Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014)

СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ

С САМОВОЛЬНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ

Кроме того, имеются случаи ошибочного разрешения споров об узаконивании новых помещений, созданных в процессе реконструкции: пристроек, надстроек к жилым домам. При этом судами признавалось право собственности на самовольные пристройки к жилому дому как на отдельный объект капитального строительства.

Так, решением районного суда было признано право собственности за истцами по 1/2 доли на самовольные постройки: жилую пристройку лит. а1, пристройку лит. а2 к жилому дому.

Другим решением районного суда за истцами признано право собственности на квартиру в порядке приватизации по 1/3 доли за каждым, сохранено помещение пристройки в перепланированном состоянии и признано право собственности за этими же лицами на самовольную постройку в виде пристройки.

Однако пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

В том случае, если заявлены исковые требования о признании права собственности на такие самовольные пристройки, являющиеся частью строения, находящегося в общей долевой собственности, к участию в деле необходимо привлекать всех сособственников домовладения, а в число обстоятельств, подлежащих установлению и разрешению в таком деле, должно входить перераспределение долей сособственников после признания права собственности на возведенную пристройку.

Рассмотрение вопросов о перераспределении долей в праве на общее имущество по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 245 ГК РФ, обусловлено в том числе необходимостью обеспечения исполнимости судебного решения, поскольку при государственной регистрации прав на реконструированный объект недвижимого имущества открывается новый подраздел ЕГРП, при этом подраздел ЕГРП, связанный с ранее существовавшим объектом недвижимости, закрывается (п. 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219).

В качестве примера правильного разрешения спора рассматриваемой категории можно привести дело по иску Б. к администрации муниципального образования, А., Н., Р. о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности на самовольную постройку, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Обращаясь в суд с иском, Б. указывал, что является собственником 7/18 доли в праве собственности на домовладение, расположенное на земельном участке, находящемся у сособственников в долгосрочной аренде. В целях повышения благоустройства им самовольно возведена пристройка к дому, что привело к увеличению общей площади дома на 10,6 кв. м.

Решением районного суда жилой дом общей площадью 109,4 кв. м сохранен в реконструированном состоянии. За Б. признано право собственности на самовольно возведенную пристройку площадью 10,6 кв. м и на 389/1000 доли в праве общей собственности на дом.

Рассматривая дело в апелляционном порядке, судебная коллегия по гражданским делам областного суда указала, в частности, следующее.

Судом на основании исследованных доказательств, в том числе результатов строительно-технической экспертизы и заключения ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии", установлено, что реконструкция жилого дома произведена истцом в соответствии со строительными нормами и правилами, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью, размещение самовольного строения не противоречит документации градостроительного зонирования территории города, произведено на участке, предоставленном в аренду для эксплуатации домовладения. При указанных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о возможности сохранения дома в реконструированном состоянии и удовлетворении требований истца о признании за ним права на долю (389/1000) в праве собственности на домовладение с учетом произведенных неотделимых улучшений.

Вместе с тем судебная коллегия отменила решение суда в части признания за Б. права собственности на самовольно возведенную пристройку площадью 10,6 кв. м, отказав в этой части в иске, поскольку указанная пристройка является составной частью жилого дома, право общей долевой собственности на который принадлежит не только истцу, но всем участникам долевой собственности, в связи с чем отсутствовали основания для признания права собственности на нее как на самостоятельный объект недвижимости.

Учитывая произошедшее в результате возведения истцом пристройки изменение долей всех участников долевой собственности, судебная коллегия изменила решение суда, определив долю каждого из сособственников.

При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.

подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).

Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости (п. 13 , 14 ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.

Следует также учитывать, что вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, отклонение от предельных параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке, установленном ст. ст. 37 , , ГрК РФ, и решения соответствующих органов могут быть предметом проверки суда как в порядке, установленном положениями главы 25 ГПК РФ, так и (в случае заявления таких требований) в порядке искового производства. Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу, связанному с легализацией самовольного строения, без установления фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за соответствующим разрешением в административном порядке, недопустимо.

Б. и А. обратились в суд с исками к Г., Р., Л., К., обществу с ограниченной ответственностью о признании многоквартирного трехэтажного жилого дома самовольной постройкой и его сносе, указывая, что являются собственниками земельных участков и расположенных на них жилых помещений. Ответчикам Г., Р. на праве долевой собственности принадлежит смежный земельный участок, целевым назначением которого является эксплуатация жилого дома, а вид разрешенного использования - под индивидуальную жилую застройку. В 2010 году ответчики снесли ветхий дом, расположенный на указанном спорном участке, и на его месте без соответствующего разрешения, с нарушением технического регламента, градостроительных, строительных и иных установленных законом норм и правил, в непосредственной близости к жилым домам истцов (4 - 5 метров) возвели многоквартирный трехэтажный жилой дом общей площадью 1 282,7 кв. м, в результате чего в домах истцов нарушена инсоляция, а несоответствие объекта требованиям безопасности, в том числе пожарной, создает реальную угрозу их жизни и здоровью.

