Раздел общей долевой собственности в доме. Порядок раздела дома и земли, которые находятся в общей долевой собственности
Статья 252 ГК РФ содержит порядок раздела имущества между долевыми собственниками. Процедура проводится по соглашению сторон или по правилам Рассмотрим далее ст. 252 ГК РФ с комментариями.
Общие сведения
Статья 252 ГК РФ определяет, что имущество, которое находится у граждан в может подвергаться разделению по соглашению. Любой участник вправе потребовать своей части. В случае недостижения субъектами соглашения об условиях и способе раздела, спор рассматривается и разрешается по правилам искового производства. В ст. 252 п. 3 ГК РФ устанавливается, что если выдел в натуре без несоразмерного вреда имуществу осуществить невозможно либо он прямо запрещен законодательством, собственник этой части может потребовать выплаты ее стоимости другими участниками.
Специфика возмещения
Пункт четвертый ст. 252 ГК РФ (о компенсации) определяет, что несоразмерность имущества, которое выделяется участнику, его доле устраняется денежной выплатой или другим способом. Возмещение стоимости вместо предоставления ему части объекта в натуре допускается только по его согласию. Пункт 4 ст. 252 ГК РФ описывает случаи, когда процедура осуществляется и без разрешения участника. К ним относят ситуации, когда доля собственника незначительна и не может быть выделена реально. В таких случаях инстанция, рассматривающая спор, обязывает других участников возместить ему стоимость его части. С получением компенсации владелец теряет право на свою долю.
Пояснения
В соответствии с положениями ст. 252 ГК РФ, в процессе раздела имущества между несколькими собственниками долевое право на объект прекращается. При выделе одной либо нескольких частей, принадлежащих разным субъектам, оставшиеся продолжают находиться в общем владении как минимум двух лиц. Возможность удовлетворения требований истца будет зависеть от нескольких обстоятельств. В первую очередь учитываются характеристики самого имущества. Технически должно быть возможно провести процедуру, описанную ст. 252 ГК РФ. Кроме этого, участники должны быть готовы выплатить либо получить возмещение стоимости своих частей.
Особенность процедуры
При применении положений ст. 252 ГК РФ судебная практика показывает, что фактический раздел допускается в том случае, если в результате него возникнет как минимум 2 объекта, независимых друг от друга. При этом они должны быть пригодны к обособленной эксплуатации. По Постановлению Пленума ВС 1981 г., выдел по требованию долевого собственника принадлежащей ему части имущества может осуществляться только тогда, когда она составляет автономную (изолированную) площадь в доме с отдельным входом либо можно превратить ее в таковую, осуществив переоборудование. При наличии технических возможностей, но с отступлением от величины долей каждого участника, уполномоченная инстанция, принимая во внимание конкретные обстоятельства, вправе уменьшить либо увеличить размер предоставляемых частей. При этом назначается денежное возмещение за присоединенные площади (п. 4 ст. 252 ГК РФ). При проведении раздела в решении должна быть указана конкретная изолированная часть, которая выделяется. В постановлении также прописывается величина доли, которой она соответствует.
Нюанс
Не может рассматриваться как исключающая возможность выдела/раздела перспектива обременения какого-либо из создаваемых новых объектов сервитутом. Эта взаимосвязь частей не означает сама по себе их неизолированного использования. По исковым требованиям родственников застройщика, супругов, возводивших дом совместно, а также наследников судебная инстанция может осуществить раздел сооружения, неоконченного строительством. Это допускается в случае если, оценив степень готовности здания, можно установить отдельные части, подлежащие выделу, с дальнейшей технической возможностью доведения работ до конца этими лицами. Если неоконченного строительством, осуществить не представляется возможным, суд может признать права за теми или иными субъектами на стройматериалы и конструктивные элементы сооружения.
Несоразмерный ущерб
В соответствии с предписаниями ст. 252 ГК РФ, не может осуществляться выдел/раздел объектов, если при физическом их расчленении они будут уничтожены или утратят свои полезные свойства. Под несоразмерным ущербом, препятствующим проведению данной процедуры, следует понимать отсутствие возможности использовать имущество по определенному для него целевому назначению, значительное ухудшение технического состояния или уменьшение художественной/материальной ценности (к примеру, коллекции монет, книг, картин), неудобство при эксплуатации и пр.
Важный момент
При невозможности разделить имущество или выделить из него часть в натуре субъект не утрачивает право требовать определения порядка пользования вещью, если он не установлен по соглашению сторон. При этом судебная инстанция принимает во внимание установившуюся фактическую ситуацию. Существующий порядок может точно не соответствовать частям в общей собственности. Кроме этого, суд во внимание принимает фактическую возможность совместной эксплуатации, нуждаемость каждого субъекта в имуществе.
Альтернативный вариант
В качестве него выступает назначение компенсации стоимости имущества. Она вменяется в случае невозможности осуществить в отношении имущества раздел/выдел в натуре. С получением выплаты, в соответствии с пунктом пятым ст. 252 ГК РФ, собственник лишается прав на долю. Необходимо отметить, что решение о назначении возмещения стоимости уполномоченная инстанция вправе вынести против воли собственников, не стремящихся к разделу. Однако это допускается при наличии согласия выделяющегося участника. В соответствии с положениями Постановлений Пленумов ВС №6 и ВАС №8, данные правила подлежат применению при рассмотрении спора, касающегося неделимой вещи. Это может быть, к примеру, музыкальный инструмент, автомобиль и так далее. Исключение составляют случаи выдела доли имущества крестьянско-фермерских хозяйств. При определенных обстоятельствах суд вправе передать неделимый объект в собственность одного из долевых участников, если он выказывает существенный интерес в использовании, вне зависимости от величины частей остальных субъектов. Гражданин, принявший вещь, обязан, однако, возместить остальным ее стоимость.
