Проблемы при регистрации прав на землю. Об актуальных проблемах практики применения земельного законодательства

Государственная регистрация - это без сомнения, одно из важнейших направлений в РФ государственного управления, затрагивающей сферы земельно-правовых отношений, так как она требуется для того, чтобы определить правовой статус земельных участков, наиболее благоприятной организации высокоэффективного и бесспорно ясного механизма их оборота. В настоящее время представить оборот земельных участков, без совершения государственной регистрации просто не представляется возможным.

Что же это такое государственная регистрация? Понятие этого термина раскрывается в части 1 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где государственной регистрацией прав на недвижимое имущество является юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. В нашем случае - на земельные участки, т.к. государственную регистрацию в нашей статье мы будем рассматривать только в данном аспекте.

Изначально право собственности на земельные участки возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В настоящее время государственная регистрация права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения может осуществляться на расстоянии - через Многофункциональный центр предоставления услуг с использованием электронного документооборота.

Особое место в электронном документообороте занимает задача распознать мотивированное желание, решить которую призвана электронная цифровая подпись (далее – ЭЦП) - пожалуй, самый удобный современный инструмент для совершения каких-либо сделок в отдаленном режиме и обмена юридической документацией.

Согласно распоряжению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) от 27.03.2014 № Р/32 утверждены такие требования, как коммуникабельность, проверка ЭЦП, возможность подтверждения подлинности ЭЦП заявителя при оказании государственных услуг в электронном виде, а также требования к составу квалифицированного сертификата ключа проверки электронной цифровой подписи.

Для того, чтобы обеспечить соединимость со средствами ЭЦП, которые применяются в территориальных органах и подведомственных учреждениях Росреестра, средства ЭЦП должны иметь сертификат в соответствии с законодательством РФ и соответствовать требованиям взаимозависимости, квалифицированному сертификату ключа проверки ЭЦП, и также обеспечению возможности подтверждения подлинности усиленной квалифицированной ЭЦП при оказании государственных социальных услуг в электронном виде (используется формат отсоединенного файла ЭП, соответствующий спецификации RFC 5652) (п.1).

Прежде, чем определиться с выбором того или иного вида электронной подписи следует иметь в виду то, что необходимо учесть различные сферы использования каждого из видов подписей. ФЗ «Об электронной подписи» установил две презумпции. Одна из них выражается в том, что документы, подписанные электронной подписью, имеют такое же равнозначное значение бумажному документу, который может быть подписан собственноручно. Также существуют исключения, которые предусмотрены только в тех случаях, когда закон требует обязательность соблюдения письменной формы документа.

Наряду с преимуществами, использование ЭП при регистрации прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения может вызвать и некоторые затруднения.

Если говорить об основной проблеме, препятствующей широкому использованию ЭЦП в МФЦ, то она заключается в дефиците доверия со стороны населения инновационным, высокотехнологичным решениям задач, которые стоят перед современным человеком .

На наш взгляд, причины нехватки доверия кроятся в том, что у большей части населения страны, информационная культура развития - совершенно на низком уровне. К тому же, соцобеспечение электронного документооборота требует наличия определенных технических средств, необходимый по меньшей мере набор знаний, который позволит без малейших затруднений использовать продукт современного информационного общества - электронную подпись.

Кроме того не все многофункциональные центры оснащены специализированным оборудованием по защите и обработке данных от неутвержденных изменений. Кроме того, социальному активному использованию ЭЦП препятствует ее цена и необходимость оформления различных видов подписей для беспрепятственного взаимодействия с разными государственными органами и наличия доступа к различным базам данных.

Однако, как показывает практика, даже при наличии вышеназванных недостатков, массовое использование информационных продуктов не заставляет долго ждать. Давний тезис «будущее за информационными технологиями», который мы давно с вами произносим, успел себя оправдать. Ведь главные преимущественные аргументы при использовании современных информационных продуктов - это экономия нашего с вами времени, мобильность, надежность и главное удобство на сегодняшний день обеспечивают непотопляемость на конкурентном рынке. Использование ЭЦП именно выражает названные выше преимущества. Электронная подпись - это «краеугольный камень» развития электронного документооборота в РФ, интенсивного экономического развития страны, успешного функционирования отношения государства и социального населения в целом. И дальнейшее широкое ее использование при регистрации права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, следует полагать, дело самого ближайшего будущего.

Список литературы:

1. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // "Российская газета", № 145, 30.07.1997.
2. Распоряжение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 марта 2014 г. № Р/32 “О размещении на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии информации о требованиях к совместимости, квалифицированному сертификату ключа проверки электронной подписи, обеспечению возможности подтверждения подлинности усиленной квалифицированной электронной подписи заявителя при оказании Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии государственных услуг в электронном виде” // СПС «Гарант», обновление от 12.03.2018 года
3. Федеральный закон от 06.04.2011 N 63-ФЗ (ред. от 23.06.2016) "Об электронной подписи" (с изм. и доп., вступ. в силу с 31.12.2017) // "Собрание законодательства РФ", 11.04.2011, № 15, ст. 2036.
4. Шадрина Т. Роскликом пера. Визировать документы теперь можно по Интернету // Российская газета. - 08.04.2011 - [Электронный ресурс] - Режим доступа. - URL: http://www.rg.ru/2011/04/08/sign.html#comments

В настоящее время учеными и практиками отмечается ряд проблем в правовом регулировании государственной регистрации сделок с недвижимостью. Так, рядом ученых было высказано предложение отменить государственную регистрацию сделок вообще и в связи с этим ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц. При этом для дополнительной защиты интересов и прав участников сделки предлагалось установить, что в случае неисполнения нотариально заверенной сделки права его участников могут быть защищены в упрощенном порядке с помощью выдачи судебного приказа. Одновременно предлагалось существенно снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделок. Обосновывается это тем, что регистрация и прав, и сделок одновременно является избыточной, а также тем, что с позиции соответствия принципу публичной достоверности регистрация сделок не является необходимой. Такое предложение представляется вполне разумным, однако это потребует увеличение количества нотариусов, число которых в ряде регионов искусственно сдерживается.

Вместе с тем такая точка зрения разделяется не всеми. Так, по мнению Тужиловой-Орданской регистрация сделок необходима. В качестве обоснования приводится иск ООО к Федеральной регистрационной службе об обжаловании отказа в государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Из материалов дела следовало, что строительная организация - собственник жилого помещения - заключила договор купли-продажи с ООО, однако ФРС отказала в регистрации на том основании, что ранее уже был зарегистрирован договор купли-продажи с другим лицом на это же жилое помещение. ООО, не отрицая указанного факта, указало, что хотя договор купли-продажи был зарегистрирован, однако покупатель не зарегистрировал переход права собственности. В связи с этим по мнению истца строительная компания остается собственником жилого помещения и соответственно может им распоряжаться.

Арбитражный суд в иске отказал, указав, что запись в ЕГРП о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям.

Таким образом, по мнению автора, благодаря наличию зарегистрированного договора удалось предотвратить гражданское правонарушение. Следует отметить, что приведенный пример является, скорее, исключением, чем правилом. На практике регистрация договора (сделки) и регистрация перехода права собственности происходит практически одновременно.

Представляется правильным мнение тех авторов, которые, предлагая отменить государственную регистрацию сделок, допускают некоторые исключения. Так, по мнению В.А. Алексеева необходимо продолжить регистрацию только тех сделок, которые не влекут непосредственного перехода прав, например, сделки с отлагательным условием, когда переход права связан с полной выплатой покупной цены. Такая точка зрения обоснованна, поскольку в противном случае участники сделки лишились бы всех преимуществ, которые дает государственная регистрация.

Специальные правила установлены для государственной регистрации различных видов договора аренды недвижимости. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года. На практике возник вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды так называемых нежилых помещений, то есть частей зданий или сооружений (когда в аренду сдается не все здание или сооружение, а только его часть, например, одна или несколько комнат, подвал и т.д.), заключенных на срок менее одного года. По этому вопросу высказывались различные точки зрения и соответственно различной была практика. Другими словами, речь шла о том, можно ли применить к указанному договору положения ст. 651 ГК, обусловившей необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения сроком в 1 год, или же следует руководствоваться положениями п. 2 ст. 609 ГК, установившего необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества независимо от срока.

Попытка решить эту проблему была сделана в информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53, в котором было сказано следующее.

Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

В п. 2 указанного информационного письма делается следующий вывод. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанное письмо, несомненно, сыграло положительную роль в выработке единообразного подхода к этому вопросу (особенно с учетом того обстоятельства, что рассмотрение споров по поводу действительности упомянутых договоров аренды входит, как правило, в компетенцию арбитражного суда). Вместе с тем нельзя не учитывать то обстоятельства, что информационные письма не являются источником права и носят лишь рекомендательный характер.

Следует также исходить из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в период, когда не вступил в силу Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и не была создана единая система государственной регистрации, а предприятия бюро технической инвентаризации производили лишь регистрацию собственников имущества, не является основанием для признания договора аренды ничтожным. На практике встречались споры, когда договор аренды, заключенный до вступления в действие Закона о государственной регистрации, продлевался сторонами уже в период действия названного Закона.