Г., Р. обратились со встречным иском к администрации города, Б., А., в котором просили признать жилой дом многоквартирным жилым домом, а также признать за ними право собственности на данный объект недвижимости. Указывали, что являются правообладателями земельного участка, расположенного в зоне многоэтажной жилой застройки, следовательно, при возведении спорного объекта не были нарушены градостроительные нормы и правила. Кроме того, отсутствие разрешения на строительство не является препятствием к узаконению постройки, так как ее сохранение не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Прокурор района обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц к Г., Р., просил признать незаконными действия ответчиков по строительству жилого дома без наличия соответствующего разрешения, возложить на них обязанность по сносу спорного многоквартирного жилого дома.

Определением районного суда гражданские дела по указанным искам были объединены в одно производство.

Решением районного суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, исковые требования Б., А., прокурора удовлетворены частично. На Г., Р. возложена обязанность снести самовольную постройку в виде трехэтажного строения с техническим этажом общей площадью 1203,4 кв. м. Встречные исковые требования Г., Р. оставлены без удовлетворения.

При этом суд верно указал, что целевым назначением земельного участка, на котором расположено спорное строение, является эксплуатация индивидуального жилого дома, и, несмотря на принадлежность этого участка на момент вынесения решения к зоне многоэтажной жилой застройки, согласно правилам землепользования и застройки городского округа, утвержденным решением городской думы, при строительстве были нарушены требования технических регламентов, тогда как в соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется не только в соответствии с градостроительным регламентом, но и при условии соблюдения требований технических регламентов. Кроме того, объект возведен без получения необходимых разрешений, с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, в отсутствие инженерно-геологических изысканий на возведение многоквартирного жилого дома, проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, без разработки технических условий на подключение многоквартирного жилого дома к сетям водоснабжения, водоотведения и к электрическим сетям, а также с несоответствием минимально допустимых расстояний между строениями, что повлияло на уровень инсоляции в соседних домах, принадлежащих гражданам, и создает реальную угрозу жизни и здоровью в случае возникновения пожара и разрушения спорного здания.

В другом случае определением судебной коллегии областного суда было отказано в удовлетворении иска о признании права собственности на незавершенный строительством объект - нежилое здание, поскольку земельный участок, на котором произведено строительство, предназначен для строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома, в то время как истцом произведено строительство нежилого трехэтажного здания - спортивно-досугового комплекса. Разрешение на строительство указанного объекта недвижимости истцом получено не было.

При этом коллегией обоснованно указано, что изменение разрешенного вида использования земельного участка в данном случае относится к ведению местной администрации, решение которой лицо вправе обжаловать в судебном порядке.

По делу, где одним из оснований для удовлетворения требований о сносе многоквартирного дома явилось несоответствие разрешенному виду использования земельного участка, судебная коллегия областного суда правомерно отметила, что строение, обладающее признаками многоквартирного жилого здания, возведено в зоне жилой застройки первого типа (Ж-1), допускающей в качестве условно разрешенного вида использования такое строительство. Вместе с тем согласно нормативным правовым актам органов местного самоуправления, определяющим правила землепользования и застройки населенного пункта, условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков могут быть применены только после получения специального согласования посредством публичных слушаний. Однако изменение вида разрешенного использования участка для строительства многоэтажного дома в установленном порядке ко времени рассмотрения дела судом не производилось, за инициированием подобной процедуры ответчик не обращался.

Возведение новых построек при наличии обременений права собственности в виде запрещения нового строительства является основанием для признания постройки самовольной и ее сноса.

При разрешении исковых требований прокурора к К. о сносе самовольной постройки судом было установлено, что К. является собственником здания кафе, расположенного на земельном участке, на котором ею возведено подсобное помещение. Данное подсобное помещение имеет признаки самовольной постройки, поскольку расположено на земельном участке, не отведенном для этих целей, без получения необходимых разрешений, с существенным нарушением градостроительных норм и правил, так как земельный участок располагается в границах исторического центра города и объединенной охранной зоны, правопредшественником ответчика дано охранное свидетельство по охране и использованию памятников истории и культуры области, зарегистрированное в качестве публичного ограничения, согласно которому земельный участок не может использоваться под новое строительство.

В силу ст. ст. 35 , Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения. Проектирование и проведение работ по сохранению памятника и его территорий осуществляется по согласованию с компетентными органами власти, выполняющими функции в области охраны объектов культурного наследия, на основании письменного разрешения.

Доказательств того, что К. спорное строение возведено на основании разрешений и согласований с компетентными органами, представлено не было, что обоснованно послужило одним из оснований для принятия судом решения об отказе в иске.