Размер выплаты
В случае недостижения собственниками согласия о величине компенсации, она устанавливается специалистами, осуществляющими оценочную деятельность либо комиссией, сформированной в рамках производства. При определении размера выплаты учитываются местные (розничные) цены на стройматериалы, тарифы на транспортировку, оплату рабочей силы по расценкам, действующим на данной территории. Кроме этого, во внимание принимаются уровень износа объекта, его расположение, наличие элементов благоустройства и прочие обстоятельства. В расчет принимаются расходы, которые нужно будет осуществить для технического переоборудования, а также вероятные ухудшения состояния имущества. Компенсация может не заменять разделение/выдел, а сопровождать их, если они возможны по факту, но без соблюдения принципов соразмерности получающихся частей идеальным долям.
Принудительное возмещение стоимости
Ст. 1 ГК фиксирует принцип неприкосновенности собственности. С учетом абсолютного его характера, в соответствии с общим правилом, не разрешается понуждение к получению возмещения вместо выдела части имущества в натуре. Однако из этого положения есть исключение. Оно устанавливается пунктом четвертым ст. 252 ГК РФ. В соответствии с положением, инстанция, рассматривающая спор, может обязать остальных участников собственности выплатить стоимость выделяемой доли. Принудительная компенсация допускается при выполнении следующего комплекса условий:
- Небольшой размер доли, стоимость которой возмещается.
- Невозможность отделения ее в натуре.
- Незаинтересованность собственника, теряющего право на долю, в эксплуатации общего объекта.
Объективно может быть установлено только второе условие.
Характеристика критериев
Незначительность доли и незаинтересованность собственника в пользовании определяются в каждом случае отдельно с учетом обстоятельств. Например, в малогабаритной квартире даже 1/4 часть может рассматриваться как несущественная. При этом 1/64 многоэтажного особняка под критерий незначительности не попадает. Что касается незаинтересованности собственника, то при ее определении следует установить:
- Возможность закрепления за субъектом фрагмента имущества.
- Соизмеримость интереса с неудобствами, которые причиняются другим сторонам отношений его участием.
- Обладает ли лицо аналогичным имуществом. К примеру, есть ли у него другое помещение, в котором он может жить.
При решении вопроса о наличии существенного интереса в пользовании имущества суд исследует все доказательства, подтверждающие необходимость эксплуатации объекта в силу профессиональной деятельности, состояния здоровья, возраста, наличия иждивенцев и так далее.
Раздел наследства
Его особенности фиксирует ст. 1168 ГК. В соответствии с нормой, находящаяся в собственности 2-х и более лиц, может быть разделена по соглашению. Если в ее состав включена недвижимость, соглашение, как и договор о выделении долей, может заключаться после получения нотариального свидетельства. При разделе наследственной массы предусматриваются некоторые привилегии. В частности, они определены для собственника, который в момент открытия дела имел большую заинтересованность в объектах, чем остальные. Например, субъект, владевший с умершим неделимой вещью, доля на которую включена в наследство, обладает преимущественным правом на ее получение в счет своей части по отношению к преемникам, не являвшимся ее собственниками. При этом не имеет значения, пользовались объектом последние или нет. Наследник, который постоянно эксплуатировал вещь, входящую в массу, обладает преимущественным правом ее получения по отношению к другим преемникам, не использовавшими ее и не являвшимися долевыми собственниками. Субъект, который проживал на момент смерти первоначального владельца имущества вместе с ним, может рассчитывать на приобретение предметов домашнего обихода.
Дополнительно
Несоразмерность имущества, о получении которого по преимущественному праву заявляет преемник по нормам ст. 1168 либо ст. 1169 ГК, с долей устраняется путем передачи других объектов или предоставлением компенсации. В законодательстве определены некоторые особенности регистрации недвижимости при Она осуществляется в соответствии с соглашением между преемниками и выданным нотариальным свидетельством. Что касается совместной собственности, то ее раздел производится после определения долей в ней для каждого участника (ст. 252, 254 ГК РФ).
«Заложниками» общей долевой собственности на квартиры и загородные дома чаще всего оказываются те, кому недвижимость досталась по наследству либо в порядке приватизации. Между совладельцами нередко разгораются нешуточные споры, а то и разыгрываются настоящие драмы.
Какие способы урегулировать конфликты можно использовать по закону и как лучше действовать на практике? Об этом – в очередном выпуске нашей рубрики.
«Хочу свой угол»
Зачастую первое и вполне естественное желание участника долевой собственности – получить свой угол: собственную часть квартиры или дома. Юридически это можно оформить несколькими путями.
Основной и наиболее распространенный вариант – определение порядка пользования жилым помещением (на основании пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ). В идеале это мирное соглашение между совладельцами: кому какая комната причитается. Обратите внимание: места общего пользования – кухня, ванная, коридоры – в любом случае остаются в совместном пользовании. Для надежности соглашение о порядке пользования квартирой (домом) удостоверяется у нотариуса.
Если достичь согласия не удается, то спорщикам придется идти в суд. Здесь надо иметь в виду важный нюанс. Если вы хотите сохранить жилплощадь, то в исковом заявлении нужно указать именно просьбу «определить порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности». Ссылка – на упомянутый пункт 1 статьи 247 ГК РФ.
При этом будьте готовы к неожиданному для большинства граждан повороту. Суд, вынося решение, где и кому жить в общей квартире, будет руководствоваться не только размером доли каждого совладельца, но и другими обстоятельствами. В частности – полом жильцов, родственными связями, наличием детей и т.д. Адвокаты любят приводить типичный пример: определение порядка пользования трехкомнатной квартирой, где ½ доли принадлежит семье из двух супругов и по ¼ сособственникам-одиночкам. Семейной паре суд, как правило, выделяет в пользование одну комнату и еще по одной распределяет каждому из одиночек. При этом коммунальные расходы, налог на имущество и прочие платежи по-прежнему делятся прямо пропорционально размеру доли каждого из сособственников (в соответствии со статьей 249 ГК РФ).