В данном случае следует исходить из того, что пролонгация договора аренды не означает заключение нового договора, поскольку арендные отношения сохраняются между сторонами на прежних условиях на новый срок. Принятые после заключения договора нормативные акты, содержащие положения об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, признают действительными права, существовавшие до вступления их в силу, при отсутствии государственной регистрации. Из этого следует, что такой договор может продлеваться неопределенное количество раз и будет действительным независимо от наличия его государственной регистрации. В то же время договор безвозмездного пользования имуществом, который отличается от договора аренды только своей безвозмездностью, не регистрируется вообще. Однако в п. 2 ст. 26 ЗК особо подчеркивается, что договор безвозмездного срочного пользования земельным участком на срок менее чем один год не подлежит государственной регистрации за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством. Из этой статьи ЗК можно сделать вывод о том, что если указанный договор заключается на срок, превышающий один год, то такой договор должен регистрироваться. Определенные сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация не была проведена.

Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.

В то же время согласно п. 3 ст. 433 ГК договор который является основной разновидностью сделок, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 ст. 165 можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.

Таким образом, если считать, что нормы ст. 433 ГК являются специальными по отношению к ст. 165 ГК, то схема правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть следующим образом. В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными (п. 3 ст. 433 ГК), сделки - недействительными (п. 1 ст. 165 ГК), а права - невозникшими (п. 2 ст. 8 ГК). Таким образом, для одного из видов сделок - договора - ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное п. 1 ст. 165, ГК согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку действующее законодательство устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для перечисленных выше видов договоров, а по отношению к ним применяется специальная норма.

В то же время для одного договора, подлежащего государственной регистрации, - договора об ипотеке (ст. 339 ГК) сделано исключение из исключения: незарегистрированный договор об ипотеке является не незаключенным, а недействительным.

Таким образом, налицо разные правовые последствия предусмотрены для разных случаев несоблюдения правила государственной регистрации сделок. Если же исходить из приоритета ст. 165 ГК, то незарегистрированная сделка с недвижимостью (в случае, если регистрация обязательна в силу закона) является ничтожной (абсолютно недействительной). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, интересы которого были затронуты ее заключением. Кроме того, суд имеет право применить такие последствия по собственной инициативе (ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК). Последствия в данном случае будут заключаться в восстановлении сторон в первоначальное положение. Так, по договору купли-продажи недвижимого имущества в жилой сфере продавцу возвращается недвижимость, а покупателю - деньги.

Тем не менее, несмотря на то что в период времени между совершением сделки и государственной регистрацией перехода прав приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство совсем не означает отсутствия обязательства между сторонами. В частности, у отчуждателя существует обязанность передать недвижимость приобретателю и, если отчуждатель уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, приобретатель вправе потребовать регистрации в судебном порядке.

Среди множества существующих проблем в сфере реализации права собственности на землю в РФ выделим наиболее острые и актуальные, нуждающиеся в своем скорейшем и адекватном правовом решении:

• 1. Одной из основных проблем сегодня остается вопрос цены выкупаемой земли. Правительство считает, что выкуп должен производиться по 5-10-кратной ставке земельного налога. Предложение ряда депутатов передавать земельные участки в собственность предприятиям по рыночной цене «с точки зрения правительства нанесет ощутимый удар по встающей на ноги российской промышленности, лишит ее значительной части оборотных средств и уменьшит тем самым возможности для инвестиций». Купля-продажа земельных участков производится через российский фонд федерального имущества - его специалисты проверят и подготовят документацию, необходимую для купли-продажи земельного участка. Теоретически выкуп земли должен стимулировать процесс экономического оздоровления предприятий - в частности, облегчить для них возможность привлечения коммерческих кредитов или инвестиций. Однако на территории Новосибирской области не было зарегистрировано ни одной сделки купли-продажи земельного участка государственным унитарным предприятием или акционерным обществом. Это связано, в первую очередь, с отсутствием средств на покупку земельного участка, а также с тем фактом, что право собственности на земельный участок на сегодняшний день не осознается его владельцем как элемент инвестиционной привлекательности. Приватизация земельных участков, из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории области, будет осуществляться с момента, установленного Законом области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Новосибирской области». Ведется разработка и проекта закона области «Об особо охраняемых природных территориях в Новосибирской области». Он определит состав особо охраняемых природных территорий, порядок их использования и режим охраны. Это сегодня актуально, так как в последнее время много лиц изъявляют желание приобрести земельные участки в собственность в лесных и водоохранных зонах, в лечебно-оздоровительных местностях и в иных особо охраняемых природных территориях. Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, право частной собственности, на которые фактически не ограничивается. В частной собственности в настоящее время находится незначительная площадь -- всего 7,6% всех земель. При этом на долю граждан приходится около 82% этих площадей. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут использоваться только для установленных целей, указание на которые содержится в правоустанавливающих документах -- свидетельствах о регистрации права частной собственности. Они могут включать использование земель для ведения фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, предпринимательской деятельности.
• 2. Политика государства по отношению к праву государственной собственности не приобрела необходимой ясности даже с принятием в 2001 г. Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» и Земельного кодекса РФ. С одной стороны, был установлен порядок разграничения государственной собственности на федеральную, собственность субъектов РФ и муниципальную и тем самым определен курс государства на разграничение собственности. С другой -- положение о том, что право собственности соответствующих субъектов возникает с момента государственной регистрации этого права, поставило государственную и муниципальную собственность вне закона до тех пор, пока это право не будет зарегистрировано. Такое же жесткое положение о государственной регистрации права собственности, в том числе государственной формы собственности, как основании его возникновения содержится и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». До этого момента также вряд ли можно признать распорядительные действия с земельными участками со стороны государства (к примеру, передача в частную собственность, пользование и т.д.) легитимными.

Одновременно можно предположить, что Земельный кодекс прояснил вопрос с видами государственной собственности. В частности, ст. 16--18 ЗК соответственно указывают на три вида собственности: государственную, федеральную собственность на землю, а также собственность субъектов РФ.

На основании этих статей можно считать, что до тех пор, пока государственная собственность не разграничена между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями, на нее распространяется право государственной (т.е. той самой «общей», но не разграниченной) собственности с особым правовым режимом.

Во-первых, эти земли потенциально являются объектом разграничения прав собственности.

Во-вторых, можно предположить, что право государственной собственности возникает автоматически по отношению ко всем земельным участкам, не находящимся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, на основании ст. 16 ЗК и ст. 214 ГК, в том числе по отношению к не разграниченным земельным участкам, а не с момента государственной регистрации права. Хотелось бы так же отметить, что в части 1 статьи 9 Конституции Российской Федерации предусматривается, что земля может находиться в государственной собственности. Данное конституционное требование реализуется в гражданском и земельном законодательстве. В пункте 2 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации провозглашается, что земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.

Наличие в Гражданском кодексе Российской Федерации и Земельном кодексе Российской Федерации положений о государственной земельной собственности говорит о необходимости решать соответствующие проблемы, как в рамках требований гражданского, так и земельного законодательства.

Проблему разграничения прав собственности на землю целесообразно рассматривать комплексно и системно, то есть с многих точек зрения. Но главным в рассмотрении данной проблемы, являются юридические и экономические вопросы.

Достаточно интересны принципы разграничения. Все земли, на которых располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности или на которых располагается недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской федерации, в соответствии со статьей 3 закона о разграничении прав на землю относятся к федеральной собственности. В связи с чем, значительная часть ценных земель, расположенных в городах, изымается из собственности субъектов РФ и поступает в федеральную собственность.

Резервные земли для муниципалитета представляют особый интерес, точно также как для субъекта РФ и государства в равной степени.

Направляя сведения по этим земельным участкам Администрация НСО полагала, что Росимуществом России эти перечни будут направлены для утверждения в Правительство РФ. Это позволило бы зарегистрировать право муниципальной собственности на землю в Учреждении юстиции по НСО, а арендные платежи в полном объеме перераспределялись в муниципальный бюджет. Но ожидания не оправдались, и появилась новая проблема. Не все земельные участки муниципальной собственности согласованы с Рос. Имуществом России. Даже более того произошла парадоксальная ситуация. Направленный перечень сведений на 25 земельных участков муниципальной собственности (23 из которых предоставлены под строительство АЗС юридическим и физическим лицам, а два - фактически занимаемых муниципальными объектами торговли (ГУМ "Россия" и магазин "Золотая нива")) Рос. Имущества России отнесли эти земельные участки к собственности РФ и предложили для согласования. В настоящее время Администрация НСО начала процедуру оспаривания, которая продолжается уже более 2-х лет.

3. За период проведения работ по разграничению прав собственности на землю возникла и еще одна проблема: длительность сроков направления, рассмотрения, согласования, утверждения на первом этапе проведения работ по провозглашению прав собственности. Сроки можно было бы сократить вдвое изменив процедуру согласования перечней в регионах между уполномоченными органами Рос. имущества РФ и муниципальной власти.

Пример: Уполномоченный орган Рос. имущества РФ на территории субъекта формирует перечень земельных участков, на которые у РФ возникает право собственности и с копиями документов подтверждающих обоснованность внесения в перечень и направляет в Рос. имущества РФ.

После рассмотрения Рос. имущества РФ этот же перечень направляет обратно, но уже в адрес муниципалитета для согласования. После рассмотрения в структуре уполномоченного органа муниципального образования тот же перечень и с тем же пакетом документов направляется в Рос. имущества РФ с предложением о согласовании или оспаривания. В данной схеме трижды загружается почтовая связь, гоняя бандероли весом 2-2,5 кг из регионов в Москву и обратно.

4. Проблемы долевой собственности, то есть ФЗ «О разграничении госсобственности на землю» не определил порядок составления перечней земельных участков, на которые возникает совместная или долевая собственность государства и муниципального образования.