Изучение проблем, связанных с самовольными постройками, а также судебной практики по данной категории дел позволяет сделать вывод, что в настоящее время отсутствует четкое правовое регулирование значительного числа вопросов в этой области и, как следствие, отсутствие единообразия в правоприменении.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Федеральным законом № 93-ФЗ от 30 июня 2006 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» внесены изменения в диспозицию пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. В результате редакционного изменения названной общегражданской нормы с 01 сентября 2006 года право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях и в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему её лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, законодатель с 01 сентября 2006 года исключил возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, которое к моменту обращения в судебные органы не является законным владельцем земельного участка, обладающим на него вещным правом (статья 216 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, положениями исследуемой нормы определены режимы землепользования, которыми должно обладать лицо, обращающееся в суд с требованием о признании права собственности на самовольную постройку.
Таким образом, при анализе условий признания права собственности на самовольную постройку, определенных в редакции пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации с изменениями, вступившими в силу с 01 сентября 2006 года, можно сделать вывод, что право собственности на самовольную постройку окончательно поставлено в зависимость от прав на земельный участок, на котором она создана.
В статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель закрепил три признака самовольной постройки, причем для определения ее таковой достаточно хотя бы одного из этих признаков:

• постройка должна быть возведена на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке;
• либо без получения необходимых разрешений;
• либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Учитывая положения пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статусом самовольной постройки может обладать только объект недвижимого имущества.
Анализ содержания статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, а также с нормами, установленными Федеральным законом «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», позволяет сделать вывод о том, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации самовольно возведенной постройки по правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не может являться достаточным основанием для удовлетворения иска. В противном случае имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Документы, которые следует прилагать истцу при подаче искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку.

К исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку необходимо приложить:

• Документы, подтверждающие вещные права на земельный участок.
• Доказательства выдачи разрешения на строительство.
• Документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки. Например, договоры подряда и акты приемки работ по возведению постройки, документы, подтверждающие расходы на строительство, понесенные истцом.
• Документы, свидетельствующие о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам. Таким документом может быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая может подтверждать отсутствие записей о зарегистрированных правах, их ограничениях, а также обременениях в отношении объекта недвижимого имущества.
• Документы, содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес. Например, выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, выданная органом технической инвентаризации недвижимого имущества, и соответствующая адресная справка.
• Документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам.
• Документы, иным образом подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Приведенный перечень документов является примерным. В зависимости от конкретной ситуации исходя из обстоятельств возведения постройки могут потребоваться дополнительные документы.

Обстоятельства, которые необходимо выяснять суду, при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольную постройку.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истца возложена обязанность по предоставлению доказательств создания объекта в соответствии с установленными строительными и градостроительными нормами и правилами и отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки.
Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам данной категории, должен определяться исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости. Эти условия можно сгруппировать в общем виде, следующим образом:

• наличие права на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешения собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию;
• соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки;
• наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство;
• разрешение на строительство, т.е. документ, выданный заказчику (застройщику) органами местного самоуправления и удостоверяющий право собственника осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения;
• соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
• соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

Кроме этого следует выяснять обстоятельства, подтверждающие возведение застройщиком объекта за счет собственных финансовых средств.
Если самовольная постройка была возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, то соответственно его права на этот участок подтверждаются записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право на землю может подтверждаться так же государственными актами, свидетельствами и другими документами, удостоверяющими права на землю.
Анализ судебной практики Арбитражного суда Республики Бурятия по делам о признании права собственности на самовольную постройку показал, что суд не привлекает Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия к участию в процессе в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Однако, изучение судебной практики других судов по рассматриваемому вопросу показывает, что суды, разрешая иски о признании права собственности на самовольную постройку, привлекают регистрирующий орган к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
При принятии такого решения суды исходят из того, что при удовлетворении исковых требований на основании решения суда подлежат регистрации права на объект недвижимости. Поэтому они исходят из того, что привлечение Управления Федеральной регистрационной службы к участию в деле является обоснованным, целесообразным, независимо от того, что у регистрирующего органа отсутствуют притязания относительно объекта.
Кроме того, независимо от разрешения вопроса о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица регистрирующего органа, представляется необходимым получение сведений о наличии зарегистрированных прав и обременений как на земельный участок, так и на объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке.
Поскольку признание права собственности на самовольную постройку исходя из норм статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации поставлено в зависимость от отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, наличие сведений о зарегистрированных правах и обременениях на земельный участок и на расположенные на нем объекты недвижимости обеспечивает возможность защиты прав и интересов других лиц, которые, при установлении таковых, подлежат привлечению к участию в деле.

Требования, которые должен соблюдать застройщик объекта.

Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать застройщиков от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости.
Указанные обстоятельства обязан доказать истец как заявитель требования о признании права собственности на самовольно возведенные объекты.
В соответствии со статьями 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Из статей 1, 2, 6, 7, 32, 34 Федерального закона "О техническом регулировании" следует, что обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, устанавливаются техническими регламентами, принятыми федеральными законами и подзаконными нормативными актами.
Технические регламенты принимаются в целях защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений, и с учетом степени риска причинения вреда устанавливают минимально необходимые требования, обеспечивающие, в том числе, взрывобезопасность, механическую безопасность, пожарную безопасность, промышленную безопасность, термическую безопасность, электрическую безопасность.
То есть, во всех делах по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований:

• строительных,
• охраны окружающей природной среды,
• экологических,
• санитарно-гигиенических,
• противопожарных,
• и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки.