Такие особенности объясняются тем, что в данном случае речь идет именно о решении вопроса пользования совместным имуществом, когда необходимо максимально возможным образом учесть и состыковать интересы всех совладельцев, сохранив общую жилплощадь.
«Окончательно и бесповоротно»
Гражданский кодекс (пункт 1 статьи 252) предусматривает также такой вариант, как «раздел имущества, находящегося в долевой собственности, между ее участниками».
В такой ситуации образуются новые объекты недвижимости. То есть, теоретически, например, в двухкомнатной квартире каждый из двух совладельцев после раздела мог бы стать единственным и полноценным собственником одной комнаты (тому, у кого жилплощадь меньше, полагалась бы еще денежная компенсация).
Однако в реальности именно с жилой недвижимостью такой номер, как правило, не проходит, предупреждают практикующие юристы. Дело в том, что с принятием Жилищного кодекса РФ в 2005 году государство взяло жесткий курс на ликвидацию коммунального жилья и недопущение появления «коммуналок». А чем у нас, по сути, стала бы квартира из нескольких комнат, принадлежащих самостоятельным собственникам? Вот-вот.
На практике, если кто-либо из участников долевой собственности просит выделить его долю в натуре, суды, стремясь сохранить единое жилое помещение, обычно выносят решение о денежной компенсации, соразмерной объему доли (на основании пункта 3 статьи 252 ГК РФ).
А если такой вариант не подходит, все содольщики хотят расстаться окончательно и бесповоротно, не выплачивая при этом денег, то специалисты рекомендуют как самый выигрышный выход продажу квартиры с последующим разделом выручки.
Однако и в данном случае также стоит иметь в виду важный нюанс.
Продажа: как выгоднее?
Опытные риэлторы отмечают: участникам долевой собственности несравненно выгоднее продавать сообща именно целую квартиру, нежели распродавать свои доли в праве поодиночке. В среднем по рынку цена доли ниже стоимости жилплощади, продаваемой в составе целой квартиры, на 15 – 25%.
Причина в том, что, как можно понять из вышеприведенных разъяснений и примеров, покупателя доли в праве собственности может ожидать немало споров, судов и прочих трудностей в процессе пользования своим приобретением. В то время как новый самостоятельный собственник квартиры о таких сложностях и слыхом слыхивать не будет.
На практике нередко возникает вопрос: как быть, если двое-трое содольщиков готовы совместно выгодно продать жилье, а один из вредности или по другим причинам протестует? Адвокаты рекомендуют следующий выход: обращайтесь в суд со ссылкой на часть 2 пункта 4 статьи 252 ГК РФ. Цитируем: «В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию». То есть в подобных случаях сложившаяся судебная практика склоняется к тому, чтобы попросту заменить долю «протестанта» соразмерной денежной компенсацией.
Речь может идти либо о сумме, в которую оценивалась бы сама доля при отдельной продаже, либо о стоимости части жилплощади, пропорциональной доле, при продаже целой квартиры (какой вариант выбрать, судьи решают по-разному).
В итоге остальные совладельцы, пусть и раскошелившись на компенсацию, сохраняют полноценное жилье, которое можно продать с ощутимо большей выгодой.
На заметку
Если все же возникает необходимость продать именно долю в праве собственности на квартиру, то при заключении сделки нужно помнить о преимущественном праве на покупку, которое имеют остальные совладельцы. Порядок соблюдения этого несложного правила расписан в статье 250 Гражданского кодекса.
Как сдать или новых жильцов прописать?
Здесь применяется основное правило: «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников» (статья 246 ГК РФ).
Поэтому как сдача внаем одной из комнат, так и вселение новых жильцов с последующей регистрацией («пропиской») допускаются по закону только с письменного согласия всех совладельцев. Единственное исключение предусмотрено для несовершеннолетних детей: их во всех случаях разрешается вселять по месту жительства родителей без чьего бы то ни было согласия, на основании статьи 70 Жилищного кодекса РФ и норм Семейного кодекса РФ.
Как разделить квартиру на доли?
В последнее время многие собственники жилых помещений все чаще задаются вопросом как поделить квартиру на доли. Это возможно и действующее законодательство не запрещает подобные действия. Однако, порядок действий зависит прежде всего от того, кому в настоящее время принадлежит квартира полностью или в долях.
Если квартира полностью принадлежит одному лицу, то он вправе продать, подарить всю квартиру или долю в ней любому лицу по своему желанию.
Если квартира принадлежит нескольким лицам в долях, то каждый долевой собственник вправе распорядиться своей долей как ему угодно.
Однако, если доля в приватизированной квартире будет продаваться, то необходимо предварительное уведомление другого долевого собственника и предложение ему выкупить долю, так как другой собственник имеет преимущественное право покупки. Данное правило не распространяется на правоотношения по дарению доли.
Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с разделом квартиры на доли, то вам следует помнить, что:
- Каждый случай уникален и индивидуален.
- Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
- Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.
Право долевой собственности и размер долей
Право долевой собственности регламентировано в ст. 244 ГК РФ, а условия распоряжения долевой собственностью зафиксированы в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Таким образом, на единый объект недвижимого имущества определяются доли отдельных владельцев. При этом сделки, которые возможно осуществить с принадлежащей на праве собственности долей, должны быть нотариально удостоверены и зарегистрированы в органах Росреестра.
Размер долей может устанавливаться в зависимости от оснований возникновения долевой собственности. Доля в праве общей долевой собственности обычно выражается в виде дроби и указывается в свидетельстве о государственной регистрации права собственности. В соответствии с нормами гражданского законодательства доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений.
Важным обстоятельством является то, что каждый участник вправе распоряжаться своей долей в праве общей собственности самостоятельно — продавать, дарить и прочее.