Пример. В одном из первых перечней земельных участков, на которые у РФ возникает право собственности, направленных Рос. имуществом РФ для согласования с муниципалитетом из 25 участков два оказались спорными:

• 1) жилой дом со встроенным магазином по ул. Кочубея, 9/1 (магазин является собственностью завода Хим. Концентратов, а жилой дом является муниципальным и находится в закреплении МУ "ДЗ ЖКХ Калининского района");
• 2) административное здание по ул. Фрунзе, 5 является собственностью ОАО "Сибгипрошахт", а часть здания в закреплении муниципалитета - школа №14.

От особенностей права собственности на землю в государстве и его субъектах, предлагаем перейти к проблемам земель занимаемых водными объектами и лесами.

5. Россия богата лесными ресурсами. Почти 70% ее территории покрыто лесом. Леса играют важную роль в жизни страны. Они остаются одним из наиболее интенсивно эксплуатируемых природных ресурсов в стране и одновременно обладают экологической значимостью. Основные площади лесов РФ образуют лесной фонд. В соответствии с официальной статистикой он составляет 1059,8 млн га -- примерно 62% территории России.

Приоритет лесных отношений фактически лишает земли лесного фонда независимого положения как объекта общественных отношений. Земельные отношения в пределах лесного фонда не отделимы от лесных. Разделить лесопользование и землепользование фактически невозможно. Даже терминологически в лесном законодательстве земельные правоотношения по сути именуются лесными.

По нашему мнению, при такой тесной взаимосвязи этих тех нормативно - правовых актов, должна быть их полная согласованность между собой и уж тем более с Конституцией РФ, хотя как раз такой согласованности и не наблюдается.

Приведем пример противоречий и проблем, которые встречаются между этими нормативно - правовыми актами:

Так, например, в ноябре 2003 года Государственная Дума со второй попытки приняла в третьем чтении поправки в Лесной Кодекс Российской Федерации. Эти поправки предполагают внесение в статью 63 действующего Лесного кодекса изменений, позволяющих переводить земли лесного фонда, включая занятые лесами 1-ой группы (а к ним относятся заповедники, национальные парки и лесные охранные зоны вокруг городов), в иные категории земель, в том числе в целях строительства объектов «культурного, жилищно-коммунального, социально- бытового назначения». 25 ноября члены Совета Федерации проголосовали против принятия данных поправок и за отправку их на доработку. Однако уже 26 ноября сенаторы большинством голосов одобрили поправки. Это стало результатом колоссального давления, оказывавшегося на членов Совета Федерации. Один из них заявил, что: «такого давления на Совет Федерации еще никогда не было» .

В течение всего этого времени общественные экологические организации выступали категорически против принятия данных поправок. Облегчение процедуры перевода лесных земель в нелесные земли, при отсутствии законодательных ограничений на применение этой нормы, создаст предпосылки для массовой вырубки защищенных лесов и застройки заповедных территорий элитным жильем и сопутствующей инфраструктурой.

Будут полностью уничтожены лесопарковые зоны вокруг крупных городов (таких, как Москва и Санкт-Петербург), а также леса в малолесных регионах, т. е. леса, выполняющих важные водоохранные и рекреационные функции. Это приведёт к серьезному ухудшению экологической обстановки во многих крупных городах. Будет нанесён непоправимый ущерб живой природе.

Кроме того, данные поправки узаконят фактически криминальный захват особо ценных лесных земель, произведенный за последние полтора десятилетия (примером этому могут служить многочисленные вырубки лесов в Московской области).

Глубоко возмущает экологов и то, что поправки являются антиконституционными - они противоречат статьям 9, 36, 42 Конституции РФ.

Подготовленный законопроект меняет саму суть Лесного Кодекса, которая заключается в создании правовых основ для рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала, приводит к коллизии правовых норм Лесного и Земельного законодательства (внесённые в Лесной Кодекс изменения противоречат п. 1, 2 ст. 49, п. 3 ст. 101 Земельного Кодекса РФ).

«Изъятие земель, занятых лесами первой группы, для государственных или муниципальных нужд допускается только в исключительных случаях, предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 49 настоящего Кодекса.» (п.3 ст.101 ЗК РФ).

Данный проект узаконивает правовой беспредел и создаёт благоприятные условия для нецелевого использования нашего национального богатства - лесов 1-ой группы, обеспечивающих конституционное право граждан на благоприятную окружающую среду и являющихся необходимым условием для устойчивого развития России.

6. Еще одной важной проблемой в праве собственности на землю, является проблема права частной собственности не оформленных земельных участков. Так, например, только на территории Новосибирской области 350 тысяч семей имеют индивидуальные жилые дома, из них 288 тысяч имеют рядом расположенные с ними земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) более 400 тысяч садовых участков. У многих из них правоудостоверяющие документы на фактически используемые участки или не оформлены должным образом или их вообще нет.

В соответствии с Земельным кодексом граждане Российской Федерации, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследования владения в сроках на переоформление этих прав на право аренды или приобретение в собственность не ограничены, но они этими земельными участками не вправе распоряжаться. В тоже время земельные участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении могут быть приобретены ими в собственность бесплатно.

Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установил, что граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до 1 января 1992 года, но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы имеют право приобрести их в собственность бесплатно и зарегистрировать это право в соответствии с установленными правилами.

Ну, а как быть, если гражданин приобрел в собственность жилой дом после 1 января 1992 года, если этот дом он построил сам? Ответ на этот вопрос дает статья 15 Закона Новосибирской области «Об использовании земель на территории Новосибирской области». В одном из подпунктов этой статьи установлено, что граждане Российской Федерации, имеющие жилые дома, право собственности на которые у них возникло до вступления в силу настоящего закона, имеют право приобрести бесплатно в собственность земельные участки, находящиеся в их фактическом пользовании и на которых расположены указанные жилые дома, в том числе в случае отсутствия правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на указанные участки.

7. Обращают на себя внимание также правила ст. 55 ЗК, регламентирующие условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лица, не являющегося его собственником, ввиду ненадлежащего использования земли. В них изложена процедура принудительного прекращения права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в случаях его ненадлежащего использования по предусмотренным законом основаниям.

В рамках данной процедуры исполнительный орган государственной власти, уполномоченный на осуществление государственного земельного контроля, одновременно с наложением штрафа на виновное лицо выносит предупреждение относительно допущенных земельных правонарушений и необходимости их устранения. Если этого не сделано, орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы в органы власти, указанные ст. 29 ЗК, которые направляют в суд заявление о прекращении права на земельный участок.

Как представляется, приведенное правило нуждается в корректировке, поскольку его редакция противоречит предусмотренному гражданским процессуальным законодательством правилу о возможности кассационного либо апелляционного обжалования судебного решения в 10-дневный срок после его вынесения в окончательной форме. В данном случае достаточно указания о направлении заявления о государственной регистрации прекращения права на земельный участок после вступления решения суда в законную силу, если оно не подлежит немедленному исполнению в порядке ст. 211 ГПК.

• 8. Обращает на себя внимание определенная незавершенность формулировки правила, закрепленного в п. 7 ст. 56 ЗК, - об обжаловании в судебном порядке ограничения прав на землю. Исходя из буквального его толкования ограничение прав на землю может быть оспорено только физическими лицами в суд общей юрисдикции и исключительно в рамках гражданских процессуальных норм, регламентирующих обжалование действий и решений, нарушающих права и свободы граждан (гл. 24.1 ГПК). Права и охраняемые законом интересы юридических лиц и иных образований, а также граждан - предпринимателей в таком случае остаются вне сферы судебной защиты, поскольку в арбитражном процессуальном законодательстве говорится в подобных случаях об исковом производстве и не предусматривается возможности обращения названных субъектов права с таким обращением, как жалоба. Думается, в данном случае нет необходимости указывать в земельном законодательстве конкретные и исчерпывающие формы судебной защиты нарушенного права, поскольку эта сфера общественных отношений относится к предмету процессуальных отраслей права и достаточно полно ими урегулирована.
• 9. На наш взгляд, требует доработки правило ст. 56 ЗК, предусматривающее возможность ограничения прав на землю, как в административном, так и судебном порядке. Ведь критериев разграничения судебной подведомственности и подведомственности таких дел органам государственной власти и местного самоуправления в законе нет. Исходя из основополагающего правового принципа о возможности судебной защиты прав, нарушенных административным актом, необходимо закрепить правило, согласно которому судам подведомственны дела об оспаривании действий (бездействия) властных структур, ограничивающих права на землю. Именно посредством судебной процедуры следует устранять неопределенность в правах и обязанностях субъектов земельных правоотношений. Там, где отсутствует спор, ограничение прав на землю в рамках установленной законом процедуры возможно в административном порядке с сохранением права обращения в суд в связи с действиями (бездействием) властных структур. В данном случае не имеется в виду судебный порядок, предусмотренный ст. ст. 54 и 55 ЗК, поскольку он имеет иную целевую направленность и природу.
• 10. Вызывает возражения формулировка п. 2 ст. 61 ЗК, возлагающего обязанность возмещения гражданину или юридическому лицу убытков, причиненных в результате издания незаконного акта государственным органом исполнительной власти, на этот орган. Данное правило противоречит положениям ст. 1069 ГК, по которым вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению за счет соответственно казны Российской Федерации, казны ее субъекта или казны муниципального образования. Совершенно очевидно, что указание на исполнительный орган государственной власти как на субъект возмещения вреда не только противоречит закрепленным в гражданском законодательстве основополагающим правилам, но и сужает состав властных структур, поскольку за рамками ответственности остаются другие ветви власти, включая органы местного самоуправления и должностных лиц.