Статьями 51-54 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрены выдача разрешений на строительство, осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, проведение строительного контроля, государственного строительного надзора.
Компетентными органами в области принятия законченного строительством объекта являются органы местного самоуправления, которые вправе предоставлять заключения о соответствии строения строительным нормам и правилам.
Так, согласно подпункту 3.1 пункта 3 Постановления Администрации г.Улан-Удэ № 46 от 04 февраля 2009 года «Об утверждении Положения и структуры МУ «Комитет по строительству Администрации г.Улан-Удэ» Комитет в соответствии с возложенными на него задачами осуществляет, в том числе, функции:… обследования объектов и выдачи заключения о соответствии строительным нормам и правилам самовольно возведенных зданий и сооружений…
Не может служить безусловным основанием к отказу в иске, о признании права собственности на самовольную постройку, отсутствие в требуемых случаях надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения на строительство само по себе. Орган местного самоуправления может разрешить сохранение самовольно возведенного строения, если признает, что оно возведено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и соблюдением строительных норм и правил. Отказ в выдаче такого разрешения, как и отрицательные заключения уполномоченных органов государственного надзора и контроля, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (статья 46 Конституции Российской Федерации, пункт 14 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Анализ судебной практики свидетельствует о том, что нередко одним из оснований для отказа в признании за истцом права собственности на самовольные постройки служит недоказанность истцом того, что он является лицом, осуществившим самовольную постройку.
Когда объект возведен застройщиком самостоятельно (хозспособом), он обязан представить в подтверждение этого следующие документы: акты о приемке выполненных работ, архитектурно-планировочное задание, проектную документацию на строительство объекта, лицензии на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений, счета-фактуры, накладные на приобретение строительных материалов, платежные документы об оплате и др.
При возведении самовольной постройки третьим лицом по поручению истца и за его счет суд для подтверждения этого обстоятельства принимает во внимание следующие документы: заключенные истцом с третьими лицами договоры строительного подряда, акты приемки выполненных по договору подряда работ, локальные сметы, сводные сметные расчеты стоимости строительства, выставленные подрядчиками счета-фактуры, платежные поручения на перечисление денежных средств в счет оплаты выполненных строительных работ, проектную документацию на строительство объекта.
Самовольная постройка, на которую истец просит признать право собственности, должна соответствовать генеральному плану застройки конкретного населенного пункта и находиться в пределах установленных красных линий.
В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации № 190-ФЗ от 29 декабря 2004 года под красными линиями понимаются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
При выдаче разрешения на строительство обязательной проверке подлежит соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям.
Учитывая, что красные линии устанавливаются в целях обеспечения общественных интересов при осуществлении градостроительной деятельности, их нарушение без соответствующего согласования при возведении самовольной постройки влечет нарушение прав и законных интересов других лиц. Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации это является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку.

Оформление резолютивной части решения.

Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В этой связи в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения: адрес (местонахождение) объекта недвижимости, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета, а если объект находится в общей долевой собственности - доли в праве в виде правильной простой дроби (пункт 1 статьи 18 Федерального закона № 122 от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
При рассмотрении дел данной категории следует помнить, что к самовольной постройке не применяются нормы о приобретательной давности.

Председатель коллегии
по рассмотрению споров,
возникающих из гражданских
и иных правоотношений Муравьева Е.Г.

"Российский налоговый курьер", 2013, N 1-2

Недвижимость, построенная без специального разрешения, подлежит сносу по решению суда. Поэтому компаниям рискованно учитывать расходы, связанные с возведением и сносом самовольных строений, а также принимать к вычету НДС, предъявленный при строительстве и демонтаже.

Практика показывает, что нередко компании строят объекты недвижимости с нарушениями. В частности, без разрешения на строительство на земельном участке, не принадлежащем организации на праве собственности или постоянном пользовании, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Такие объекты строительства являются самовольными постройками, определение которых содержится в ст. 222 ГК РФ (см. врезки ниже и на с. 72).

Нормы ГК РФ. Компания не вправе распоряжаться самовольной постройкой - продавать или сдавать в аренду

Определение самовольной постройки содержится в ст. 222 ГК РФ. В частности, под ней понимается жилой дом, строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное:

• на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законодательством РФ и иными правовыми актами;
• без получения необходимых разрешений на строительство;
• с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться объектом - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Буква закона. Наличие госрегистрации права собственности может не спасти самовольную постройку от сноса

В п. 5 Информационного письма от 09.12.2010 N 143 Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки.

Аналогичное мнение высказывал ВАС РФ в Определении от 09.09.2008 N 8985/08.

Возникает вопрос: можно ли в принципе объект, право собственности на который зарегистрировано, признать самовольной постройкой?

Законодательство не предусматривает такой возможности. Ведь госрегистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода прав на недвижимое имущество, и может быть оспорена только в суде (ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). То есть о самовольных действиях компании в данной ситуации речи быть не может.

Однако постройку могут признать самовольной, если перед этим отдельно в суде будет оспорена сама государственная регистрация права собственности на нее.

Президиум ВАС РФ отметил, что иногда для спорной регистрации "отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права" (п. 5 Информационного письма от 09.12.2010 N 143).

В связи с отсутствием права собственности на самовольные постройки организации обычно учитывают такие объекты на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", несмотря на то, что в большинстве случаев здания построены и фактически эксплуатируются.

Налоговый кодекс не содержит норм, регламентирующих вопросы налогообложения самовольных построек. В связи с этим на практике возникает немало споров с налоговиками в отношении налога на прибыль, НДС и налога на имущество. Практика показывает, что зачастую суды поддерживают компании.