Размер доли в праве общей долевой собственности может быть изменен в зависимости от различных причин: изменение состава участников, внесение в объект недвижимого имущества произведенных собственником улучшений и т.д.
Важно! Осуществление права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию всех собственников. Если у совладельцев отсутствует согласие по вопросам владения и пользования общим имуществом, то они вправе разрешить спор в судебном порядке.
Право каждого участника распоряжаться своей долей в общем имуществе является вещным и защищено законом от посягательств собственников других долей, если данное право надлежащим образом оформлено.
Как делить квартиру на доли?
Основания и виды раздела общей долевой собственности, а также выдела доли в праве общей долевой собственности, различны. При этом, если выделяется доля кого-либо из участников, то право собственности для него прекращается. Но и в том, и в другом случае такие действия возможны как и по согласию всех совладельцев, так и по решению суда.
Разделить квартиру на доли возможно тремя различными способами:
- заключив соглашение о разделе долей в квартире;
- заключив брачный договор;
- в судебном порядке.
- наименование и реквизиты сторон;
- предмет соглашения;
- права и обязанности сторон;
- их ответственность;
- порядок разрешения споров;
- заключительные положения о введении в действие и порядке его расторжения.
Соглашение о разделе долей в квартире
Хотелось бы отметить, что общая собственность на недвижимость может быть как долевая, так и совместная. В первом случае, доли уже определены и у каждого собственника имеется свидетельство на конкретную долю в квартире. Во втором случае, доли не определены.
Совместная собственность возникает на имущество супругов (если отсутствует брачный договор или соглашение о разделе имущества, либо если доли не определены), на имущество в дачных кооперативах, на имущество фермерского хозяйства (если отсутствуют соглашения об определении долей).
В остальных случаях оформляется долевая собственность, когда размер доли указан в документах о собственности.
Если квартира у вас находится в долях, то смысла определять доли нет, поскольку она уже разделена на доли. Если одно из лиц желает увеличить свою долю, то другому лицу нужно продать или подарить всю долю или ее часть.
В большинстве случаев соглашение об определении долей в недвижимости заключается супругами.
Соглашение о разделе имущества между супругами наиболее вариативный документ, его положения определяются самими супругами по собственному желанию и согласию, в отличие от брачного договора, условия которого жестко регулируются законодательством.
В соглашении о разделе имущества по долям необходимо указать какое имущество и в каких долях определяется за каждым из супругов. Также согласно сложившейся практике, в соглашении прописывается:
Кроме того, разделение долей в квартире детям и супругу необходимо в случае приобретения недвижимости на средства материнского капитала. Доли выделяются после погашения кредитного или ипотечного обязательства. Супруги по своему соглашению вправе выделить себе и детям любые доли в недвижимости и их размер не ограничен законодательством.
Брачный договор
Разделить квартиру супруги могут и как в период брачных отношений, так и после их завершения. При этом, если между супругами был заключен брачный договор, то он и определяет способ выделения имущественных активов. Брачный договор может определить различные режимы собственности для супругов:
- долевую собственность;
- совместную собственность;
- индивидуальную собственность.
При заключении брачного договора и определении долей в случае развода супругам нет необходимости выяснять способ раздела имущественных активов, так как они уже закреплены. Стоит учитывать тот факт, что брачный договор нотариально заверяется и имеют юридическую силу как в период брачных отношений, так и после прекращения брака, пока не будут решены имущественные споры.
Судебный раздел
Если в период развода между супругами не был заключен брачный договор и не было достигнуто добровольное соглашение о разделе совместно нажитого имущества, то необходимо обратиться с исковым заявлением в суд. Доли партнеров в квартире, в таком случае, могут быть признаны судом равными.
Срок подачи такого заявления — общий и составляет три года. То есть, если супруги развелись, то один из участников бывших брачных отношений может подать исковое заявление в суд в течение трех лет.
При подаче заявления с целью выделения доли в квартире, истец вправе указать вариант раздела совместного имущества и даже какую долю он предпочел.
Важно! Когда будут определены доли каждого из супругов в судебном порядке, их следует надлежащим образом зарегистрировать в Росреестре, только в этом случае выделение доли будет юридически закреплено.
Судебная практика показывает, что зачастую такие споры заканчиваются разделением совместно нажитого имущества в равных долях. Если же такой раздел в принципе невозможен, то один из супругов может предоставить второму компенсацию в денежной форме и владеть квартирой как единственный собственник. Размер компенсации определяется пропорционально стоимости доли второго участника.
Разделение квартиры на доли
Доступные варианты раздела квартиры на доли напрямую зависят от правового режима имущественных активов каждого из участников общей собственности. В соответствии со ст. 254 ГК РФ имущество является совместной собственностью, если в нем не определены доли каждого участника. Рассмотрим наиболее распространенные варианты разделения квартиры на доли.
Выдел долей из совместного имущества
При выделе доли из совместного имущества необходимо соблюсти следующие условия, установленные ст. 254 ГК РФ:
Любой участник долевой собственности вправе требовать выделения своей доли из общего имущества. Если выдел в натуре невозможен, так как ущерб общему имуществу в таком случае будет несоразмерным, то другие участники должны выплатить ему компенсацию соразмерно стоимости его доли. Как только средства в виде компенсации будут получены участником, его право собственности на долю прекращается.
Если квартира приватизирована
Право собственности на жилье возможно получить путем приватизации квартиры, которую участники получили на условиях социального найма. Для приватизации следует написать совместное заявление в местный уполномоченный орган и получить приватизационный договор. Именно в приватизационном договоре будет написано, какая часть (доля) квартиры будет закреплена за каждым. При этом право собственности возникнет только после государственной регистрации договора в Росреестре.