Во избежание приведенной коллизии, думается, достаточно указания на возможность возмещения данных убытков в соответствии с правилами гражданского законодательства.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

Правовое регулирование государственной регист рации прав на земельные участки

Введение

Земля, так исторически сложилось, всегда играла значимую роль в экономической жизни нашего государства - сначала Руси, а впоследствии и России. Она была оценочной категорией состоятельности человека. Земля или имения передавались по наследству. Она всегда очень высоко ценилась и у простых крестьян. Земля есть и остается незыблемой категорией, обеспечивающей спокойствие в завтрашнем дне. На протяжении всей истории нашего государства земля была одной из важнейших категорий государственной экономики. И именно оценивая всю эту значимость, создается институт, который бы следил за оборотом земель, который мог бы гарантировать защиту прав лица на земельный участок.

И такой институт имеется, практически, во всех странах мира, за исключением, пожалуй, наиболее отсталых и неразвитых государств. Институт регистрации прав на недвижимость в целом и земельные участки, в частности, призван обеспечивать все возложенные на него функции по контролю за оборотом земель и защитой различных прав граждан на землю.

Изменения, коснувшиеся России в 90-х годах нынешнего столетия, не оставили без внимания и нормативно-правовую сферу. Было внесено много изменений в действующее законодательство, вводились новые и возрождались прежние институты права. Это касается и института регистрации прав на недвижимое имущество.

Переход от плановых принципов экономики к рыночным ознаменовались, также, активным развитием предпринимательства. А современная предпринимательская деятельность в сфере недвижимости не может эффективно функционировать без развитого гражданского и земельного законодательства, которое закрепляет основные начала этой деятельности.

Любой собственник земельного участка должен и может быть уверен, что лицо, совершившее неправомерные действия в отношении его собственности будет наказано в соответствии с действующим законодательством в сфере земельных правоотношений.

Регулирование земельных правоотношений с учетом государственной регистрации прав на землю является социально значимым элементом, что и определяет чрезвычайную актуальность заявленной темы. Выбор темы выпускной квалификационной работы предопределен важностью государственной регистрации прав на недвижимость, и земельные участки в том числе, в вопросе надежности гражданского оборота, оборота земель и наличием в действующем законодательстве по этому вопросу пробелов и противоречий. Существование таких пробелов и противоречий вызвано тем, что в современном виде институт регистрации прав на землю и недвижимость появился, и был закреплен законодательно, сравнительно недавно с принятием в 1997 году соответствующего Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ (далее по тексту - Закон о регистрации). В дальнейшем было внесено множество изменений и дополнений в Закон о регистрации, приняты другие нормативные акты, в том числе и ведомственные, уточняющие полномочия органов в сфере регистрации, и в результате проведения всех процедур мы имеем тот институт регистрации прав на недвижимое имущество, который у нас есть сегодня.

Стоит отметить, что путь становления и развития государственной регистрации прав не был простым в связи с тем, что в XX веке в России было много изменений относительно государственного строя, которые не могли не затронуть и правовую сферу жизни страны. В послереволюционный период происходит объединение собственности - она больше не делится на частную и государственную, признается только общественная. Такой аспект не мог не оставить следа на развитии законодательства в данной сфере. Вследствие чего не было и специального нормативного правового акта. Лишь в середине 60-х годов, был принят закон, который регулировал государственную регистрацию. Но об этом поговорим ниже.

Вообще, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а особенно земельные участки, имеет огромное значение для Российской Федерации, как государства, только вставшего на путь правового развития. И это мнение автора подкрепляется многочисленными реформами, проводимыми самим государством и в сфере законодательства, и в сфере практики применения этого законодательства органами при осуществлении государственной регистрации непосредственно.

До введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация прав на землю осуществлялась на основании разрозненных нормативных правовых актов, не выражающих конкретики, в связи с чем возникало много проблем на практике.

Участники земельных правоотношений не были защищены должным образом. Не было четкой фиксации перехода того или иного права от одного субъекта другому.

Актуальность темы исследования состоит в том, что сейчас происходят крупные изменения в регулировании регистрации прав на земельные участки, так как ранее земля как таковая принадлежала государству (во времена СССР), на данном же этапе происходят изменения в отношении прав на землю, регистрации соответствующих прав.

Объектом являются правовые отношения в сфере государственной регистрации прав на земельные участки сделок с ними.

Предметом исследования является определение правовой сути и содержания категории государственной регистрации прав на недвижимое имущество и, конкретно, земельные участки, а также сделок с ними, изучение общих и особенных черт государственной регистрации, правоотношений, складывающихся в данной сфере.

Данная тема требует раскрытия некоторых вопросов, касающихся некоторых проблем, возникающих из-за незащищенности прав правообладателей земельных участков.

Одной из предпосылок решения данной проблемы скорее будет являться создание необходимых правовых основ государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними.

В данном случае превалирует межотраслевой характер и регулируется не только нормами земельного законодательства, но и нормами гражданского.

В данной работе будет проведен анализ правового регулирования регистрации прав на земельные участки, будут раскрыты понятия, для достаточно глубокого изучения проблем, связанных с регистрацией, найдут свое место и личные предложения по их разрешению.

В связи с этим, целью данной выпускной квалифицированной работы является - комплексное исследование межотраслевых проблем государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, основанное на системном анализе действующего законодательства.

Для реализации цели будут поставлены следующие задачи:

1) исследовать нормативно-правовые акты, регулирующие правоотношения в сфере государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними;

2) проанализировать понятие и сущность государственной регистрации прав на земельные участки;

3) проанализировать источники, особенности правового института государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе на землю, и сделок с ней; условия, основания и порядок государственной регистрации прав на землю; судебная практика по разрешению споров в области государственной регистрации прав на землю и сделок с ней;

4) выявить особенности государственной регистрации прав на земельные участки, находящиеся в различных формах собственности;

5) выработать конкретные предложения по совершенствованию действующего гражданского и земельного законодательства.

6) обозначить возможные перспективы развития законодательства Российской Федерации.

Методологическая основа исследования. Для разработки темы исследования использовались общенаучные и специальные методы познания, в частности наблюдение, сравнение, абстрагирование, моделирование, исторический, сравнительно-правовой, аналитический и другие методы.

В связи с вышеизложенным будет не лишним описать структуру данной дипломной работы.

Первая глава посвящена историко-правовому анализу становления института регистрации прав на земельные участки, развитие госрегистрации в советский период и краткому анализу современного состояния государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Во второй главе будет изложено понятие и принципы, порядок проведения процедуры государственной регистрации, а также порядок обжалования регистрирующего органа.

И, наконец, третья глава будет посвящена непосредственно проблемам регистрации. А именно: особенности государственной регистрации прав на земельные участки и перспективам развития института регистрации права на недвижимое имущество.

Данный вопрос в своих исследованиях затрагивали такие известные теоретики и практики гражданского и земельного права как Абдулаев М.И., Алексеев В.А., Бевзенко Р.С., Белов В.А., Виноградов В.А., Гришаев С.П., Гутников О.В., Диаковская Н.В., Жабреев В.С., Захарова А.Е., Зрелов А.П., Ильин Д.И., Ильченко А.Л., Каминская Я.А., Киндеева Е.А., Клейменова Е.С., Лапач В.А., Латыев А.Н., Павлиенко А.Н., Писков И.П., Пискунова М.Г., Покровский И.А., Самойлов Е.Ю., Сидоренко А.Д., Солдатова Л.В., Тужилова-Орданская Е.М., Чефранова Е.А., Швабауэр А.В., Ширинская Е.Ю., Щенникова Л., Яковлев В.Ф. и др.

Теоретической основой исследования явились работы российских учёных в области земельного, гражданского, конституционного права и других отраслей науки, касающихся рассматриваемой темы.

Нормативную базу исследования составили международные нормативные правовые акты, Конституция Российской Федерации, предшествующее и действующее отечественное гражданское и земельное законодательство, иные федеральные законы Российской Федерации и зарубежных стран, имеющие отношение к изучаемой проблематике.

Обобщения изложенного материала, и подведение итогов в виде выводов будет иметь место после каждой главы, а также в заключении выпускной квалифицированной работы.

Вся используемая литература будет, структурировано, указана в библиографическом списке.

1. Историко-правовой анализ становления института регистрации прав на земельные участки

1 . 1 Становление института государственной регистрации прав на землю

регистрация земля право

Как говорилось выше, земля во все времена играла важную роль, как в экономической, так и в социальной сфере деятельности нашего государства. И оценивать эту роль на Руси начали еще в IX-XI веках. Русские князья проводили перепись монастырских и церковных земель, данные которой служили основанием для наделения духовенства землями. Стоит заметить, что подобные переписи преследовали еще одну цель - взимание налогов и податей князьями с захваченных племен.

В «Русской Правде», которую принял Ярослав Мудрый примерно в 1016 году, упоминается классифицирование земель по видам угодий (например, дворовые и охотничьи) без указания почвенных различий. Также, на основании статей «Русской Правды» можно сделать вывод о том, что четкие границы и твердая уверенность в их незыблемости являлись предметом особенных стремлений землевладельцев.

Первые же переписи земель с характеристикой их количества и качества относятся к XII веку.

На основании всего вышеизложенного можно сделать вывод о том, что в Древней Руси была перепись не только так называемых налогоплательщиков, но и переписи принадлежащих им земель как основного имущества населения.

Во времена татаро-монгольского ига также проводилась перепись и земель, и населения в экономических целях - с целью взимания различных пошлин и податей, которые зависели от количества разрабатываемых пашенных земель, независимо от их вида (и земли, и леса, и воды…).

С полной уверенностью можно сказать, что эти переписи еще долго служили учетными данными и после падения татарского правления.

Уже во времена правления русских князей начинается оборот земель. Наделы раздают населению, передают по наследству, делят. Возникают первые земельные споры.