По мнению большинства судов, право на вычет НДС в отношении самовольной постройки не зависит от наличия у компании разрешения на такое строительство

При проверке налоговики зачастую отказывают компании в вычете НДС, предъявленного подрядными организациями при строительстве объекта, являющегося самовольной постройкой. Контролеры обосновывают это тем, что у организации отсутствует разрешение на строительство, которое подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право осуществлять строительство (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса).

Также инспекторы заявляют, что у организации нет права на вычет в отношении работ по возведению самовольной постройки, поскольку такой объект в силу его незаконности подлежит сносу, он не является товаром, приобретаемым для осуществления облагаемых НДС операций или для перепродажи.

Однако суды в большинстве случаев встают на сторону налогоплательщиков. Арбитры указывают, что Налоговый кодекс не ставит право на получение вычета по НДС в зависимость от наличия или отсутствия разрешительной документации (Постановления ФАС Западно-Сибирского от 18.06.2012 N А45-14863/2011 и от 08.07.2010 N А45-26451/2009, Московского от 19.07.2012 N А41-34328/11 и от 26.04.2012 N А40-103560/11-129-440 и Центрального от 05.04.2012 N А54-2235/2011 округов).

Примечание. Суды считают, что застройщик может заявить к вычету "входной" НДС вне зависимости от наличия или отсутствия разрешительной документации на строительство объекта.

Некоторые суды также отмечают, что процедура оформления разрешения на строительство может занимать длительное время и отказывать в признании вычета по этой причине неправомерно (например, Постановление ФАС Центрального округа от 30.10.2012 N А35-104/2012).

Расходы на демонтаж незаконных строений учитываются при исчислении налога на прибыль в отличие от стоимости самих ликвидируемых объектов

Организация, которая самовольно возвела объект, обязана снести его за свой счет или компенсировать третьим лицам расходы по такому сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ, также см. врезку на с. 73). Минфин России в Письмах от 23.11.2011 N 03-03-06/1/772, от 03.12.2010 N 03-03-06/1/757 и от 07.05.2007 N 03-03-06/1/261 высказал мнение о том, что стоимость ликвидируемых объектов незавершенного строительства не уменьшает базу по налогу на прибыль организаций, а расходы, связанные с их ликвидацией, учитываются.

Важно. Местные власти не вправе требовать от компании снести самовольно возведенный ею объект

Принудительный снос самовольной постройки осуществляется только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143). Так, ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 13.06.2007 N Ф08-3303/2007 указал, что администрация города не вправе выносить в адрес организации постановление о требовании демонтировать самовольную постройку, так как власти не наделены такими полномочиями.

Примечание. Городская администрация не имеет полномочий на принудительный снос незаконно возведенных строений.

Большинство судов соглашаются с таким мнением. Так, в Определении от 10.01.2012 N ВАС-16900/11 ВАС РФ указал, что компания не вправе учитывать в налоговых расходах затраты на строительство ликвидированного объекта незавершенного строительства, так как в пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ речь идет лишь о расходах, связанных с ликвидацией объектов незавершенного строительства. Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях ФАС Северо-Западного от 17.08.2011 N А56-60650/2010 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 10.01.2012 N ВАС-16900/11), Западно-Сибирского от 12.03.2008 N Ф04-883/2008(1734-А67-34) (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 09.07.2008 N 8167/08) и от 24.09.2007 N Ф04-6485/2007(38369-А67-40) округов.

Хотя ФАС Волго-Вятского округа в 2011 г. отметил, что в рассматриваемом споре компания планировала использовать строящееся здание для получения прибыли. Следовательно, по мнению суда, налоговики неправомерно исключили стоимость ликвидируемой незавершенной постройки из состава налоговых расходов (Постановление от 07.09.2010 N А38-7141/2009 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 20.01.2011 N ВАС-18063/10)).

По мнению Минфина России, при сносе компания обязана восстановить НДС по расходам на самовольную постройку

Пункт 3 ст. 170 НК РФ содержит закрытый перечень случаев, когда суммы НДС, ранее принятые к вычету, компания обязана восстановить. И ликвидация самовольных строений в этом списке отсутствует. Следовательно, компания вправе не восстанавливать НДС при сносе самовольной постройки по решению суда.

Однако Минфин России не согласен с такой логикой. В Письме от 07.02.2008 N 03-03-06/1/86 он указал, что при ликвидации объекта незавершенного строительства суммы НДС по товарам, работам или услугам, предъявленные налогоплательщику при проведении строительства и принятые к вычету, следует восстановить, поскольку такой объект не будет использоваться в операциях, облагаемых НДС. А в Письме от 22.11.2007 N 03-07-11/579 финансовое ведомство указывает, что НДС восстанавливается, если приобретенные товары, работы или услуги, в том числе основные средства, не используются в деятельности, облагаемой этим налогом.