После регистрации раздел квартиры между совладельцами может производиться следующими способами:
Если квартира куплена за материнский капитал
Если квартира куплена семьей с использованием материнского капитала, то она оформляется между членами семьи по долям. Так же приобретенная квартира (комната, дом) может быть оформлена в собственность только на детей. В этом случае после расторжения брака жилье не будет включено в совместно нажитое имущество супругов и не подлежит разделению.
Если же квартира оформлена на всех членов семьи, то при разделе квартиры в случае развода каждому участнику достается та доля, которая зарегистрирована за ним в правоустанавливающих документах.
Немаловажное значение имеет размер материнского капитала и стоимость приобретенного жилья. Если родители добавят меньшую сумму на покупку квартиры, чем материнский капитал, то жилое помещение должно быть оформлено на детей.
Если квартира в ипотеке
Если квартира приобретена супругами в период брака с помощью ипотечного кредитования, то согласно Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 37, ст. 39 СК РФ, она признается совместно нажитым имуществом и подлежит разделу в равных долях.
При этом банком может быть проведен анализ платежеспособности каждого из партнеров, и на основании этого он вправе предложить продать ипотечное жилье, погасить задолженность по ипотечному кредиту, а оставшиеся от продажи денежные средства поделить в равных долях между супругами.
Если один из супругов хочет оставить квартиру за собой, то возможен вариант выкупа доли другого совладельца.
На сколько долей можно разделить квартиру?
Данный вопрос законодатель отдает на усмотрение самого собственника. То есть, в данном случае действует принцип свободы распоряжения своей собственностью. Собственник вправе разделить свое имущество на 2,4,10,100,1000 и т. д. долей. Никаких ограничений не установлено.
Однако, определение долей в недвижимом имуществе, с точки зрения возможности последующего распоряжения своей долей, нецелесообразно.
Важно! Подарив или продав свою долю любому лицу, владелец теряет право собственности на эту долю. То есть, распорядиться возможно уже будет только своей долей. Конечно, другой долевой собственник не сможет продать долю без предварительного уведомления другого совладельца. Однако, эта обязанность хорошо обходится в практике, путем дарения части доли третьему лицу с последующей продажей.
Ведь неприятно будет жить в квартире или частном доме с чужими людьми и при недостижении соглашения относительно порядка пользования имуществом, его придется устанавливать в судебном порядке.
То есть, определение долей в недвижимости всегда сопряжено с риском ненадлежащего исполнения или неисполнения обязанностей по владению, пользованию, распоряжению долей другим долевым собственником.
Итак, в настоящей статье мы рассмотрели нюансы раздела недвижимого имущества на доли, заключения соответствующего соглашения и возможные препятствия при желании осуществить отчуждение доли.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.
Фролова Ирина
Консультирование по обоснованности взимания платы за коммунальные услуги, обжалование действий управляющих организаций в жилищной инспекции и суде. Опыт взыскания задолженности собственников помещений в суде, сопровождение ведения исполнительных производств.
Как оценить долю в квартире для продажи?
Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?
Продажа доли в квартире другому собственнику
Можно ли продать невыделенную долю в квартире?
Как продать долю в неприватизированной квартире?
Налоговый вычет при покупке доли в квартире
Разделение долевой собственности на землю
Добрый день. Помогите, пожалуйста, разобраться в ситуации.
Муж купил участок со старым домом в долевой собственности. 8,3 сотки. Его доля 3/4. Сосед (второй собственник) соответственно имеет долю 1/4. Двое собственников живут там как соседи уже давно. Женщина, которая продала долю моему мужу, всегда жила в этом старом доме (литер А), а сосед купил свою 1/4 7 лет назад с другим более новым домом (литер Б) (между домами соорудили забор). Сосед утверждает, что женщина дала на стройку разрешение (лет 20 назад). Он оформил литер Б как свою собственность.
Сосед, конечно, никак не участвовал в обслуживании старого дома, хотя имеет в нем долю. Дом в очень плачевном состоянии. Жить в нем практически невозможно. Старый дом построен в 1929 году, без фундамента, потолки 2м, крыша крытая соломой т.д.
Соседу принадлежит 1/4 доля от 8,3 соток (2,075 сотки) и 1/4 от старого дома. Фактически он занимает 3,5 сотки.
Мы приняли решение сделать разделение, чтобы избавиться от долевой собственности. Нам посоветовали мирно договориться и обойтись без суда. Попытались поговорить с соседом, вроде бы договорились о том, что он остается на своих 3,5 сотках и отказывается от доли в старом доме. Но когда мы начали делать капитальный забор для разделения (за свой счет), он начал просить все больше и больше территории себе. Просто уже не хватает нервов. Сегодня договорились об одном, завтра уже он просит на 50-80 сантиметров больше, все время говоря о том, что не подпишет документы на разделение и что у него есть доля в старом доме. И так каждый день. Участок узкий и там каждый сантиметр на счету.
1.Вопрос в том, стоит ли обращаться в суд? Суд, допустим, присудит ему его 2,075 сотки и 1/4 старого дома. А потом эту долю мы не сможем выкупить, потому что он пойдет на принцип.
2.Может ли суд забрать у него долю в доме, т.к. он не участвовал в его обслуживании?
3. Может ли суд присудить ему дополнительные сотки в качестве компенсации доли в доме?
Извиняюсь за длинный вопрос и сумбурный рассказ. Если что-то не понятно, задавайте вопросы. Мне очень нужна помощь. Спасибо.
О разделении общей долевой собственности
Как оформить право собственности на долю в доме, квартире, земельном участке
Недвижимое имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Доли участников, размер которых не может быть определен на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, считаются равными.
Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
Самый ключевой момент при наличии долевой собственности, независимо определены их доли или нет, заключается в распоряжении общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных Гражданским Кодексом РФ.
В случае, если согласие всех собственников по порядку владения, пользования или распоряжения общим имуществом, не может быть достигнуто, то такой порядок может быть установлен судом.