Наиболее же полное описание земельных правоотношений в России относится к периоду ликвидации феодальной раздробленности и образованию централизованного государства. В те времена создаются, так называемые «сошные письма», которые преследовали, в первую очередь, налоговые цели. Кроме этого по «сошному письму» определяли число ратников, лошадей и продовольствия, необходимых для обороны. Юридическое же разграничение прав на землю при описании земель осуществляли не повсеместно, а в некоторых частных случаях по особым повелениям властей.

Иван III во второй половине XV проводит «собирание» земель, которое привело к появлению единых порядков описания и межевания земель, до этого они были различными в разных княжествах. Кроме того, с 1447 распространяется, также, крепостное право, что явилось одной из причин переписей.

Иван Грозный особенно широко практиковал раздачу земель за службу, что привело к повсеместной переписи земли на всей территории Руси. Порядок предоставления земель был следующим: до 15 лет любое лицо из дворянского сословия считалось «недорослем». После достижения 15 лет его записывали на службу, однако земли все еще не получал. Еще через 2-3 года его наделяли «окладом», т.е. давали право на получение земельного участка в качестве поместья.

Стоит отметить, что до конца XVI века большинство из крестьян еще не были крепостными и свободно владели своей землей, платили князю посошную подать. И такое землевладение преобладало. Таких крестьян еще называли черносошниками. Однако, такие земли, как правило, находились в общинном пользовании. Участки делили между отдельными дворами, и подлежали периодическому перераспределению.

В XIII-XIV веках крестьяне беспрепятственно могли переходить от одного землевладельца к другому в течение года.

Уже к середине XVI века землевладение, землепользование и земельные отношения на Руси были сильно запутаны. Не было предельной ясности в количестве и качестве земельных участков, поместий, вотчин, государственных и церковных земель. Вследствие чего возникла необходимость установления кто, какими землями и в каком количестве владеет. В связи с чем возникает необходимость в специальных работах по учету земель, которые носят название писцовые межевания. Таким образом, писцовые межевания (описания) - первый и основной вид землеустроительной деятельности, организованный государством, который финансировался из государственной казны и отражал земельную политику России в области укрепления поместного землевладения.

Начиная со времен правления Иоанна Грозного стали составлять планы земельных участков, которые были необходимы для совершения «крепостных» форм сделок (Указ 1558 г. о регистрации договоров. Указ 1566 г. о пожалованных землях). В 1566 году создается Поместный приказ, в ведении которого находились все межевые, кадастровые и регистрационные работы. Описанием земель занимались так называемые писцы, дозорщики и мерщики, а оценку земель проводили вместе с крепостными.

Также через Поместный приказ осуществлялся надел служивых людей земельными наделами. Приказ вел земельные книги, в которые вносились записи о том, кому и где давали земли. Регистрировали переход земель, разрешали земельные споры, как высшая инстанция, сосредотачивали дела и документы писцовых описаний.

Однако, Приказ действовал не на всей территории государства, а только в центральной части. В 30-х годах XVII века Поместный приказ осуществил большую работу по описанию земель в целях восстановления прав дворянства на земельные угодья, нарушение которых произошло в ходе иностранного военного вмешательства в начале XVII века.

Переписные книги, составленные Приказом, послужили основой закрепощения крестьян.

В первой половине XVII века, во времена правления Михаила Федоровича Романова в связи с приведением в порядок земельных отношений и восстановлением писцовых книг, (они сгорели в период Смутного времени) был принят Писцовый наказ 1622 г., который возложил измерение пашни, сенокосов и лесов на писцов. Полученные сведения послужили основой «писцового земельного кадастра». Государство признавало Писцовые книги и в качестве правоустанавливающих документов, и важнейшим доказательством права на землю. Запись в такой Книге являлась земельной регистрацией. Также в Книгах приводилась классификация земель по их качеству с делением на четыре группы (добрые, средние, худые и очень худые).

Однако, в 1626 году Поместный приказ сгорел и всю проделанную работу пришлось проводить заново.

В период правления Алексея Михайловича Романова работа по восстановлению писцовых книг практически завершилась. После принятия Соборного уложения в 1649 году - введение института сервитутов -, публикуется Сводная кормчая книга в 1649-1653 гг., закрепившая права помещика и крепостного крестьянина. Классификация земель уже проводилась по трём категориям: добрые, средние и худые. Так же было информация о владельцах поместий.

При Федоре Алексеевиче Романове проводится перепись населения, сразу за которой последовал переход к упрощенному налогообложению, с введением указа «О введении подворной подати» 1679 г. в действие.

С конца XVII века в России происходит постепенное расшатывание писцового земельного учета.

В Указе «Об учреждении губерний и расписании к ним городов», принятом уже Петром I в 1708 году, вводится административно-территориальное деление России, всего на 8 губерний. Такое деление способствовало упорядочению учета земель. Понятие недвижимого имущества вводится с принятием, в 1714 году, Указа «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах (о единонаследии)», определяется порядок передачи имущества по наследству. Качественный учет земель, по сути тратили свое былое значение. Описание и оценка земель стала носить случайный характер и осталась лишь в некоторых губерниях. Петр Алексеевич упраздняет Поместный приказ и преобразовывает его в Вотчинную коллегию. При чем, к Коллегии отошли не все функции, а только разбор и укрепление прав на недвижимое имущество и межевание.

Реформы, проводимые Петром I сфере землеустройства и учета были продолжены Анной Иоановной и Елизаветой Петровной. Например, на основании Указа 1731 г. Вотчинной коллегией к 1733 году была окончена перепись писцовых межевых книг и подготовка инструкций, которые были основой для Генерального межевания в 1765 году. В это время значительно возрастает количество судебных тяжб по земельным спорам, в связи с чем возникла необходимость проведения учета и межевания земель, которые могли бы утвердить в стране порядок в земельных отношениях.

Вступив на престол в 1762 году, Екатерина II начала подготовку проведения Генерального межевания и учета земель, проведение которого началось с 1766 года. Главной задачей межевания была регистрация земельных владений, которая привела к появлению земельного кадастра. На каждое имение составляли межевую книгу и план с указанием землевладельца, места нахождения и размера земельного участка. К планам прилагали алфавитный реестры с характеристикой землевладения.

Генеральное межевание, в общем, способствовало укреплению права собственности на землю, а также проведению реформы местного управления в 1775-1785 годах, итогом которой стало наделение правами дворянства.

При Павле I были продолжены земельные реформы. Он заменил коллегиальную систему правления на министерскую (в частности, административные реформы, проводимые М.М. Сперанским). В то время Россия активно начинает перенимать западноевропейский опыт в учете земель.

Во времена правления Николая I, в 1826 году, проводится систематизация и кодификация законодательства, включавшего в себя, также, нормативные правовые акты в сфере учета земель и землеустройства.

Свое дальнейшее развитие система учета земель и земельный кадастр получили при Александре II. В 1861 году выходит около десятка положений по толкованию Манифеста «О всемилостивейшем даровании крепостным людям состояния свободных сельских обывателей и об устройстве их быта» 19 февраля 1861 года и «Общее положение о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости» от 19 февраля того же года, который отменил крепостное право в России.

В завершение крестьянской реформы Александром III принимаются законы о понижении выкупных платежей и о переводе всех временно обязанных крестьян на выкуп. В то же время появляются законы об арендных отношениях по земле и законы, регулирующие земли поселений. В то время применяются поземельные книги. Книги эти стали вести судебные и нотариальные органы.

С приходом к власти Николая II для продолжения усовершенствования земельных правоотношений достигаются существенные успехи в области землеустройства. Также появляется новая категория земель - заповедная.

В ходе аграрной реформы П.А. Столыпина крестьяне получили право свободного выхода из общины. Их права практически приблизились к правам других сословий.

1. 2 Государственная регистрация п рав на землю в советский период

После Октябрьской революции в России происходит падение государственного строя и, как следствие, изменение земельных отношений. Вся земля национализируется и становится народным достоянием. В связи с чем отпадает необходимость в Межевой и Поземельной книгах, но государство по-прежнему нуждалось в сведениях о земле.

С 1919 года земельный учет стали проводить для целей землеустройства. В качестве правоустанавливающих документов на земельный участок пользователи земельными участками могли получить планы и землеотводные записи с пометкой о произведенных записях.

Во время новой экономической политики (НЭПа) происходит формирование различных форм собственности и арендных отношений. Землеустроительные работы признаются важнейшими работами государственного значения.

Земельным кодексом, принятым в 1922 году, признается исключительная государственная собственность на землю. Кодекс включил в себя положения Закона «О трудовом землепользовании». Впервые в РСФСР выделяются городские земли, государственные имущества, которые передаются в ведение Наркомзема и НКВД. Особенно подробно в Кодексе 1922 года были изложены вопросы регистрации земель и землеустройства. Государственная регистрация земель, которая находилась в ведении Наркомзема, подразделялась на основную и текущую . В регистрацию земель включался подробные сведения о каждом земельном участке.

В связи с началом проведения коллективизации в 1928-1929 годах утверждаются «Общие начала землепользования и землеустройства», которые вводили такие категории земель как, земли специального назначения и земли государственного запаса.

В 1932 году образуются Книги истории полей, где ведется учет качественных характеристик и урожайности земель. В 1939 году вводится Государственная земельная книга регистрации земель и Колхозная земельно-шнуровая книга.

По окончании войны сведения земельного кадастра вновь становятся актуальными, что связано с восстановлением народного хозяйства. С 1945 года вводится учет орошаемых земель, в 1949 году - государственная Книга учета земель, в 1951 г. - отчетность о распределении земель по угодьям, а начиная с 1952 года - постоянная отчетность о наличии осушенных земель.

«Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик» принятые 8 декабря 1961 г. вводят разнообразные формы собственности, аренду имущества и вторичное землепользование, однако, земля, недра, воды и леса по-прежнему остаются государственной собственностью и предоставляются только в пользование.

В период строительства «развитого социализма» в 1964-1985 годах образуется наиболее полная система законодательства в СССР о землепользовании и землеустройстве. Вводится такой термин как «единый государственный земельный фонд». Образуются следующие категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, транспорта, курортов, заповедников и иного несельскохозяйственного назначения, государственного лесного фонда, государственного водного фонда, государственного запаса.

В 1970 году принимается Земельный кодекс РСФСР, который существовал до 1990 года. В этом Кодексе развиваются идеи, которые были заложены в «Основах земельного законодательства…» 1968 года. В новом Земельном кодексе были несколько изменены категории земель. С 1980 года в ЗК РСФСР включены статьи о землевладении граждан, которые занимаются индивидуальной трудовой деятельностью. Кроме того в Земельном кодексе были продублированы нормы о регистрации землепользования.

В марте 1975 года принимается постановление Совета Министров СССР «О выдаче землепользователям государственных актов на право пользования землей». Регистрация землепользований выступала в СССР в качестве юридического мероприятия, целью которого является оформление права пользования земельным участками внесение записей в соответствующие государственные документы. Следовательно, земельно-регистрационные данные имели юридическую силу. Система государственной регистрации в Советском союзе была направлена на оформление прав землепользования. Она занималась сбором, систематизацией, хранением и обновлением данных о правовом и хозяйственном положении.

Регистрация включала в себя оформление права пользования каким-либо конкретным земельным участком и запись данных о землепользовании в соответствующих документах.

Основанием для проведения государственной регистрации являлось решение соответствующего государственного органа о предоставлении земельного участка землепользователю. После проведения процедуры регистрации землепользователю выдавался документ на право пользования земельным участком.

Государственную регистрацию права землепользования осуществляли в горисполкоме и в райисполкоме.

Основными регистрационными сведениями служили: наименование землепользования и землепользователя (колхоза, совхоза), вид и срок пользования, площадь земельного участка и наименование документа на право пользования, его номер и дата выдачи.

Регистрация землепользований была двух видов: основная и текущая. Основная или первичная регистрация означает оформление нового землепользования, все законно происходящие изменения в землепользовании заносили в текущую, поддерживая, таким образом, земельно-регистрационные сведения на современном уровне.

Также стоит отметить что в Советском союзе регистрация землепользований существовала в виде определенной системы и была тесно связано с государственным учетом земель. Такое единство обеспечивается, по сути, и единством документации.

К началу проведения последних реформ 90-х годов в России был образован многоцелевой Государственный земельный кадастр, выступающий в качестве единой интегрированной системой сведений о правовом, природном и экономическом положении земель.

До проведения последней земельной реформы в российском государстве ГЗК вела специальная землеустроительная служба Министерства сельского хозяйства СССР. Саму процедуру регистрации осуществляли в Государственных земельно-кадастровых книгах районов или городов и носила она название государственной регистрации землепользования. Сам термин «землепользование» применялся к земельному участку, предоставленному в пользование как единственно возможное и существовавшее право граждан и юридических лиц. Государственную регистрацию осуществляли должностные лица районной землеустроительной службы.

Земельные реформы проводимые в стране изменили этот правопорядок, что привело к необходимости совершенствования самой системы государственной регистрации.

1. 3 Формирование современной российской системы государственной регистрации

Падение советского социалистического режима привело к ликвидации единоличного права собственности государства на землю и другие объекты недвижимости, что повлекло за собой необходимость реформирования всей системы государственной регистрации и учета прав на землю.

Во-первых, появляется несколько видов собственности, закрепленных в Конституции Российской Федерации (ст. 36), при чем, частная собственность становится приоритетной и охраняется законом. Во-вторых, происходит массовая приватизация, как больших участков земель, так и имущественных комплексов - различных предприятий, заводов и так далее. Все эти обстоятельства и привели к тому, что государство просто должно было наладить учетность и перехода этих видов имущества и прав на эту недвижимость.

Нормативная база, регулирующая переход земель от государства к собственнику и, соответственно регистрацию этого перехода изначально была представлена в виде Земельного кодекса РСФСР 1991 года, в соответствии с которым Регистрация прав на земельные участки и договоров с земельными участками относилась к компетенции местных советов народных депутатов.

Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» установил, что каждому собственнику земельного участка должно выдаваться свидетельство на право собственности на землю, подлежащее регистрации в регистрационной (поземельной) книге.

Следует отметить, что в пункте 4 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года, граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные в результате сделок, и которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года №1305-I «О собственности в СССР», но при этом не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 20 Земельного кодекса Российской Федерации (сноска)

11 декабря 1993 года Президент Российской Федерации издал Указ «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», (сноска) предусматривавший необходимость создания единой системы регистрации и оформления документов о правах на недвижимость. Организация ведения земельного кадастра, регистрации прав на недвижимость возлагалась, согласно данному Указу на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. Также планировалось создание поземельной книги.

Согласно Земельному кодексу РФ от 25 октября 2001 года №136-ФЗ, основаниями возникновения прав на земельные участки, подлежащие государственной регистрации, являются основания перечисленные в статье 8 Гражданского кодекса РФ.

Гражданский кодекс Российской Федерации впервые включил не отдельные положения о государственной регистрации прав на некоторые объекты недвижимости, а систему норм, призванную определить обязательность и правовое значение регистрации прав на недвижимое имущество.

21 июля 1997 года принимается Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который и определил порядок проведения государственной регистрации, а также указал основания проведения, приостановления и отказа в государственной регистрации.

С 31 января 1998 года до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции регистрацию прав должны были осуществлять органы кадастрового и технического учета (местные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ). Создание системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним во всех субъектах Российской Федерации завершилось 1 января 2000 года.

В октябре 2004 года была создана Федеральная регистрационная служба, а с 1 января 2005 года центральный аппарат и территориальные органы Федеральной регистрационной службы (правопреемники учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) приступили к осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на всей территории Российской Федерации.

С 1998 по 2004 годы учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а с 2005 года по май 2008 года Федеральная регистрационная служба находились в ведении Минюста России.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 года №724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти» Федеральная регистрационная служба была переподчинена Министерству экономического развития Российской Федерации. Согласно Указу Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 года №1847 Росрегистрация переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с возложением на нее с 1 марта 2009 года функций упраздненных Роснедвижимости и Роскартографии.

В настоящее время систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации составляют:

Федеральный орган в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии;

Территориальные органы - управления Росреестра в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расположенные на территории субъектов Российской Федерации.

Таким образом, на данном этапе исследования можно сформулировать следующие положения и выводы:

1. Зачатки института государственной регистрации прав на недвижимое имущество начали формироваться еще во времена Русской Правды;

2. В своем историческом развитии государственная регистрация прав на земельные участки прошла длинный путь и претерпела существенные изменения после Октябрьской революции 1917 года;

3. Современное состояние института государственной регистрации прав на земельные участки сформировалось благодаря принятию Гражданскому кодексу Российской Федерации, Земельному кодексу, Федеральному закону «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

2. Правовое регулирование государственной регистрации прав на земельные участки

2. 1 Понятие и принципы государственной регистрации прав на землю

регистрация земля право

Согласно ст. 2 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ).

В доктрине, в частности, В.А. Порошков утверждает, что «государственная регистрация недвижимых вещей является средством контроля государства за оборотом недвижимого имущества, а также выступает в роли юридического факта в гражданском праве».

А.Р. Кирсанов, поддерживая позицию П.В. Крашенинникова о том, что «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлена в интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц». Далее он поясняет, что «интересы государства и общества заключаются, во-первых, в создании базы данных для налогообложения недвижимости; во-вторых, в обеспечении органов власти и местного самоуправления достоверной информацией о недвижимом имуществе в целях эффективного управления этим имуществом; в-третьих, в создании условий для осуществления политики экономических реформ».

Введение системы государственной регистрации прав, которая предусматривается ст. 131 ГК РФ, обусловлено достижением некоторых целей:

Придать открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, и, конкретно земельные участки, а также информации об этих правах;

Защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц, путем введения государственного контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом и переходом прав на него;

Внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество и, конкретно, земельные участки, на всей территории РФ;

М.Г. Пискунова, классифицируя цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указывает, что: «Основной правовой целью является обеспечение устойчивости гражданского оборота путем подтверждения и государственной гарантии прав на недвижимость. Социальная цель заключается в обеспечении законности оборота недвижимости, защите прав и законных интересов участников сделок и третьих лиц. Экономическая цель - обеспечение благоприятного инвестиционного климата, прозрачности рынка недвижимости, снижения экономических рисков, упорядочения сборов налогов. Информационно-управленческая цель - обеспечение физических и юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления достоверной информацией о гражданских правах на недвижимость».

По мнению А.В. Волынцевой, «основные цели государственной регистрации:

1) защита прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости;

2) обеспечение законного, надежного, открытого гражданского оборота;

3) обеспечение гласного и достоверного подтверждения прав на недвижимое имущество;

4) создание эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости;

5) реализация фискальной функции государства в части обеспечения поступления в бюджет средств от операций, предметом которых выступает недвижимость;

6) обеспечение безопасности на рынке недвижимости путем предотвращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной сфере».

Анализируя мнения вышеуказанных авторов, можно выделить, что основной целью государственной регистрации прав является защита законных прав и интересов субъектов отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества и земельных участков, в частности. Это и понятно. Государство, являясь крупнейшим собственником земли и одним из основных участников оборота недвижимого имущества обязано специально гарантировать и защищать права и интересы других субъектов.

В самом Законе о государственной регистрации цели не указаны. Что является упущением со стороны законодателя. Ведь именно такое отсутствие на указание целей госрегистрации и порождает споры среди исследователей.

В связи с этим можно в действующий Закон о регистрации внести следующее положение, предложенное В.А. Алексеевым: «Целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество является защита имущественных прав участников оборота недвижимого имущества.

Все участники гражданского оборота, включая государство, при рассмотрении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество имеют равные права. Изъятия из данного правила могут устанавливаться только законом».

Принципы проведения государственной регистрации прав можно разделить на общие и особенные.

К общим принципам относятся:

- принцип законности . Стоит отметить, что это основной принцип потому, что он «означает функционирование демократического общества, осуществление всех форм государственной деятельности на основании и в соответствии с требованиями права, закона, естественными правами и обязанностями человека».

Относительно же государственной регистрации прав принцип законности означает строгое и неукоснительное соблюдение законодательства в данной сфере.

Можно выделить основные элементы принципа законности:

Наличие законов, регулирующих отношения складывающихся в сфере государственной регистрации прав. Законодательство в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» иных федеральных законов и нормативных правовых актов, а также различных ведомственных актов в виде Инструкций и Информационных писем;

Обеспечение соблюдения прав граждан и законных интересов юридических лиц. Права граждан могут быть ограничены только федеральным законодательством и только в той мере, которая необходима для зашиты конституционного строя, прав и законных интересов других лиц, нравственности и здоровья, а также обороноспособности страны;

Соблюдение законодательства в указанной сфере всеми участниками отношений, складывающихся по вопросу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Принцип равенства граждан перед законом. Данный принцип означает, что все граждане, независимо от расы, пола, цвета кожи, политических и религиозных взглядов, а также экономического положения, имеют равные права и исполняют равные обязанности.

Относительно проведения государственной регистрации принцип равенства граждан перед законом означает, что все граждане имеют равное права и несут равное бремя обязанностей, связанных с проведением процедуры государственной регистрации прав.

Принцип гласности и публичности. Неоспорим тот факт, что регистрация имеет публичный характер.

Согласно п. 1, статьи 7 Закона о государственной регистрации прав, любое лицо, предъявившее удостоверение личности и заявление может получить информацию о сведениях, содержащихся в ЕГРП. При этом в статье, также, указывается на использование различных технических средств при запросе сведений и обязанность органа о предоставлении таких сведений (за исключением сведений, доступ к которым ограничен соответствующим федеральным законом). Этот принцип служит обеспечению законности оборота недвижимости и «прозрачности» рынка.

За предоставление неверной информации Федеральная регистрационная служба несет ответственность согласно п. 1 ст. 31 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Принцип достоверности записей в Едином государственном реестре прав. В соответствии с данным принципом презюмируется, что информация содержащаяся в ЕГРП достоверная. При этом, на основании п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Запись в ЕГРП свидетельствует о наличии субъективного права, существование которого не требует дополнительных доказательств. Поэтому, даже в случае утраты правоустанавливающих документов, нет необходимости в их восстановлении. Право существует и не требует дополнительных подтверждений пока есть соответствующая запись в ЕГРП. Чефранова Е.А. также отмечает тот факт, что запись в Реестре и свидетельство о государственной регистрации права не одно и то же. Наличие такого свидетельства всего лишь подтверждение факта проведения регистрации того или иного числа. Ответом на вопрос, является ли конкретное лицо собственником, есть только выписка из ЕГРП.

Принцип императивности. Данный принцип означает, что обязанность регистрации прав на недвижимое имущество и, конкретно, земельные участки, закреплена законодательно. В пункте 1 статьи 131 ГК РФ указано: право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Из особенных принципов, относящихся непосредственно к государственной регистрации, можно выделить следующие.

Процессуальный формализм. Данный принцип означает строго регламентированную процедуру проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, которая четко прописана в Законе о регистрации. Также следует отметить, что к этому принципу относится и правила ведения Единого государственного реестра, форму и содержание вносимых записей. Эти формальности установлены, с одной стороны, для защиты лиц, обращающихся за регистрацией того или иного права, усиления ответственности регистрирующих органов за несвоевременную регистрацию, с другой - для обеспечения юридической чистоты и государственной гарантии зарегистрированных прав и сделок, полноты и подлинности сведений ЕГРП.

Принцип единства. Этот принцип означает осуществление процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним единой системой органов, действующих на территории субъектов Российской Федерации, которые и составляют Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Также, для обеспечения принципа единства, ЕГРП ведется на русском языке на территории всей Российской Федерации.

Принцип двойной регистрации. Данный принцип можно отметить даже в самом названии Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который заключается как в регистрации договора, например, купли-продажи, так и в регистрации перехода того или иного права или обременения права. Однако, этот принцип не стоит относить ко всем сделкам подряд. Принцип двойной регистрации применятся лишь к сделкам, для которых законодательно установлено обязательное требование по надлежащей форме и государственной регистрации. На самом договоре ставится штамп с регистрационной надписью о проведении регистрации. Свидетельство о регистрации права или выписка из Единого государственного реестра прав выступают как подтверждение проведения процедуры регистрации.

Принцип преемственности. По сути, данный принцип означает обратную силу Закона о регистрации. Согласно данному принципу, собственник, зарегистрировавший свои права до вступления данного Закона в силу, обладает всеми правомочиями относительно содержания права собственности - владение, пользование и распоряжение. Однако, если, к примеру, с земельным участком совершается сделка, которая подлежит государственной регистрации, или же ранее возникшие права ограничиваются иным образом, то государственная регистрация такой сделки или ограничения права, возможна только после регистрации права в ЕГРП. То есть, правоотношения, возникшие в связи с распоряжением земельным участком, приобретенным до вступления в силу Закона о регистрации, подпадают под его действие.

Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав. Согласно статье 20 Закона о регистрации одним из оснований в отказе проведении государственной регистрации является «наличие противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами». Таким образом, если во время проведения правовой экспертизы документов, поданных на государственную регистрацию, становится известно, что данный земельный участок зарегистрирован за другим субъектом, отдается приоритет ранее зарегистрированному праву.

2 . 2 Порядок проведения государственной регистрации прав на земельные участки

В соответствии со ст. 25 ЗК России «Основания возникновения прав на землю», права на земельные участки возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством Российской Федерации и подлежат обязательной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Порядок регистрации прав на земельные участки регулируется ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данный порядок включает в себя следующие действия, предусмотренные ч. 1 указанной статьи, расположенных в хронологической последовательности:

· приём регистрирующим органом документов, представленных заявителем для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

· правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки;

· установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и зарегистрированными ранее правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

· внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

· совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведённой государственной регистрации прав.

При осуществлении действий, направленных на регистрацию прав на недвижимое имущество, органы по регистрации руководствуются Методическими рекомендациями по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждёнными приказом Минюста России от 01.07.2002 №184 (ред. от 19.01.2005).

Каждое из указанных действий строго регламентировано законом:

1) порядок предоставления документов и их регистрация предусмотрены статьями 16 и 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.;

2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки регламентирована п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ГК России, а также Методическими рекомендациями;

3) основания для государственной регистрации перечислены в п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ГК России, в ЗК России (некоторые особенности регистрации);

4) некоторые основания для приостановления государственной регистрации указаны в п. 2 ст. 17, п. 4 ст. 19, п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации прав и др.;

5) основания для отказа в государственной регистрации прав установлено в п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 20, п. 5 ст. 25.2 Закона о государственной регистрации прав;

6) Все действия органов по регистрации, включая сроки совершения регистрационных действий детально регламентированы Законом о государственной регистрации прав, а также Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Приказом Минюста России от 14.09.2006 №293).

Остановимся подробней на рассмотрении всех указанных действий и особенностей, возникающих в процессе государственной регистрации прав на земельные участки.

Во-первых, не может быть передано право по сделке на земельный участок, на него не могут быть наложены какие-либо ограничения (обременения) и, соответственно, он не подлежит государственной регистрации в том случае, если права на данный участок ранее не были зарегистрированы установленном порядке лицом, например, передающим право на земельный участок по договору купли-продажи или дарения. Для совершения сделки прежде необходимо, чтобы соответствующая сторона (продавец, даритель, залогодатель) зарегистрировал право в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав.

Подобные документы

Законодательство, регулирующее земельные правоотношения. Юридические основания для приобретения прав на земельные участки. Значение государственной регистрации земельных прав. Особенности приобретения прав граждан и организаций на земельные участки.

контрольная работа , добавлен 17.01.2015


Характеристика особенностей законодательства, регулирующего земельные правоотношения. Виды прав на земельные участки. Основания для приобретения права пожизненного наследуемого владения. Значение государственной регистрации прав на земельные участки.

контрольная работа , добавлен 29.12.2010


Цели, принципы и правовое значение государственной регистрации прав на недвижимость, основания для отказа. Понятие правоустанавливающих документов. Классификация объектов недвижимости. Характеристика системы регистрации прав на недвижимость в России.

курсовая работа , добавлен 17.06.2010


Анализ правового режима недвижимости как объекта гражданских прав. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имуществ. Основания государственной регистрации и отказа в государственной регистрации. Правовое регулирование оборота недвижимости.

дипломная работа , добавлен 24.07.2010


Принципы государственной регистрации прав на земельные участки: обязательность, преемственность, открытость, платность, законность и презумпция достоверности. Возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки как на недвижимое имущество.

