Меденцов А.С. Земельное право Правовое регулирование сделок с землей

22.11.2020

Условия для оборота земельных участков определены в Конституции РФ, установлены гарантии собственности прав граждан на землю, принцип равной защиты всех ее форм.

Сделки с земельными участками регулируются преимущественно нормами гражданского законодательства. Основные положения гражданского законодательства определяют принципы и источники, правила возникновения гражданских прав и обязанностей, их осуществление и защиту.

Некоторые вопросы сделок с землей, договорных отношений и гражданского оборота регулируются нормами Земельного кодекса РФ, иными федеральными законами, законами субъектов РФ, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ. Вопросы, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, могут определяться актами министерств и ведомств.

Большое значение для правового регулирования земельных отношений имеет Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. Земельное законодательство представляет собой систему нормативных актов рФ, субъектов РФ, регулирующих земельные отношения. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса РФ, иных федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Основные нормы земельного права содержатся в Земельном кодексе РФ, который основывается на нормах Конституции РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК РФ.

Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента РФ, которые не должны противоречить ЗК РФ, федеральным законам. Правительство РФ принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных ЗК РФ, федеральными законами, а также указами Президента РФ, регулирующими земельные отношения. На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов субъектов РФ органы исполнительной власти субъектов РФ в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Регулирование земельных отношений соприкасается с регулированием использования природных ресурсов, строений, сооружений и иной недвижимости. ЗК РФ определяет условия взаимодействия его норм и норм иных правовых актов. К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природныхтерриторий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов применяется специальное законодательство. К земельным отношениям нормы иных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

Имущественные отношения с земельными участками, по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

ФОРМЫ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛЮ

Использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах.

Сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

В отношении участков, приобретенных в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

По завершении строительства и государственной регистрации, прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока проектирования и строительства сумма налога, уплаченного в течение периода проектирования и строительства сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога.

В отношении участков, приобретенных в собственность на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 4 в течение периода проектирования и строительства, превышающего трехлетний срок, вплоть до государственной регистрации.

В отношении участков, приобретенных в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 2 в течение периода проектирования и строительства, превышающего десятилетний срок.

Сумма авансового платежа, подлежащая уплате физическим лицом, уплачивающим налог на основании налогового уведомления, исчисляется как произведение налоговой базы и установленной правовыми актами (законами) представительных органов муниципальных образований (городов федерального значения) доли налоговой ставки в размере, не превышающем 1/2 налоговой ставки, в случае установления одного авансового платежа; в случае установления двух авансовых платежей в размере, не превышающем 1/3 ставки.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Если по истечении 3 лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства) не введен в эксплуатацию построенный на таком участке объект недвижимости, арендная плата за такой участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ

Земельный налог является формой платы за землю и устанавливается НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Аналогичный порядок установления и введения налога действует в городах федерального значения.

Устанавливая земельный налог, представительные органы муниципальных образований (городов федерального значения) определяют налоговые ставки в пределах, установленных НК РФ, порядок и сроки уплаты налога, налоговые льготы, основания и порядок их применения.

Налогоплательщиками признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения), на территории которого введен налог.

Не признаются объектом налогообложения земельные участки:

– изъятые из оборота в соответствии с законодательством РФ;

– ограниченные в обороте в соответствии с законодательством, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

– ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

– из состава земель лесного фонда;

– ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством РФ.

Налоговая база (кадастровая стоимость земельного участка) определяется в отношении каждого земельного участка (долей в праве общей собственности на земельный участок) по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Налоговая база определяется отдельно в отношении земельных участков, собственниками которых признаются разные лица или установлены различные налоговые ставки.

Организации и индивидуальные предприниматели (в отношении земельных участков, используемых в предпринимательской деятельности) определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного земельного кадастра о каждом земельном участке, принадлежащем им. Налоговая база для каждого физического лица определяется налоговыми органами.

В отношении участков, находящихся в общей долевой собственности, база определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей собственности.

Земельная реформы, проводимая в нашей стране, вовлекает земельные участки в рыночный оборот. В РБ в отношении ЗУ разрешается купля-продажа; дарение; залог; обмен; аренда; наследование. ЗУ могут быть объектами рентных отношений. Рента обременяет землю или иную недвижимость, переданную под ее выплату.

Сделками по ст.154 ГК считаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Воля на совершение сделки должна быть явно выраженной и совпадать с ее внешним волеизъявлением.

К сделкам с землей применимы нормы гражданского законодательства, т.е. сделка считается действительной при условиях: законности ее содержания, дееспособности участников сделки, соблюдения требуемой законом формы сделки, соответствия сделки действительной воле участников.

Вместе с тем сделки с землей имеют ряд особенностей, обусловленных спецификой объекта - земельного участка, а также особыми требованиями к сделкам с недвижимостью. Поэтому существуют специальные правила заключения сделок с ЗУ:

1. Сделки должны быть заключены в письменной форме, нотариально заверены и зарегистрированы специально уполномоченным органом. Госрегистрация обязательна и публична (орган обязан предоставить любому лицу информацию о регистрации прав на конкретный объект недвижимости). Отказ в регистрации может быть обжалован в суде.