Пользование долей иного участника собственности
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. В соответствии со ст. 252 ГК РФ п.3 при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Таким образом, участник долевой собственности вправе либо определить порядок пользования своей долей, а именно, например, установить границы (площадь) используемой только им площади объекта общей долевой собственности. Чаще всего такую процедуру применяют для квартир или иных неделимых в натуре объектов недвижимости. Либо участники долевой собственности вправе разделить объект недвижимости в натуре, как по соглашению сторон, так и в судебном порядке. Разделение объекта в натуре означает появление в результате 2-х или более самостоятельных объектов недвижимости.
Что такое делимый объект недвижимости
Объект недвижимости является делимым в случае, если из него можно сделать нескольку объектов недвижимости без ухудшения свойств объекта и нарушения прав долевых собственников и третьих лиц. Если объяснять более простым языком, то квартира, как правило, является неделимым объектом, потому что зачастую невозможно сделать из нее несколько самостоятельных выходов, нескольку санузлов и т.п. Тоже самое относится и к жилым домам и к нежилым строениям. Земельный участок может быть признан неделимым, если на нем расположено неделимое строение или при его разделении невозможно обеспечить проезд (проход) другого собственника, третьего лица, в т.ч. и пожарный проезд. Так же земельный участок будет являться неделимым, если его разделение приведет к появлению вкраплений в земельный участок, чересполосицы, если говорить проще, целевое и рациональное использование земельного участка ухудшится.
При этом, разделение объектов недвижимости в натуре не обязательно должно производиться в равных долях, даже и при наличии равнозначных долей в праве собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре, участнику долевой собственности, его доле в праве собственности, устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Процедура выдела долей в натуре
Процедурно для выполнения разделения объекта долевой собственности в натуре необходимо составить соглашение собственников, где будет описано, как именно делится объект, в каких площадях и границах, какая производится перепланировка, реконструкция для обеспечения целевого использования вновь образующихся помещений. В последствие данное соглашение регистрируется в регистрационной службе, где собственники получаются отдельные свидетельства на самостоятельные объекты недвижимости. Составление такого соглашения теперь можно заказать он-лайн.
В случае, если соглашение не достигнуто, одному или нескольким собственникам придется обратиться в суд с исковым заявление о разделении объекта недвижимости в натуре, прекращении права долевой собственности и признании права на самостоятельнее объекты недвижимости. Как правило, необходимо будет сделать либо строительно – техническое заключение относительно вариантов раздела строения либо если речь идет о земельном участке, то произвести межевание. Основанием для регистрации права собственности будет являться решение суда.
В нашей практике был подобный случай, ознакомиться с подробностями нашей работы Вы можете здесь: Выдел в натуре доли на индивидуальный жилой дом (раздел долей).
Как платить за услуги энергоснабжения в квартире с долевой собственностью?
В нашей квартире 2 хозяина. у каждого по 50% квартиры, но проживает 3 человека. Счётчик и лицевой счет на квартиру один. Как мы должны оплачивать Услуги энергоснабжения — Делить на количество проживающих или по 50%, как по документам на владение собственностью? Сосед — хозяин живет один и требует, чтобы мы делились по количеству проживающиж, т.е. я должен оплачивать 2/3, а он 1/3 — правильно это или нет? У меня меньшая комната в квартире, но за отопление я плачу 50%. если мы должны платить 50%, а сосед будет отказываться платить как нам быть?
Ответы юристов (6)
Добрый вечер, Михаил!
В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Количество жильцов в данном случае роли не играет.
Таким образом, оплата электроэенергии каждым собственником в размере 50% от выставленного счета соответствует закону, если доли собственников равны.
В данной ситуации, при возражениях соседа, целесообразно разделить лицевые счета на каждого собственника отдельно, соответственно, и оплата будет происходить отдельно.
В случае отказа второго собственника от оплаты своего счета долг будет числиться за ним.
В любом случае второй собственник обязать проживающего с Вами члена семьи участвовать в оплате коммунальных услуг и электроэнергии только через суд, но это мало вероятно, поскольку бремя содержания имущества лежит на собственнике.
Есть вопрос к юристу?
Согласно ст. 163 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
На основании ст. 154 ЖК РФ плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Если квартира в долевой собственности, а счет за ЖКУ общий, нужно обратиться в ЕИРЦ, управляющую организацию или ТСЖ, а также в организации, ответственные за электро-, водо- и прочее энергоснабжение ― т.е. к тем, кто выставляет вам счета ― с заявлениями о разделе счета за ЖКУ (и даже о заключении отдельного договора на внесение платы за жилье и ЖКУ) и правоустанавливающими документами от всех сособственников жилья (ст. 155 ЖК РФ, ст. 247 и 249 ГК РФ). Если по своей воле сособственники не хотят разделять счет (что довольно редкий случай), инициатор раздела может обратиться в суд, и действовать на основании решения суда.
При разделе счета в квартире с несколькими владельцами оплата за коммунальные услуги будет начисляться каждому сособственнику в размере, соответствующем доле, указанной в свидетельстве о собственности на жилое помещение.
Доброго Вам дня!
В соответствии со ст. 210 ГК РФ Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержках по его содержанию и сохранению.
Расчет оплаты электроэнергии не зависит от количества проживающих в квартире. Даже если бы в ней был зарегистрирован только один из собственников, то расходы они должны были бы нести в равных размерах пропорционально своей доле.
Если вместе с Вами проживает кто-либо, то Вы с этого человека можете требовать нести расходы по оплате Вашей доли в общих расходах за ресурсы.
Для устранения разногласий лучше всего вам разделить лицевые счета по оплате электроэнергии. Точно также можно их разделить по оплате иных коммунальных ресурсов, например, водоснабжения.
В случае отказа добровольно разделить лицевые счета, Вы можете это сделать путем обращения в суд. После вынесения судом соответствующего решения, каждый должен будет оплачивать в соответствии с укзанным решением.