Налоговики отказывают в вычете "входного" НДС с затрат на снос самовольных построек

По мнению Минфина России, суммы НДС, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями по демонтажным работам при ликвидации объектов незавершенного строительства, к вычету принять нельзя (Письмо от 12.01.2012 N 03-07-10/01). Ведь такое имущество в дальнейшем не будет использоваться в облагаемой НДС деятельности (п. 2 ст. 171 НК РФ). Представляется, что такие рассуждения справедливы и для операций по ликвидации самовольных построек.

При этом положения п. 6 ст. 171 НК РФ здесь не применяются, так как они касаются НДС с расходов на демонтаж именно основных средств, а не незавершенного строительства. Такие выводы содержатся в упомянутом Письме Минфина России от 12.01.2012 N 03-07-10/01.

Однако ФАС Поволжского округа в Постановлении от 22.09.2011 N А55-25848/2010 указал, что если последствиями ликвидации являются операции, признаваемые объектами налогообложения (в частности, реализация металлолома), то компания вправе применить вычет по НДС с сумм, уплаченных подрядным организациям при демонтаже (п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ).

Решений, в которых суды использовали бы такую же аргументацию применительно к сносу самовольной постройки, найти не удалось. Представляется, что компании рискованно принимать к вычету НДС со стоимости услуг по сносу самовольных строений даже в том случае, если материалы, полученные при демонтаже, реализуются. Ведь этот снос организация производит по решению суда вне зависимости от того, повлечет ли он за собой реализацию материально-производственных запасов, образовавшихся при демонтаже, или нет.

Безвозмездная передача самовольной постройки в госказну облагается НДС, за исключением одного случая

Зачастую по решению суда самовольная постройка передается органам государственной власти, местного самоуправления или специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию таких объектов по их назначению, например КУГИ (комитет по управлению государственным имуществом). Возникает вопрос о порядке налогообложения НДС в этом случае.

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ не облагаются НДС операции по безвозмездной передаче жилых домов, детских садов, клубов, санаториев и других объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения, а также дорог, электрических сетей, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления (Письма Минфина России от 06.11.2012 N 03-03-06/1/571 и от 29.12.2011 N 03-07-11/359). Таким образом, если объект самовольной постройки будет соответствовать критериям объектов, перечисленных в этом подпункте, то его передача НДС не облагается.

При несоответствии постройки таким критериям ее безвозмездная передача признается объектом налогообложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Ведь при такой передаче фактически переходит право собственности на объект незавершенного строительства, который в обязательном порядке подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). А НДС, относящийся к расходам на строительство объекта, компания сможет принять к вычету (абз. 1 п. 6 ст. 171, п. п. 1 и 5 ст. 172 НК РФ).

Также в данной ситуации организация не сможет воспользоваться льготой, установленной в пп. 5 п. 2 ст. 146 НК РФ. Согласно этой норме безвозмездная передача основных средств органам государственной власти и управления и органам местного самоуправления не признается объектом налогообложения НДС (Письма ФНС России от 07.09.2009 N ММ-20-3/1313 и Минфина России от 19.08.2008 N 03-03-06/1/469). Однако даже по окончании строительства объект самовольной постройки не будет соответствовать признакам основного средства для целей налогообложения НДС ввиду отсутствия у организации права собственности на такой объект.

Налоговики настаивают на уплате налога на имущество с объекта незавершенного строительства в случае, если он фактически эксплуатируется

На практике объект самовольной постройки по завершении его строительства организации фактически эксплуатируют и используют в своей производственной деятельности. В бухгалтерском учете они, как правило, продолжают учитывать такой объект на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" в составе объектов незавершенного строительства в связи с отсутствием необходимых документов для оформления объекта в собственность. При этом стоимость такого объекта организация не включает в базу по налогу на имущество.

Исходя из положений п. 1 ст. 374 НК РФ, момент, с которого имущество становится объектом налогообложения, обусловлен именно правилами бухучета. И в этом случае организации необходимо учитывать положения п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н. Согласно этой норме объекты недвижимости, подлежащие государственной регистрации, по которым закончены капитальные вложения, принимаются к бухучету в качестве ОС на отдельном субсчете к счету учета основных средств независимо от того, переданы документы на государственную регистрацию или нет.

В Письмах от 06.12.2011 N 03-05-05-01/95 и от 25.06.2012 N 03-05-05-01/28 Минфин России разъясняет, что согласно Положению по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденному Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, актив принимается к бухучету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, предусмотренные в п. 4 ПБУ 6/01, то есть когда объект доведен до состояния, пригодного для использования в деятельности организации.

По вопросу исчисления налога на имущество в отношении объекта незавершенного строительства имеются многочисленные судебные решения в пользу налогоплательщиков (Постановления ФАС Московского от 25.04.2012 N А41-22413/10, Уральского от 05.04.2012 N Ф09-1571/12 и от 29.12.2011 N Ф09-8453/11, Северо-Кавказского от 13.10.2011 N А53-24208/2010 и Северо-Западного от 15.08.2011 N А56-66201/2010 округов).

Так, в одном из дел налоговики заявили, что отсутствие разрешения на строительство объекта и разрешения на ввод его в эксплуатацию, а также проведение работ по улучшению объекта при его фактической эксплуатации не освобождает общество от обязанности уплачивать налог на имущество. Однако суд признал такую позицию неправомерной и указал, что в соответствии с п. 38 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств руководитель организации принимает решение об учете объектов недвижимости в качестве основных средств, если окончательно сформирована первоначальная стоимость объекта, объект передан по акту приемки-передачи в эксплуатацию и организация эксплуатирует объект (Постановление ФАС Уральского округа от 05.04.2012 N Ф09-1571/12).

Учитывая позицию налоговиков по вопросу включения самовольной постройки, когда объект фактически построен и эксплуатируется, в базу по налогу на имущество, организациям необходимо запастись вескими аргументами для защиты в суде.

Примечание. По мнению Минфина России, застройщику необходимо начислять налог на имущество на стоимость объекта незавершенного строительства, который фактически используется в деятельности.

Расходы на самовольное строительство застройщик может учесть лишь при передаче недвижимости законному собственнику по решению суда

Самовольная постройка не принадлежит компании-застройщику на праве собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Следовательно, такой объект недвижимости не является основным средством и не подлежит амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ).

В Постановлении от 03.05.2012 N А33-19288/2010 ФАС Восточно-Сибирского округа подтвердил, что расходы компании по возведению самовольной постройки, подлежащей сносу, в отсутствие соответствующих разрешений и без утвержденной проектно-сметной документации экономически необоснованны. Значит, компания не сможет учесть такие расходы в налоговом учете (п. 1 ст. 252, п. 49 ст. 270 НК РФ).

Примечание. По мнению судей, расходы компании на самовольную постройку являются экономически необоснованными и не могут учитываться при налогообложении прибыли.

Однако самовольная постройка может быть по решению суда передана собственнику земельного участка, на котором она расположена (п. 3 ст. 222 ГК РФ). В этом случае расходы на самовольное строительство застройщик может учесть как внереализационные (п. 1 ст. 252 и пп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ). Но только в том объеме, в котором они компенсируются ему законным собственником (Письмо Минфина России от 04.06.2009 N 03-03-06/1/337). При этом полученную компенсацию компания признает в составе внереализационных доходов.

Для лица, за которым суд признает право собственности на самовольную постройку, такое приобретение не является безвозмездным

Лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает лицу, которое возвело спорный объект, расходы на постройку в размере, определенном судом (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 8 Информационного письма ВАС РФ от 09.12.2010 N 143, также см. врезку ниже).

Из практики. При определении размера возмещения лицу, осуществившему самовольную постройку, суды учитывают только цену стройматериалов

Как правило, суды соглашаются с величиной возмещения расходов на возведение самовольной постройки, которая устанавливается соглашением между владельцем земельного участка и застройщиком (Решение Арбитражного суда Московской области от 19.04.2004 N А41-К1-5309/04).

Если же стороны не пришли к та кому соглашению, суд самостоятельно принимает решение о размере компенсации. При этом в Постановлении от 17.04.2002 N КА-А41/2376-02 ФАС Московского округа со ссылкой на п. 2 ст. 222 ГК РФ отметил, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а является собственником лишь стройматериалов. Следовательно, размер расходов, подлежащих возмещению, суд вправе устанавливать, основываясь на цене таких стройматериалов, без учета рыночной стоимости самого строения.

В связи с этим расходы, подлежащие возмещению лицу, осуществившему самовольную постройку, могут рассматриваться для целей налогообложения прибыли как расходы на приобретение имущества (Письмо Минфина России от 04.06.2009 N 03-03-06/1/337). Они сформируют его первоначальную стоимость.

Примечание. Самовольная постройка, право собственности на которую признано судом, не является полученной безвозмездно.

Е.А.Куранова

Руководитель проектов по аудиту

аудиторской компании

Наиболее важными вопросами правоприменительной практики освещенными в информационном письме, на наш взгляд, являются следующие:

1. Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда.

Данное разъяснение суда на наш взгляд весьма актуально, поскольку на практике представители власти нередко использовали вольное толкование ст. 222 ГК РФ для быстрого сноса неугодных им построек в «административном порядке». После чего жертвы подобных действий вынуждены были обращаться за защитой своих прав в суд, в то время как строений уже не существовало в натуре и шансы восстановить нарушенное право были весьма призрачны.

К сожалению в практике бывали случаи, когда представители судейского сообщества, также вольно толкуя положения ст.222 ГК, не находили в действия представителей власти нарушений закона (Постановление ФАС Северо-Кавказского Округа от 16 августа 2005 года по делу №А32-36940/2604-53/1200, Решение от 01.07.2005 и Постановление апелляционной инстанции от 25.08.2005г. Арбитражного суда Краснодарского края по делу №А32-3769/2005-58/92).

В настоящий момент, данный вопрос решен однозначно, и теперь представителям власти, которые решили, что та или иная постройка подпадает под признаки самовольной и подлежит сносу, придется доказывать свою правоту в суде и только на основании решения суда вступившего в законную силу указанная постройка может быть снесена.

Мотивируя свою позицию, суд указал, что согласно статье 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. В случае же принятия в административном порядке решения о сносе строения (здания, сооружения) как самовольной постройки, орган, принявший решение, фактически решает вопрос о праве собственности лица осуществившего строительство, между тем федеральное законодательство такого права административным органам не дает. Кроме того, при наличии условий, предусмотренных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, имеющим вещные права на участок, на котором указанная постройка размещается. В случае же сноса самовольной постройки во внесудебном порядке, указанное лицо лишается права требовать признания права собственности на самовольную постройку.