2. В процессе совершения сделки не меняется целевое назначение участка. Об этом делается специальная запись в договоре (что продавцу разъяснено содержание ст.93 КЗ).

3. Предметом договора выступает земельный участок, иногда часть участка (она предварительно выделяется в самостоятельный участок).

4. Договоры об отчуждении земельных участков подлежат обязательному нотариальному удостоверению по месту нахождения участка.

5. Объектом сделки может быть только участок установленных размеров. Так, гражданин может быть собственником неограниченного числа жилых помещений, сдавать их по найму, а размеры земельного участка не должны превышать установленных законом норм.

6. К новому субъекту переходит совокупность правомочий прежнего хозяина со всеми обременениями и ограничениями, имевшимися на данный участок.

7. Согласно ст.93 КЗ жилые дома, дачи и садовые домики могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если они находятся в частной собственности кроме случаев продажи строений под снос. Распоряжение имуществом, находящемся в совместном пользовании, осуществляется только с согласия всех участников, независимо от того, кто совершал сделку.

8. При совершении сделок с землей обязателен учет природоохранных требований.

Купля-продажа земельных участков

Общие положения о купле-продаже земли содержатся в §1 гл.30 ГК РБ, нормы, регулирующие куплю-продажу недвижимости - в §7 гл.30 ГК. Договор купли-продажи - одна из форм, регулирующих земельное обращение. Продавец по договору обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель - принять его и оплатить.

Предметом купли-продажи может быть только ЗУ, принадлежащий гражданину на правах частной собственности. Он характеризуется местоположением, размером и целевым назначением. Участок может быть застроенным или свободным от построек. Если на земельном участке имеется незавершенный объект недвижимости, то такой объект отчуждается вместе с земельным участком.

В договоре должны быть указаны данные, четко определяющие недвижимое имущество, его расположение (ст. 525 ГК), т.е. размер ЗУ, его расположение, состав угодий, кадастровую оценку. Такие данные отражаются в регистрационных документах и в плане ЗУ. Если план участка отсутствует, он может быть изготовлен за счет средств продавца или покупателя по договоренности. При отсутствии в договоре данных, позволяющих бесспорно идентифицировать ЗУ, договор считается незаключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать указание цены этой недвижимости. При отсутствии согласованной цены договор считается незаключенным. Цена ЗУ устанавливается участниками сделки. При этом продавец обязан внести земельный налог за все время пользования участком. Закон запрещает отчуждение земли или ее аренду до полного внесения платы за землю.

Земля может сама по себе быть объектом сделки, такая сделка - прямая. Но сделка может быть и косвенной, опосредованной, если объектом договора будут объекты недвижимости, расположенные на земле. При покупке недвижимости на чужой земле покупатель автоматически приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для ее использования (ст. 523 ГК). Продажа недвижимости, находящейся на ЗУ, не принадлежащем продавцу на правах собственности, допускается без согласия собственника участка. При продаже только ЗУ, за продавцом сохраняется право пользования той частью участка, которая необходима для эксплуатации оставшейся у него недвижимости на условиях, определенных договором купли-продажи (ст. 524ГК). Если вам необходима юридическая помощь по ДТП , предлагаем воспользоваться услугами юридической компании «Каскад». Данная компания давно уже себя зарекомендовала в направлениях правовой помощи по гражданским, уголовным делам, а также в оказании помощи юридическим лицам.

При наличии спора о границах с соседними земельными участками совершение сделок по купле-продаже земли не допускается.

Сделки могут заключаться на определенный срок, но обычно - без указания срока.

Основным признаком договора купли-продажи является переход к покупателю прав на ЗУ. Если предметом договора является земля, покупатель должен иметь право на получение земли в частную собственность.

Отчуждение земельных участков разрешается только при сохранении целевого использования земель.

Одним из видов договоров о купле-продаже является договор о продаже ЗУ одним физическим лицом другому. Форма такого договора определяется тремя факторами: потребностями гражданского оборота, необходимостью контроля со стороны государства за законностью совершения сделок, особенностями объекта сделки. Типовой договор должен содержать следующие сведения: данные о сторонах сделки; предмете сделки; указание на правоустанавливающие документы продавца; отсутствие или наличие обременений, лежащих на земельном участке (залог, аренда, особый режим использования, сервитуты); цену сделки (отдельно на участок и строения); отсутствие иных договоров по отчуждению данного участка (он никому не продан, не обменян, нет спора между наследниками). К договору прилагается план ЗУ, без которого нотариальное удостоверение договора не может быть осуществлено.

Договор купли-продажи ЗУ подлежит нотариальному удостоверению и госрегистрации, а переход права собственности на ЗУ - госрегистрации, т.е. внесение записи в земельно-кадастровую книгу. С момента регистрации право собственности продавца прекращается и начинается право собственности покупателя. Правоудостоверяющий документ - госакт - выдается местным органом власти, а справка о регистрации - землеустроительной службой.