курсовая работа , добавлен 04.01.2011


Правовая природа и принципы государственной регистрации, ее значение для обеспечения охраны и рационального использования земель. Зарождение и становление системы регистрации прав на земельные участки, институт и пути укрепления прав в данной сфере.

контрольная работа , добавлен 14.01.2015


Значение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия.

дипломная работа , добавлен 13.01.2018


Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, её цели и основные принципы функционирования. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

реферат , добавлен 12.10.2011


Характеристика системы регистрации в Республике Казахстан. Соотношение государственной регистрации прав и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Объекты и процедура государственной регистрации прав на недвижимость в правовом кадастре.

дипломная работа , добавлен 15.12.2013


Объекты прав, подлежащие государственной регистрации, территория и дата, участники, оплата за предоставленную информацию, правовая ответственность. Система органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на землю и сделок с землей. Документы.

10.Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-Ф3 // Российская газета. 27.01.1996.№ 17.

П.Федеральный закон от 15 ноября 1997 г. № 143-Ф3 "Об актах гражданского состояния" // Собрание законодательства Российской Федерации. 24.11.1997. № 47. Ст. 5340.

12.См.: Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15 мая 2012 г. № 880-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Ч.П. и Ч.Ю. на нарушение их конституционных прав положениями п. 4 ст. 51 СК РФ и п. 5 ст. 16 Федерального закона "Об актах гражданского состояния".

13.Афанасьев С.Ф. Гражданская процессуальная сторона дел об исполнении договора о предоставлении услуг суррогатного материнства // Арбитражный и гражданский процесс. 2014. № 7. С. 27 - 31.

14.См.: Особое мнение судьи Конституционного Суда Российской Федерации С.Д. Князева касательно Определение от 15 мая 2012 г. № 880-О

© Балашова А.И., 2016

Канская Екатерина Валерьевна

Магистрантка 2го курса ФГБОУ КубГАУ

г. Краснодар, РФ [email protected]

НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДРАСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Аннотация

В статье рассматривается понятие «государственная регистрация», наиболее часто встречающие споры, возникающие при регистрации какого-либо права на земельный участок или сделок с ним. Автором выполнен анализ законодательства в данной области и предложены варианты его совершенствования

Ключевые слова

Государственная регистрация, земельный участок, оборот земельных участков, государственные

регистраторы, отказ в регистрации прав.

Государственная регистрация - это несомненно одна из самых важных функций государственного управления в сфере земельно-правовых отношений, так как она необходима для определенности правового статуса земельных участков, оптимальной организации эффективного и прозрачного механизма их оборота. На сегодняшний день представить оборот земельных участков без совершения государственной регистрации просто невозможно. Стоит заметить, что эта процедура есть абсолютно во всех правовых системах и в законодательстве любой страны. Однако все эти страны можно разделить на три типа:

Страны, где требуется государственная регистрация только прав на земельные участки (Германия, Австрия, Швейцария);

Страны, где требуется государственная регистрация только сделок с земельными участками (Франция);

Страны, где законодательство требует регистрировать не только права на земельные участки, но и сделки с ними (к таким странам относится Россия) .

Что же такое государственная регистрация? Понятие этого термина даётся нам в Федеральном законе № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту - Закон № 122-ФЗ) . В соответствии с ч. 1 ст. 2 указанного федерального закона, государственной

МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №2/2016 ISSN 2410-700Х_

регистрацией прав на недвижимое имущество является юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. В нашем случае - на земельные участки, т.к. государственную регистрацию в нашей статье мы будем рассматривать только в данном аспекте. Моментом возникновения, изменения, либо прекращения прав на земельный участок является момент внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). К сожалению, на практике часто возникает ряд проблем, которые существенно тормозят и усложняют столь важную процедуру государственной регистрации. В статье мы рассмотрим наиболее актуальные вопросы, которые возникают в процессе регистрации прав на земельные участки.

Итак, для начала процесс государственной регистрации прав на земельные участки разделим в соответствии со ст. 13 Закона № 122-ФЗ на четыре этапа:

Приём документов, необходимых для государственной регистрации и, непосредственно, регистрация этих документов;

Правовая экспертиза документов, проверка законности сделок и установление отсутствия препятствия для государственной регистрации;

Внесение записи в ЕГРП;

Совершение надписей на правоустанавливающих документах, выдача удостоверений о произведённой государственной регистрации.

В нашей статье хотелось бы более подробно остановится на тех, обстоятельствах, на которые ссылаются государственные регистраторы при отказе в регистрации прав на земельные участки. Эти основания указаны в ст. 20 Закона № 122-ФЗ. Их довольно много и перечень является закрытым. К обстоятельствам, препятствующим государственной регистрации прав относятся: заявление о государственной регистрации подано ненадлежащим лицом; представленные документы не соответствуют требованиям закона; правоустанавливающий документ выдало ненадлежащее лицо и т.д.

Проведем анализ судебной практики по вопросам отказа в государственной регистрации прав на земельные участки, в результате которого выявим наиболее актуальные и часто встречающиеся проблемы в данной сфере. Итак, одно из самых частых оснований для отказа в регистрации, на которое ссылается регистрирующий орган - наличие противоречий между регистрирующимся правом и правом, которое было зарегистрировано ранее. Регистрирующий орган приходит именно к выводу о наличии противоречий в результате правовой экспертизы представленных документов. Однако, далеко не всегда выводы регистраторов являются верными. Так, например, на Урале регистрирующий орган отказал в регистрации права на земельный участок по договору аренды, ссылаясь на тот факт, что ранее на данный земельный участок уже был зарегистрирован договор аренды и права на основании этого договора. Однако, суд постановил, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа, т.к. наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренде, следовательно, и регистрации прав .

Ещё одним распространенным отказом в государственной регистрации прав на земельный участок является нарушение абз. 1 ч. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации...» - предоставление документов, не соответствующих по форме и содержанию не соответствующих требованиям закона. Например, как показывает анализ судебной практики, довольно часто на регистрацию приносят документы, которые не сшиты или не пронумерованы, или не заверены печатями, либо не хватает подписей одной из сторон на представленных документах. Так в суде обжаловался отказ регистрирующего органа в регистрации по вышеуказанному основанию. Суд отказал заявителю-организации в удовлетворении требований, признавая отказ регистрирующего органа правомерным . Также распространённой ошибкой заявителей является предоставление документов для регистрации права на земельный участок, в которых нет чёткого указания на границы этого участка, т.е. предоставляется лишь кадастровый номер. Заявители очень часто обжалуют в

МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №2/2016 ISSN 2410-700Х_

суде такой отказ. Суды оставляют их жалобы без удовлетворения .

Однако, если земельный участок можно однозначно идентифицировать, то такой отказ будет незаконным. Так, в суде рассматривалась жалоба заявителя на отказ государственного органа в регистрации договора аренды лесного участка, который находился «в составе различных земельных участков, расположенных на территории разных регистрационных округов, сам по себе». Суд, изучив материалы дела, счёл, что участок можно однозначно идентифицировать, удовлетворил требование заявителя и обязал государственный регистрирующий орган зарегистрировать договор . Нередки случаи, когда регистрирующий орган требует документы, которые не являются обязательными для осуществления государственной регистрации прав на земельный участок . Например, регистрирующий орган отказал в регистрации права на земельный участок в общей долевой собственности, мотивируя отказ тем, что заявитель не предоставил документ технического учёта. Суд признал, что истребование такого документа является необоснованным, т.к. до настоящего времени форма документа технического учёта такого имущества не определена .

Проработав довольно большой массив судебной практики с 2011 по 2014 гг. вывод напрашивается сам собой: в большинстве случаев на лицо либо правовая безграмотность заявителей, либо абсолютная некомпетентность государственных регистраторов. Эти факторы и приводят к тому, что споры передаются в суд, которые буквально «завалены» подобного рода делами.

Для решения указанной проблемы представляется необходимым повысить правовую грамотность населения и компетентность работников государственных органов. В первую очередь, необходимо обратить внимание на профессионализм государственных регистраторов, провести своеобразную аттестацию или квалификационный экзамен на уровне каждой организации, а лучше - на федеральном уровне. Именно от профессионализма работников будет зависеть и правовая грамотность населения, которое сможет получать наиболее полную информацию обо всех необходимых документах, о нюансах, которые необходимо знать о процессе государственной регистрации.

В связи с вышесказанным целесообразно назначать на территории каждого регистрирующего органа дежурных регистраторов-консультантов, которые будут давать, разумеется, бесплатные консультации заявителям.

Список использованной литературы:

1. Ю. Г. Курин Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и права добросовестного приобретателя: из прошлого в настоящее / Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование». 2003. № 3-4 (16-17)

2. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997. № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2014) // СЗ РФ от 27.08.1977 № 30 ст. 3594

3. Постановление ФАС Уральского округа от 10.10.2003г. № Ф09-9558/13. Дело № А71-381/2013 // СПС «Консультант-плюс»

4. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда. Делу № А40-60464/13 // СПС «Консультант-плюс»

5. Постановление ФАС Уральского округа. Дело № А07-20371/2012; Постановление ФАС СевероКавказского округа по делу № А53-31357/2012 // СПС «Консультант-плюс»

6. Постановление ФАС Дальневосточного округа. Дело № А51-8426/2012 // СПС «Консультант-плюс»

7. Гринь Е.А. Принудительное прекращение прав на земельные участки: теория и практика правого регулирования. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Кубанский государственный аграрный университет. Краснодар 2012. С.183

8. Постановление ФАС Поволжского округа. Дело № А65-4800/2013 // СПС «Консультант-плюс»