренду, но план газификации меняется, и часть распределительной сети может оказаться на участке, что затрудняет строительство.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста: