Реализация заложенного имущества по решению суда. Некоторые вопросы реализации заложенного имущества

01.10.2020

1. Реализация заложенного движимого имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда, осуществляется путем продажи на публичных торгах, проводимых в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве.

2. При обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке, а также в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 24.1 настоящего Закона, реализация предмета залога осуществляется путем продажи на торгах, проводимых в соответствии с правилами, установленными статьями 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, настоящим Законом и соглашением сторон.

Если иное не установлено договором о залоге движимого имущества в соответствии с условиями, предусмотренными пунктом 4 настоящей статьи, ценные бумаги, обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг, подлежат продаже на организованных торгах.

(в ред. Федерального закона от 21.11.2011 N 327-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. В договоре о залоге движимого имущества, который предусматривает внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество и сторонами которого являются юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели, в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, стороны также могут указать один способ или несколько способов реализации предмета залога, в том числе предусмотреть следующие положения:

1) оставление за собой предмета залога залогодержателем;

2) продажа предмета залога третьему лицу залогодержателем или комиссионером, действующим на основании заключенного между ним и залогодержателем договора комиссии.

4. Исключение из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей физического лица, заключившего договор о залоге, содержащий предусмотренные подпунктами 1 и 2 пункта 3 настоящей статьи положения, не влечет за собой прекращение договора о залоге в соответствующей части.

5. При обращении взыскания на заложенное движимое имущество в порядке, установленном пунктами 3 и настоящей статьи, залогодержатель оставляет за собой заложенное движимое имущество или продает третьему лицу (в том числе путем привлечения комиссионера) по цене, равной его рыночной стоимости или превышающей ее.

Залогодержатель оставляет за собой ценные бумаги, находящиеся в залоге и обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг, по цене, которая указана или порядок определения которой указан в договоре о залоге, либо, если цена или порядок ее определения в договоре о залоге не установлены, по цене, определяемой на основании отчета об оценке таких ценных бумаг.

Право собственности на предмет залога, оставленный за собой залогодержателем, переходит к нему в момент передачи ему предмета залога или, если предмет залога к моменту направления залогодержателем залогодателю уведомления об обращении взыскания на предмет залога находится у залогодержателя, в момент получения залогодателем данного уведомления при условии, что федеральным законом не установлен иной момент возникновения права собственности на этот вид движимого имущества.

В случае, если предметом залога являются имущественные права, они переходят к залогодержателю в момент получения залогодателем уведомления об оставлении заложенного имущества за залогодержателем при условии, что федеральным законом не установлен иной момент перехода прав на данный вид имущества.

6. В целях реализации заложенного движимого имущества указанными в пунктах 2 - настоящей статьи способами залогодержатель вправе заключать от своего имени все необходимые для этого и соответствующие его правоспособности сделки, в том числе с организатором торгов и оценщиком, а также подписывать все необходимые для реализации заложенного движимого имущества документы, в том числе акты приема-передачи, передаточные распоряжения.

Сумма вознаграждения организатора торгов или комиссионера, не превышающая трех процентов суммы, вырученной от реализации заложенного движимого имущества, удерживается залогодержателем из указанной суммы. Если вознаграждение организатора торгов или комиссионера превышает три процента суммы, вырученной от реализации заложенного движимого имущества, разница между вознаграждением, предусмотренным договором, заключенным с организатором торгов или комиссионером, и тремя процентами от указанной суммы не подлежит возмещению за счет стоимости заложенного движимого имущества и выплачивается за счет залогодержателя.

В случае, если заложенное имущество не было реализовано путем продажи на торгах в соответствии с настоящим Законом , оплата услуг организатора торгов осуществляется за счет залогодержателя, оставившего за собой предмет залога, или в случае, если залогодержатель не воспользовался правом оставить за собой предмет залога, за счет залогодателя.

7. В случае удовлетворения требования залогодержателя за счет заложенного движимого имущества на основании решения суда при наличии уважительных причин у залогодателя и по его просьбе суд вправе отсрочить продажу предмета залога с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает права и обязанности сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.

При определении срока, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного движимого имущества, суд учитывает также, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного движимого имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного движимого имущества по оценке, указанной в договоре о залоге.

Отсрочка не допускается, если она может повлечь за собой существенное увеличение риска утраты или гибели, риск значительного снижения цены предмета залога по сравнению с начальной продажной ценой предмета залога либо существенное ухудшение финансового положения залогодержателя.

8. Если обращение взыскания на заложенное движимое имущество осуществляется во внесудебном порядке, стороны могут установить срок, в течение которого со дня, указанного в пункте 6 статьи 24.1 настоящего Закона, должна быть осуществлена реализация заложенного движимого имущества. Если соглашением между залогодателем и залогодержателем такой срок не установлен, реализация заложенного движимого имущества должна быть осуществлена в разумный срок.

В случае, если предмет залога был реализован по истечении указанного в настоящем пункте срока, залогодатель вправе требовать возмещения убытков.

9. Если в соответствии с договором о залоге, содержащим условие об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке, реализация предмета залога осуществляется путем продажи его залогодержателем третьему лицу, залогодержатель направляет залогодателю заверенную залогодержателем копию заключенного с этим лицом договора купли-продажи.

10. Если при обращении взыскания на заложенное движимое имущество в соответствии с договором о залоге, содержащим условие об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке, реализация предмета залога не была осуществлена в срок, установленный в соответствии с пунктом 5 статьи 24.1 настоящего Закона, залогодержатель вправе потребовать обращения взыскания на заложенное движимое имущество в судебном порядке.

11. Если сумма, вырученная при реализации заложенного движимого имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право (при отсутствии иного указания в законе или договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

12. Если сумма, вырученная при реализации заложенного движимого имущества, или цена, по которой залогодержатель оставил за собой заложенное движимое имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Указанная разница должна быть возвращена в срок, установленный соглашением между залогодателем и залогодержателем, либо, если такой срок не установлен, в течение десяти дней с даты, когда цена за реализуемое заложенное движимое имущество должна быть уплачена покупателем, или с даты, когда залогодержатель приобрел право собственности на заложенное движимое имущество.

При обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке ответственность за возвращение указанной разницы несет перед залогодателем залогодержатель.

ГК РФ Статья 350.2. Порядок проведения торгов при реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам

(см. текст в предыдущей редакции)

1. При реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, с публичных торгов (реализация заложенного имущества с публичных торгов) на основании решения суда судебный пристав - исполнитель обязан направить не позднее чем за десять дней до даты проведения торгов залогодержателю, залогодателю и должнику по основному обязательству уведомление в письменной форме о дате, времени и месте проведения торгов. При реализации заложенного имущества с торгов, проводимых при обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке, обязанность по уведомлению залогодателя и должника несет залогодержатель.

2. При реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, с публичных торгов на основании решения суда или с торгов, проводимых при обращении взыскания на это имущество во внесудебном порядке, организатор торгов объявляет их не состоявшимися в случаях, если:

1) на торги явилось менее двух покупателей;

2) на торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

3) лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок. Торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

3. Залогодержатель и залогодатель вправе выступать участниками торгов, проводимых на основании решения суда или при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. В случае, если залогодержатель выиграл торги, подлежащая уплате им покупная цена зачитывается в счет погашения обязательства, обеспеченного залогом.

Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются в случае оставления залогодержателем предмета залога за собой при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

4. В течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество, не относящееся к недвижимым вещам, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.

Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное настоящим пунктом, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых торгов проводятся повторные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных торгах, если их проведение вызвано причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 2 настоящей статьи, снижается на пятнадцать процентов. При реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, с торгов, проводимых при обращении взыскания на это имущество во внесудебном порядке, соглашением сторон может быть предусмотрено, что, если торги были объявлены не состоявшимися по указанным причинам, повторные торги проводятся путем последовательного снижения цены от начальной продажной цены на первых торгах.

5. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах, если более высокая оценка не установлена соглашением сторон.

Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, когда в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися направит залогодателю и организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, залогодателю, организатору торгов и судебному приставу - исполнителю заявление в письменной форме об оставлении имущества за собой.

Заложенное имущество, взыскание на которое обращено для удовлетворения требований залогодержателя, реализуется в порядке, установленном для реализации заложенного имущества. Такой порядок установлен в статье 350 ГК РФ.

Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Федеральным законом "Об исполнительном производстве", с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Законом Российской Федерации "О залоге", а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

В соответствии с пунктом 4.3. письма ФССП РФ от 23.12.2011 N 12/01-31629-АП реализация заложенного имущества в рамках исполнительного производства осуществляется в порядке, установленном Законом, с учетом особенностей, предусмотренных Законом об ипотеке, Законом о залоге, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества (пункт 3 статьи 78 Федерального закона "Об исполнительном производстве", пункт 1 статьи 350 ГК РФ, пункт 1 статьи 56 Закона об ипотеке, пункт 1 статьи 28.1 Закона о залоге).

Кроме того, следует руководствоваться Порядком взаимодействия ФССП России и Росимущества по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество (приказ ФССП России и Росимущества от 25.07.2008 N 347/149 (в редакции приказа ФССП России и Росимущества от 17.09.2009 N 396/265

Требования залогодержателя удовлетворяются из выручки от продажи заложенного имущества после погашения расходов на проведение торгов без соблюдения очередности удовлетворения требований, установленной статьей 111 Федерального закона. Определение ВАС РФ от 23.03.2010 N ВАС-3172/10 по делу N А41-К2-17623/09

В передаче дела по заявлению об освобождении от произведенного судебным приставом-исполнителем ареста и исключении из описи имущества для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как наложение судебным приставом-исполнителем ареста и включение в опись имущества, являющегося предметом залога по договору, по требованиям взыскателей, не являющихся залогодержателем, влекут нарушение прав и законных интересов залогодержателя в рамках исполнения обязательств по данному договору залога.

В соответствии со статьей. 6. Закона "О залоге ", если более длительный срок не установлен договором о залоге между залогодержателем и залогодателем, реализация заложенного движимого имущества не допускается ранее истечения десяти дней со дня, когда залогодатель считается получившим соответствующее уведомление. Реализация заложенного движимого имущества может быть осуществлена до истечения этого срока при существенном риске гибели или повреждения предмета залога, а также при существенном риске значительного снижения цены предмета залога по сравнению с ценой (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении.

В соответствии со статьей. 7. Закона "О залоге " положения распространяются также на предмет залога, который в соответствии с договором о залоге находится у залогодержателя.

Если в соответствии с договором о залоге, содержащим условие о внесудебном порядке обращения взыскания, предмет залога находится у залогодержателя, обращение взыскания на такое заложенное имущество и его реализация могут осуществляться залогодержателем без совершения исполнительной надписи нотариуса.

8. Если обращение взыскания на предмет залога осуществляется по основанию, указанному в пункте 7 статьи 24.1 Закона "О залоге ", при наступлении оснований для обращения взыскания залогодержатель направляет залогодателю в порядке, установленном статьей 28.6 Законом "О залоге ", уведомление, содержащее предложение исполнить это обязательство.

Так, в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Подробнее об обращении взыскания будет сказано ниже.

Что касается реализации предмета залога, то она осуществляется по общему правилу путем продажи имущества с публичных торгов.

Результаты торгов непосредственно влияют на залоговое правоотношение. Если вырученная сумма превысит размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, она делится на две части: сумма в размере обеспеченного требования передается залогодержателю, разница же возвращается залогодателю, поскольку было продано принадлежавшее ему имущество (п. 6 ст. 350 ГК РФ).

Моментом передачи названной суммы кредитору-залогодержателю определяется момент прекращения его требований из основного договора и договора залога. Если вырученная сумма недостаточна для удовлетворения требований залогодержателя, она передается залогодержателю целиком, что прекращает основное обязательство в соответствующей части, а залоговое -- полностью.

Если нет иного указания в законе или договоре, кредитор может получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге (п. 5 ст. 350 ГК). Другими словами, он может защищать свои права из основного договора в общем порядке.

Отметим, что залогодатель, не являющийся должником по основному обязательству, связан с залогодержателем только договором залога. Таким образом, его долг перед залогодержателем ограничен стоимостью заложенного имущества. Если вырученная на торгах сумма меньше той, что причитается залогодержателю по основному договору, остаток может быть взыскан только с должника.

Договор залога, будучи разновидностью гражданско-правового договора, прекращается на общих для всех договоров основаниях и, кроме того, в случаях, перечисленных в статье 352 ГК РФ:

· с прекращением основного обязательства, которое обеспечивается залогом;
· по требованию залогодателя, если залогодержатель не обеспечивает сохранность переданного ему предмета залога;
· при продаже предмета залога с публичных торгов;
· если выставленное на торги заложенное имущество не нашло покупателя и залогодержатель отказался приобрести его;
· если заложенная вещь погибла или прекратилось заложенное право, и предмет залога не был восстановлен или заменен.

Так, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. То есть при невыполнении обязательства, обеспеченного залогом, его предмет не может перейти в собственность залогодержателя. Согласно пункту 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (ст. 409, 414 ГК РФ). Данное правило охраняет интерес слабой стороны -- залогодателя, так как в конечном счете обеспечивает реализацию заложенного имущества по его рыночной стоимости.

По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. При этом отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.

В случае судебного порядка обращения взыскания на имущество начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда, а в остальных случаях -- соглашением залогодержателя с залогодателем.

Торги проводятся в форме аукциона, так как заложенное имущество продается лицу, предложившему наивысшую цену (абз. 2 п. 3 ст. 350 ГК РФ).

Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. И наоборот, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя -- разница возвращается залогодателю.

В том случае, если торги объявляются несостоявшимися, залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести на основании договора купли-продажи заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Применительно к объявлению несостоявшимися торгов в рамках обращения взыскания на имущество, заложенное но договору об ипотеке, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество но цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах (п. 4 ст. 58 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; далее -- Закон об ипотеке).

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, то договор о залоге прекращается (абз. 3 п. 4 ст. 350 ГК РФ).

Залогодатель, являющийся третьим лицом, и должник вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Все соглашения, ограничивающие это право, являются ничтожными.

Если залоговые правоотношения возникают на основании договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), то взыскание на имущество должника будет обращаться в соответствии с Законом об ипотеке (ч. 8 ст. 78 Закона об исполнительном производстве).

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона -- залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны -- залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения и сооружения, непосредственно связанные с землей, также могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Закона об ипотеке.

При этом отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.

Законом об ипотеке установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части. Однако иное может быть предусмотрено самим договором.

Действует правило, согласно которому при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

По общему правилу обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

По требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Обращение взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество может осуществляться: 1) в судебном порядке; 2) во внесудебном порядке.

Взыскание по требованиям залогодержателя в большинстве случаев обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

В свою очередь, при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства соблюдения досудебного порядка. В частности, до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

Если из материалов дела об обращении взыскания на заложенное имущество видно, что ипотека была или должна была быть осуществлена с согласия другого лица или органа, суд, в который предъявлен иск об обращении взыскания, уведомляет об этом соответствующее лицо или орган и предоставляет ему возможность участвовать в данном деле.

Имеющие основанное на законе или договоре право пользования заложенным имуществом лица (арендаторы, наниматели, члены семьи собственника жилого помещения и другие лица) или вещное право на это имущество (сервитут, право пожизненного пользования и другие права), также вправе участвовать в рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно установленному правилу в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Кроме того, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

· суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
· являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
· способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
· начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора -- самим судом;
· меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;
· особые условия проведения публичных торгов.

По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности; предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Суд при определении срока, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке. Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Закон об ипотеке предусматривает, что отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если: она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя; в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

В определенных законом случаях допускается обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. При этом данное соглашение по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.

Удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке, как следует из закона, не допускается, если:

· для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
· предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
· предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
· предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке;
· предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
· предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Во всех перечисленных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда.

Что касается реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, то она обладает определенной спецификой.

Так, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Законом об ипотеке, реализуется по общему правилу путем продажи с публичных торгов.

Сам порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется Законом об ипотеке и в части, ему не противоречащей, -- процессуальным законодательством.

Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации путем проведения аукциона. Такой же способ реализации заложенного имущества, кстати, может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447--449 ГК РФ и Законом об ипотеке, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке. В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами Закона об ипотеке с последующим оформлением уступки данного права.

Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений -- службой судебных приставов.

Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.

Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества. При этом лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. В том случае, если торги не состоялись, задаток также подлежит возврату.

Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Обеспечительная функция задатка проявляется в том, что если лицо, выигравшее торги, уклоняется от подписания протокола -- оно утрачивает внесенный задаток. В свою очередь, организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законодательно установлены основания объявления публичных торгов несостоявшимися.

К их числу относятся следующие обстоятельства:

· на публичные торги явилось менее двух покупателей;
· на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
· лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Причем публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К данному соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека, в свою очередь, прекращается.

Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах снижается на 15%, кроме случая, когда первоначальные торги были признаны несостоявшимися вследствие невнесения победителем торгов покупной цены в установленные сроки.

В случае объявления и повторных публичных торгов несостоявшимися, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах. Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение одного года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 ГК РФ.

В том случае, если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

В соответствии со статьей 59 Закона об ипотеке в качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. При этом продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион является открытым. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В течение пяти дней с момента выполнения требования об оплате имущества лицом, выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество при условии удовлетворения всех обеспеченных ипотекой требований залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, а также приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.

Лицо, которое требует прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.

Действующее законодательство специально оговаривает и порядок распределения сумм, вырученных от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке. Указанная сумма после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится: 1) органом, осуществляющим исполнение судебных решений (службой судебных приставов); 2) нотариусом, удостоверившим соглашение, если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке.

Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является государственное или муниципальное имущество, суммы, подлежащие перечислению залогодателю в порядке и очередности, которые определены статьей 61 Закона об ипотеке, зачисляются в соответствующий бюджет.

В соответствии с частью 9 статьи. 78 Закона об исполнительном производстве требования залогодержателя, возникшие на основании закона, удовлетворяются из стоимости заложенного имущества без соблюдения очередности удовлетворения требований, установленной статьей 111 этого же Закона.

Кроме того, как уже было отмечено, законодательство допускает возможность обращения взыскания на заложенное имущество в интересах не являющихся залогодержателями взыскателей (ч. 4 статьи 78 Закона об исполнительном производстве).

Безусловно, в подобной ситуации возникает вопрос о том, не утрачивает ли залог свою обеспечительную роль как гарантия исполнения основного обязательства. Однако, как справедливо отмечают В.В. Ярков и С.Е. Устьянцев Обращение взыскания на имущество коммерческих организаций. Учебно-практический курс (М. С. Еременко, С. Е. Устьянцев, В. В. Ярков), Уральская государственная юридическая академия год 2006, исполнительное производство имеет публично-правовой характер, поэтому при противоречии частноправового регламента Гражданского кодекса Российской Федерации и публично-правового регламента исполнительного производства приоритет принадлежит нормам исполнительного законодательства. В противном случае, при ином решении данного вопроса, недобросовестные должники могли бы выводить практически полностью все имущество из-под взыскания, заключая «задним числом» договоры залога в отношении имущества, которое не подлежит регистрации.

При недостаточности у должника имущества для удовлетворения требований всех взыскателей взыскание на заложенное имущество может быть обращено на основании судебного акта об обращении взыскания на заложенное имущество в интересах не являющихся залогодержателями взыскателей, требования которых в соответствии с частью 1 ст. 111 Закона об исполнительном производстве относятся к первой или второй очереди, имеют преимущество перед требованием залогодержателя и возникли до заключения договора залога.

К таким требованиям относятся, во-первых, требования по взысканию алиментов, возмещению вреда, причиненного здоровью, возмещению вреда в связи со смертью кормильца, а также требования о компенсации морального вреда и, во-вторых, требования по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих (работавших) по трудовому договору, а также по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности.

Отметим, что для обращения взыскания на заложенное имущество в интересах взыскателей-не залогодержателей необходимо в совокупности наличие следующих условий:

· у должника недостаточно иного (незаложенного) имущества для удовлетворения требования взыскателей;
· требования в соответствии со статьей 111 Закона об исполнительном производстве относятся к требованиям первой или второй очереди;
· требования имеют преимущество перед требованиями залогодержателя;
· требования возникли до заключения договора залога.

В этой ситуации залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, при отсутствии у должника другого имущества или при недостаточности этого имущества для удовлетворения требований всех взыскателей обязан удовлетворить требования подобных взыскателей в размере, не превышающем стоимости оставленного им за собой имущества. Стоимость имущества определяется в порядке, установленном главой 9 Закона об исполнительном производстве.

Реализация заложенного имущества при обращении взыскания на него в интересах не являющихся залогодержателями взыскателей осуществляется по общим правилами реализации имущества должника в рамках исполнительного производства. Соответственно согласия залогодержателя на реализацию этого имущества в данном случае не требуется.

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению

суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется

путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных

настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного

по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской

Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

2. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд

может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что

имущество подлежит реализации путем продажи на аукционе. Такой же способ реализации

заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем

в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке,

заключенном в соответствии с пунктом 1 статьи 55 настоящего Федерального закона.

Реализация заложенного имущества путем продажи на аукционе не допускается

в случаях, когда взыскание на это имущество в соответствии с пунктом 2 статьи

55 настоящего Федерального закона не может быть обращено во внесудебном порядке.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе

определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации

и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется

соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

3. В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого

имущества оно реализуется в соответствии с правилами настоящего Федерального

закона с последующим оформлением уступки данного права.

Комментарий к статье 56

1. Статья (п.1), так же как и п.1 ст.350 ГК РФ, устанавливает, что заложенное

имущество реализуется путем продажи с публичных торгов. Исключением из этого

правила являются случаи, предусмотренные Законом "Об ипотеке".

Публичные торги - продажа имущества или отдача казенного подряда посредством

вызова желающих принять участие в торгах.

В п.1 комментируемой статьи содержится отсылочная норма о том, что порядок

проведения публичных торгов определяется процессуальным законодательством,

вступили в силу Закон о судебных приставах и Закон об исполнительном производстве.

соответствии с этим будут внесены изменения в действующее законодательство,

поскольку раздел V "Исполнительное производство" ГПК РСФСР, действующего с

об исполнительном производстве, утвержденная Приказом Министра юстиции СССР

подчиненность и порядок действий судебных исполнителей по исполнению судебных

решений, не в полной мере отвечают усложнившимся экономическим и правовым

реалиям современного состояния и перспективам развития нашего государства.

В настоящее время в процессуальном законодательстве, например в ГПК РСФСР,

установлен различный порядок продажи имущества с публичных торгов, в зависимости

от вида имущества и его собственника. Реализация принадлежащего должнику жилого

строения, на которое обращено взыскание, производится в порядке, предусмотренном

ст.399 - 405. Реализация имущества государственных предприятий производится

в порядке, установленном действующим законодательством (ст.414 ГПК РСФСР).

2. Заложенное имущество может реализовываться путем продажи на аукционе,

если об этом имеется соглашение залогодателя и залогодержателя в случаях:

1) когда судом принимается решение об обращении взыскания на предмет ипотеки

(см. пп.3 п.2 ст.54 Закона и комментарий к нему); 2) когда сторонами заключается

соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке

(см. п.1 ст.55 Закона и комментарий к нему).

В случаях, когда удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном

порядке не допускается (см. п.2 ст.55 Закона и комментарий к ней), реализация

предмета ипотеки не разрешается.

Аукцион - способ продажи товаров с публичного торга покупателю, который

предложит наивысшую цену. Аукционная продажа может быть принудительной, организованной

для реализации имущества неисправного должника, и добровольной, организованной

самим продавцом либо осуществляемой им через организацию, специально на то

управомоченную, выступающую в этих отношениях, как правило, в качестве комиссионера.

3. В ч.3 п.2 данной статьи помещена отсылочная норма к правилам ст.447

449 ГК РФ, в которых, наряду с Законом "Об ипотеке", регламентирован порядок

продажи предмета ипотеки на аукционе. Поскольку в указанных законодательных

то норма носит диспозитивный характер - сторонам предоставлено право самим

в соглашении определять необходимые условия.

4. В п.3 дана новая формулировка содержащегося в ней правила по сравнению

с п.1 ст.57 Закона о залоге. По нему залогодержатель был вправе, если залогодатель

не выполнил соответствующие обязанности, требовать в суде перевода на себя

заложенного права. Суть новой формулировки состоит в том, что заложенное право

аренды реализуется в соответствии с правилами Закона "Об ипотеке" с последующим

оформлением уступки данного права. Передача права производится с соблюдением

правил об уступке требования (ст.382 - 386, 388, 389 ГК РФ).