В соответствии со ст.249 ГК РФ каждый участник долевой собственности, в частности квартиры, обязан производить платежи соразмерно своей доли, т.е. размера доли, указанной в свидетельстве о праве собственности, копии которых должны быть в управляющей компании. На основании данных свидетельств, Вы можете потребовать в УК разделить лицевой счет квартиры на два, соответственно квитанции по оплате ком. услуг будут приходить с указанием счетов пропорционально долям собственников. При этом, если счетчик по электроэнергии один, значения не имеет, сколько людей проживает в квартире и зарегистрировано. Чтобы платить точно столько, сколько потреблено каждым собственником с учетом того, кто и в каком количестве использует электричество, следует поставить раздельные счетчики электроэнергии на каждую комнату . За пользование электричеством в местах общего пользования придется платить пропорционально долям.
Я полагаю, что одним из вариантов решения Вашего вопроса будет заключения сособственниками договора о порядке оплаты услуг энергоснабжения, в котором оговорить, в какие сроки, в каком размере (соразмерно долям в праве) и в каком порядке, с какими особенностями происходит оплата. В этом же договоре полагаю возможным установить лицо, ответственное за надлежащую и своевременную оплату таких услуг (то лицо, которое указано в выставляемых энергоснабжающей организацией платежных документах, на которое зарегистрирован лицевой счет).
С учетом Вашей ситуации, в тексте этого же договора считаю возможным с точки зрения закона оговорить, что в соответствии частью 7 статьи 31 Жилищного Кодекса РФ, сособственник, на чьей доле проживает гражданин на основании соглашения (либо член семьи на основании соглашения), оплачивает услуги энергоснабжения в бОльшем (указать конкретно) размере.
Нотариусы Магадан Ниже представлен список нотариусов в выбранной категории. Чтобы посмотреть подробную информацию по конкретному нотариусу, кликните по ФИО нотариуса. Нотариус Билык Оксана […]
Конечно, покупать долевое имущество весьма просто. В складчину вы не потратите слишком большое количество средств, а рядом всегда будут знакомые люди. Однако жизнь преподносит сюрпризы и возможно, в ближайшем будущем вам придется делить участок для того, чтобы вычленить свою долю и распорядиться ей по своему усмотрению.
Возможно, это будет продажа или обмен – не важно. Важна процедура раздела земельного участка , который находится в совместной общедолевой собственности не у одного, а сразу у нескольких людей. Такой раздел предусматривает намного больше бумажной волокиты.
Однако стоит ли этого бояться и насколько сложно разделить земельный участок по долям?
Ответим в следующем пункте.
Для начала давайте обратимся к законодательству. Так, в статье 25 Гражданского кодекса нашей страны говорится о том, что имущество, у которого изначально было несколько собственников разрешается делить между ними по их соглашению, заключенном в письменном виде.
Если же соглашения нет и кто-то из участников не доволен сложившейся ситуацией, то один из участников, требующий того, чтобы его доля была выделена из участка может идти за справедливостью в суд, подавая .
Таким образом, алгоритм ваших действий, чтобы оформить часть участка в собственность прост.
Первым делом необходимо оповестить всех долевых собственников о том, что вы нуждаетесь в определении доли с ее последующем выходом. Вы должны заранее прикинуть примерную долю и сказать о ней собственникам. После оповещения вы должны получить от них согласие – лучше всего в письменно виде.
Дело в том, что вам просто необходимо, в случает суда доказать, что некоторые из дольщиков были целиком и полностью за.
После того как вы получили ответы – приступайте к их анализу. Если все согласны – вам очень повезло. Вы можете собрать все необходимые документы, а это кадастровый и технический паспорт участка, приобщить к ним согласие от других собственников и свои документы на право собственности и уже с легким сердцем обращаться в регистрационную палату.
Если же согласия достигнуто не было – доказать свои вы можете только в судебном порядке, что не всегда приятно.
Помните о таком понятии как неделимые земельные участки. Что же означает данное понятие?
Дело в том, что такие участки по каким либо критериям и параметрам не подходят под определенные стандарты, а значит, разделены быть не могут. Именно поэтому даже согласие всех собственников не дает вам право на раздел участка и непосредственный выдел своей доли.
Однако если раздел участка считается абсолютно добровольным, то вам могут запросто отдать ту долю, которую затребуете вы, даже если по размерам она будет отличаться.
Таким образом, если отталкиваться от теории и переходить к практике, то первым делом вы оповещаете пользователей и собираете соглашения. Далее вы посещаете специалиста по межеванию земельных участков и рассматриваете проект выдела конкретно вашего земельного участка.
Следующий шаг – обращение в ни что иное, как регистрационную палату . Там, в регистрационной палате вы подаете все необходимые документы и получаете, наконец, таки новые свидетельства о праве собственности.
Процедуры деления участков на два или несколько
Раздел участка на две части – занятие достаточно простое. Даже если второй собственник не согласен на раздел, в судебном порядке участок все равно будет поделен поровну. Однако сложности наступают, когда участок делится между сразу несколькими пользователями.
Так, например, первая сложность возникает в том, что не со всех удается взять соглашения о делении , а некоторые будут вовсе против подобных действий.
Вторая сложность заключается в том, что собственники наверняка будут не рады перспективе выдела участка , который определен лично вами. Он будет в чем то не угождать им размером или расположением.
Третья проблема – при наличии зданий и строений, будет очень сложно осуществлять деление между всеми членами собственников участка .
Также проблематично привести всех собственников сразу в кадастровую палату, а также в регистрационную палату.
Эти сложности хоть и не носят глобальный характер, но могут существенно испортить ваш процесс выделения участка, забрав себе, много времени и ваших сил.