2. С иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться сам собственник земельного участка, прокурор (для защиты публичных интересов), орган, осуществляющий строительный надзор, а также любое лицо, чьи законные права данной постройкой нарушены.

Данное разъяснение призвано закрепить в правоприменительной практике право контрольных и надзорных органов на обращение в суд с иском о сносе самовольной постройке. Данная позиция весьма логично обосновывается Президиумом ВАС, который указал, что в случае отсутствия указанного права органы прокуратуры будут лишены возможности реализовывать возложенные на них функции, а неопределенный круг лиц, в интересах которого прокурором было заявлено требование, - защиты своих нарушенных прав и интересов. При этом необходимо отметить, надзорные органы вправе обратиться с указанным иском исключительно в публичных интересах, т.е. они вправе требовать сноса самовольной постройки, сохранение которой создает угрозу жизни и здоровью граждан. Вместе с тем прокурор в силу статьи 52 АПК РФ не обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки, которая создана с нарушением исключительного гражданского права законного владельца земельного участка.

Кроме того, указанным правом согласно указаниям ВАС РФ обладают и лица права и законные интересы, которых нарушены сохранением постройки. Так суд указал, что в силу пункта 3 ст. 222 ГК РФ правом на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки обладает не только собственник или иной законный владелец соответствующего земельного участка, но и лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает ее сохранение. Иное толкование положений статьи 222 ГК РФ означает отказ в судебной защите нарушенных прав и законных интересов этих лиц.

3. Факт государственной регистрации права на постройку не является препятствием для подачи иска о ее сносе, если имеются признаки самовольной постройки, предусмотренные п.1 ст.222 ГК РФ;

Данное разъяснение призвано положить конец практике, по которой наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества оценивалось как единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. И в случае если право ответчика на задание не оспорено, иск о сносе не подлежал удовлетворению. В результате чего лица заинтересованные в сохранении самовольной постройки могли в некоторых случаях легко отбиться от предъявленных исков, если каким-либо образом им удалось зарегистрировать свое право (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.01.2009 N А74-793/08-Ф02-6747/08 и ФАС Волго-Вятского округа от 03.04.2008 N А11-1406/2007-К1-1/103).

Теперь же имеются четкие разъяснения суда, согласно, которым наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновение права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права.

4. Исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, заявленное истцом-собственником земли, а также на требование иных лиц при создании постройкой угрозы жизни и здоровью граждан.

В случае с самовольной постройкой созданной на земельном участке истца без его согласия, ВАС РФ в целях устранения неопределенности существовавшей в правоприменительной практике поддержал вполне логичную позицию, согласно которой применение срока исковой давности при рассмотрении иска о сносе самовольной постройке зависит от факт владения или не владения собственником земельным участком, на котором расположена спорная постройка. Так в случае если собственник (или лицо, имеющее иные вещные права на земельный участок) фактически владеет своим земельным участком, то иск о сносе самовольной постройки надлежит рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения, в связи с чем судам надлежит применять к нему положения ГК РФ о негатроном иске (статьи 304, 208). В случае же если истец, фактически лишен владения, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорной постройки может быть разрешен либо при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлен лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В случае же если самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность на требование о сносе такой постройки не распространяется. Данный вывод суд обосновывает тем, что в таком случае предъявление иска связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки и, следовательно, установленные ГК РФ правила об исковой давности применению не подлежат.

5. Лицу, которое возвело самовольную постройку без предварительного получения разрешения на строительство, но имело возможность его получить, должно быть отказано в иске о признании права собственности на постройку.

Данный вывод суда, по сути, перекрывает заинтересованным лицам возможность полного обхода административного порядка оформления строительства, когда указанные лица сначала возводят здания и сооружения при этом, абсолютно не предпринимая попыток получить разрешение на строительство в сложном административном порядке.

В данном случае суд указал, что если установлено, что истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство, как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ.

При оценке указанного вывода суда возникает вопрос о том насколько он соответствует п.1 ст. 222 ГК РФ, согласно которой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для данных целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, а также абзацу первому пункта 3 статьи 222 ГК РФ согласно, которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Ведь, закрепляя указанный выше подход в правоприменительной практике, суд фактически без внесения изменений в ГК РФ исключает признание права собственности на постройку, которая является самовольной по тому основанию, что при ее строительстве не были получены необходимые разрешения (хотя формально закон допускает признание право на такой объект).

При этом следует отметить, что для удовлетворения иска о признание права недостаточно будет просто доказать сам факт обращения за разрешением на строительство. Необходимым условием признания права в данном случае будет наличие отказа в выдаче разрешения на строительство вынесенного не по формальным основаниям (например, в связи с не предоставлением вместе с заявлением о выдаче разрешения необходимой в соответствии с законодательством документации).

Но, не смотря на то, что такой вывод Президиума ВАС РФ мы считаем весьма спорным, необходимо учитывать тот факт, что он отображен в информационном письме, а значит, нижестоящие суды будут им руководствоваться.