Сделки с землей за несовершеннолетних проводят их родители или опекуны. Общая собственность продается только с согласия всех членов. При наличии споров договор купли не осуществляется до урегулирования спорных моментов. Важно помнить, что правом собственности обладают граждане РБ, постоянно живущие на ее территории или приравненные к ним. Если покупатель не имеет такого права, то ЗУ выкупается местными органами.

Договор мены и обмен ЗУ

По договору мены стороны обменивают одно имущество на другое. К этому договору применимы все правила о купле-продаже. Общие положения о договоре мены закреплены в гл.31 ГК, они применимы и для земельных участков. Основные особенности договора мены земельных участков следующие: 1) предметом договора может быть ЗУ или его часть, 2) мена допускается только в отношении ЗУ в частной собственности, 3) участниками договора могут быть только граждане РБ, но не юридические лица, 4) граждане, получающие ЗУ, должны обладать правом частной собственности на землю, 5) площадь полученного участка не должна превышать установленного размера, 6) ЗУ могут обмениваться только на ЗУ. Договор мены ЗУ должен быть зарегистрирован в том же порядке, чтои договор о купле-продаже ЗУ.

Предметом мены может быть как ЗУ, так и строение на нем, что отражается в договоре. При договоре мены обязательно указывается, что передается не только строение, но и земельный участок.

Согласно ст. 92 КЗ граждане РБ по согласию между собой могут осуществлять обмен ЗУ или их частями. Предметом обмена, в отличие от мены, может быть ЗУ в пожизненном наследуемом владении. Так, например, в Типовом уставе садоводческого товарищества 1989 г. закреплено право на обмен садовых участков. Те из членов товариществ, которые не оформили права собственности на участки, могут производить их обмен. Обмен допускается при сохранении целевого назначения обмениваемых участков, а их площадь ограничена установленными нормами. Исключен обмен недвижимости, на которую наложен арест.

Сделки с земельными участками регулируются преимущественно нормами гражданского законодательства.
Стоит отметить, что основные положения гражданского законодательства определяют принципы и источники, правила возникновения гражданских прав и обязанностей, их осуществление и защиту.

Некᴏᴛᴏᴩые вопросы сделок с землей, договорных отношений и гражданского оборота регулируются нормами Земельного кодекса РФ, иными федеральными законами, законами субъектов РФ, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ. Вопросы, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, могут определяться актами министерств и ведомств.

Важно знать, что большое значение для правового регулирования земельных отношений имеет Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. Земельное законодательство представляет собой систему нормативных актов рФ, субъектов РФ, регулирующих земельные отношения. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса РФ, иных федеральных законов и принимаемых в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии с ними законов субъектов РФ.
Стоит отметить, что основные нормы земельного права содержатся в Земельном кодексе РФ, кᴏᴛᴏᴩый базируется на нормах Конституции РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙовать ЗК РФ.

Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента РФ, кᴏᴛᴏᴩые не должны противоречить ЗК РФ, федеральным законам. Правительство РФ принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных ЗК РФ, федеральными законами, а также указами Президента РФ, регулирующими земельные отношения. На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов субъектов РФ органы исполнительной власти субъектов РФ в пределах ϲʙᴏих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ органы местного самоуправления в пределах ϲʙᴏих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Регулирование земельных отношений соприкасается с регулированием использования природных ресурсов, строений, сооружений и иной недвижимости. ЗК РФ определяет условия взаимодействия его норм и норм иных правовых актов. К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природныхтерриторий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов применяется специальное законодательство. К земельным отношениям нормы иных отраслей законодательства применяются, если данные отношения не урегулированы земельным законодательством.

прав граждан на землю, принцип равной защиты всех ее форм.

Сделки с земельными участками регулируются преимущественно нормами гражданского законодательства . Основные положения гражданского законодательства определяют принципы и источники, правила возникновения гражданских прав и обязанностей, их осуществление и защиту.

Некоторые вопросы сделок с землей, договорных отношений и гражданского оборота регулируются нормами Земельного кодекса РФ, иными федеральными законами, законами субъектов РФ , указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ . Вопросы, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, могут определяться актами министерств и ведомств.

Большое значение для правового регулирования земельных отношений имеет Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. Земельное законодательство представляет собой систему нормативных актов рФ, субъектов РФ, регулирующих земельные отношения. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса РФ, иных федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Основные нормы земельного права содержатся в Земельном кодексе РФ, который основывается на нормах Конституции РФ. Нормы земельного права , содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК РФ.

Регулирование земельных отношений соприкасается с регулированием использования природных ресурсов, строений, сооружений и иной недвижимости . ЗК РФ определяет условия взаимодействия его норм и норм иных правовых актов. К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды , охране особо охраняемых природныхтерриторий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов применяется специальное законодательство. К земельным отношениям нормы иных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.