Помимо сложностей с количеством собственников вы наверняка столкнетесь с проблемой подачи документов. Конечно, подача документов – одна из важнейших причин, почему дела о разделе земельного участка в долевой собственности долгое время остается без реализации как таковой. Проблема, конечно, кроется во многих факторах и главное – в неправильном их подборе.
Если рассматривать ситуацию с разделом по согласию всех сособственников или же раздел земельного участка через суд – в любом случае вам необходимо собирать весомый пакет документов, который непременно станет важной частью га пути к выделу вашей доли.
Итак, первый документ – это свидетельство о долевой собственности . Он обязателен для предъявления на всех этапах рассмотрения дела о разделе земельного участка между собственниками. Именно данный документ доказывает ваше право на владение, пользование и распоряжение землей.
Следующий важный документ – это кадастровый паспорт . Именно он показывает границы собственности, на его основании можно производить деление участка.
5 / 5 ( 2 голоса )
Для рассмотрения вопроса общей собственности обратимся к Гражданскому кодексу РФ. Согласно законодательству нашей страны имущество, которое находится в собственности нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности, как с выделом доли, так и без такового.
Существует два вида общей собственности: совместная и долевая собственность.
Совместная собственность, изначально не разделяется на доли, и право на этот вид собственности возникает у супругов и членов фермерского хозяйства. Предполагается, что участников такого вида собственности связывают доверительные или семейные отношения. При желании в совместной собственности можно выделить доли.
Долевая собственность отличается от совместной тем, что в ней, как правило, заранее определены доли каждого участника. Если доли не определены, то они считаются равными.
В данной статье речь пойдет о разделе общей собственности.
«Заложниками» общей долевой собственности на недвижимость, как правило, становятся наследники или те, кому она досталась при приватизации. Часто между сособственниками возникают серьезные разногласия, которые перерастают в большую ссору.
С какими проблемами сталкиваются владельцы общей собственности?
Нередко самое первое и главное желание участника общей собственности: выделить свой угол, т.е. часть дома или квартиры. Это вполне осуществимое желание. Юридически это можно оформить несколькими путями. Первый и самый распространенный вариант — определить порядок пользования жилым помещением. Для этого сособственники составляют мировое соглашение, где закреплено, кому и какая комната причитается, однако учтите, что места общего пользования (кухня, ванная комната, туалет) остаются объектами совместного пользования. Лучше такое соглашение удостоверить у нотариуса.
Иногда собственникам не удается договориться, и тогда единственный выход обратиться в суд. Раздел общей долевой собственности достаточно сложный процесс даже для суда, особенно если долю нельзя выделить в натуре (например, при разделе однокомнатной квартиры).
Для объективного выделения долей суд привлекает к участию в процессе эксперта. Часто эксперты Некоммерческого партнерства «Федерация Судебных Экспертов» помогают суду правильно распределить доли. Для этого эксперт должен ответить на ряд вопросов, ниже мы представили примерный перечень:
- Возможен ли раздел имущества в натуре в соответствии с долями?
- Какие работы нужно произвести по переоборудованию жилого помещения, и какие материальные затраты для этого потребуются от собственников?
- Какие варианты раздела недвижимости возможны с соблюдением долей каждого участника?
- Определение рыночной стоимости квартиры или дома.
- Определение степени износа жилого помещения.
- И другие вопросы.
Для проведения эксперту требуются следующие документы:
- документы гражданского дела: иск и графические схемы, приложенные к нему, определение о назначении экспертизы;
- технический паспорт, где указаны все сведения о спорном объекте недвижимости;
- если есть, то и нотариальные документы (завещание, свидетельства о праве на наследство, договоры и т.п.).
При разделе частного дома и пристроек к нему (домовладения) собственнику по решению суда передается часть в жилом доме и нежилых постройках, которые по стоимости и размерам соответствуют его доле.
Обращаясь в суд за разделом общей долевой собственности, будьте готовы к неожиданному решению. Суд при рассмотрении дела руководствуется не только размером доли собственников, но и другими обстоятельствами. Пример из практики: в трехкомнатной квартире ½ доли принадлежит супругам и по ¼ соседям-одиночкам. При разделе долей суд выделил супругам одну комнату и по одной комнате каждому собственнику-одиночке. Несмотря на это все коммунальные платежи по-прежнему разделяются в соответствии с размерами долей. В данном случае на лицо учет интересов всех собственников.
Бывают ситуации, когда собственник хочет продать свою долю и поэтому просит выделить ее в натуре. В этом случае суд, пытаясь сохранить единое жилое помещение, выносит решение о денежной компенсации за счет других собственников. Однако если все сособственники хотят расстаться с квартирой, то проще всего будет продавать не по отдельной доле, а в целом всю квартиру.
Теперь несколько слов о разделе недвижимости при разводе. Раздел общей собственности супругов вопрос деликатный, но также это стрессовая ситуация для обоих супругов. Раздел совместной собственности происходит в подавляющем большинстве случаев при разводе.
Если у супругов отсутствует спор об имуществе, то оно (в т.ч. и недвижимость) может быть поделено мирным путем. В этом случае супруги составляют соглашение о разделе, которое, желательно, заверить у нотариуса. В соглашении супруги определяют размер долей, переходящий к каждому из них. Данное соглашение будет касаться только того имущества, которое было совместно нажито до дня составления соглашения. Так, все что супруги приобретут после составления соглашения, считается совместной собственностью, и будет делиться пополам.
При разделе недвижимости в судебном порядке, суд исходит из равенства долей супругов. Однако могут учитываться некоторые обстоятельства, например, большую долю наверняка получит супруг, с которым остаются проживать дети. Для раздела совместной собственности супругов суд также прибегает к помощи экспертов.
Если Вы хотите разделить общую собственность, то можно не ждать пока суд назначит проведение экспертизы, а обратиться самостоятельно к экспертам НП «Федерация Судебных Экспертов», и затем при обращении в суд представить заключение эксперта.
Цены:
Дополнительные услуги:
